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Viviendas vacías: cuántas hay, dónde están, cómo son

El próximo Censo de Vivienda 2021 del INE dejará de considerar la vivienda vacía para el análisis

La vivienda vacía en España vuelve una y otra vez a la actualidad en cuanto surge una noticia sobre la accesibilidad a la vivienda, la falta de oferta en el mercado de compraventa o de alquiler o los altos precios de las casas. O como ahora, en plena negociación de la primera Ley de Vivienda Estatal entre los partidos del Gobierno de coalición.

El Gobierno trabaja por garantizar la función social de la vivienda y el derecho a una vivienda digna y adecuada. Pero también esta normativa estatal pretende dar los mecanismos adecuados por para poder controlar los precios de alquiler en zonas tensionadas del mercado, tal y como acordaron PSOE y Podemos durante la negociación de los Presupuestos Generales del Estado para 2021.

Pero hay un nuevo punto que se acaba de añadir a la ya tensa reunión entre el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana de José Luis Ábalos y Vicepresidencia Segunda de Asuntos Sociales de Pablo Iglesias: la salida al mercado de la vivienda vacía, sobre todo de los grandes tenedores, y que parte de ella se dedique al alquiler social. Para estimular esa movilización de la vivienda vacía, Podemos exige la creación de un nuevo impuesto sobre este tipo de inmueble que incluye a cualquier tipo de propietario, sea persona física o jurídica, gran tenedor o simple particular.

Pese a la actualidad que pueda levantar este asunto, este punto ya se incluía en el acuerdo programático entre ambas formaciones para crear el primer gobierno de coalición en España el pasado diciembre de 2019, solo tres meses antes del estallido de la crisis del coronavirus. “Se establecerá un marco legal que defina los conceptos de “vivienda vacía” y “gran tenedor de vivienda” y ponga a disposición de las comunidades autónomas y los municipios distintas herramientas para su detección y diagnóstico (…) Se definirá una política específica en esta materia para establecer las medidas más adecuadas: fiscales, sancionadoras, de aseguramiento o estímulo, para movilizar vivienda vacía, en un marco donde los grandes tenedores de vivienda colaboren con la administración competente para poner a disposición del mercado de alquiler la vivienda vacía a precio razonables”.

¿Sabemos actualmente cuántas viviendas vacías hay en España?

El último dato oficial se encuentra en el Censo de Población y Viviendas 2011 que el Instituto Nacional de Estadística (INE) hizo público en 2013. En aquel momento, el número de viviendas vacías en España alcanzó los 3,4 millones de unidades, lo que suponía un incremento del 10,8% frente a 2001, en el anterior censo.

Los datos del censo mostraban que, frente al total de viviendas (25,2 millones) el 13,7% de ellas estaban vacías (los 3,4 millones de casas comentado anteriormente). El 21,4% de las viviendas vacías (casi 736.900 unidades) estaban en edificios construidos en los últimos 10 años (2001-2011), mientras que el 29,7% de las viviendas vacías (por encima del millón de casas tienen más de 50 años, es decir construidas antes de 1961.

En el censo del INE tambien se determina el estado de conservación del inmueble. El 84,9% se encontraban en buen estado, mientras que casi 520.000 casas vacías no eran aptas para ser habitables, un porcentaje peor que el de las viviendas principales o secundarias. De hecho, más de 151.000 se declaraban en estado malo o ruinoso.

Tras analizar los datos del INE, la conclusión de idealista en 2013 fue clara. "Tres de cada cuatro casas no podían ser objeto de alquiler bien por su estado ruinoso o malo, bien por su antigüedad o bien por encontrarse en una ciudad que por tamaño no tenía una situación de mercado tensionado".

Entre 2001 y 2011, el número de viviendas desocupadas se incrementó en 336.943 unidades. Pero en algunas comunidades como Baleares (-16,7%), País Vasco (-14%), Madrid (-14,1%), o Cataluña (-1%) disminuyó en esos 10 años.

Galicia (18,6%), La Rioja (18%) y Murcia (16,6%) presentaron el mayor porcentaje de viviendas vacías frente al total de viviendas. Por el contrario, País Vasco (8%), Madrid (9,1%), Navarra (11,5%) y Cataluña (11,6%) tienen un menor peso de la vivienda vacía el total del parque residencial.

Por provincias, Ourense (22,7%), Lugo (20,2%) y Castellón (19,5%) fueron las regiones con mayor porcentaje de viviendas vacías en 2011. Las que menos las tres provincias vascas junto con Madrid y Barcelona presentaban un porcentaje de viviendas vacías inferior al 11%.

La vivienda vacía en municipios de más de 100.000 habitantes ordenado según población
Ciudad Provincia Población (2011) Total Viviendas (2011) Viviendas vacías (%) Total Viviendas Vacías (2011)
Madrid Madrid 3.198.645 1.530.957 10% 153.096
Barcelona Barcelona 1.611.013 811.106 10,9% 88.411
Valencia Valencia 792.054 419.929 13,6% 57.110
Sevilla Sevilla 698.042 337.225 14,3% 48.223
Zaragoza Zaragoza 678.115 326.932 10,7% 34.982
Málaga Málaga 561.435 254.658 11,2% 28.522
Murcia Murcia 437.667 207.571 17,4% 36.117
Palma Baleares 402.044 182.186 9% 16.397
Las Palmas de G.C. Las Palmas 381.271 182.890 16,2% 29.628
Bilbao Vizcaya 351.356 162.561 7% 11.379
Alicante Alicante 329.325 186.516 13,5% 25.180
Córdoba Córdoba 328.326 152.718 11,5% 17.563
Valladolid Valladolid 311.682 158.168 11,9% 18.822
Vigo Pontevedra 295.623 143.579 12,9% 18.522
Gijón Asturias 276.969 147.149 11,2% 16.481
Hospitalet de Llobregat Barcelona 256.509 112.065 7,7% 8.629
A Coruña A Coruña 245.053 135.411 14,2% 19.228
Granada Granada 241.003 139.969 19,3% 27.014
Vitoria Álava 240.753 111.247 5,1% 5.674
Elche Alicante 227.417 113.336 12% 13.600
Oviedo Asturias 225.005 123.686 15% 18.553
Badalona Barcelona 219.241 92.873 9,6% 8.916
Cartagena Murcia 215.757 115.749 9,3% 10.765
Terrassa Barcelona 214.406 101.701 15,6% 15.865
Jerez de la Frontera Cádiz 211.784 92.015 11,1% 10.214
Sabadell Barcelona 206.949 93.203 10,9% 10.159
Santa Cruz de Tenerife S/C de Tenerife 204.476 96.290 13,1% 12.614
Móstoles Madrid 203.493 79.592 3,8% 3.024
Alcalá de Henares Madrid 200.505 78.917 7,3% 5.761
Fuenlabrada Madrid 196.986 70.835 4,9% 3.471
Pamplona Navarra 195.943 90.177 8,6% 7.755
Almería Almería 189.680 99.674 18,3% 18.240
Leganés Madrid 185.758 75.514 5,2% 3.927
San Sebastián Guipúzcoa 185.512 88.327 6,3% 5.565
Burgos Burgos 178.864 92.076 15,3% 14.088
Santander Cantabria 178.095 92.423 11,6% 10.721
Castellón de la Plana Castellón 176.298 90.976 15,1% 13.737
Albacete Albacete 171.999 83.229 18,1% 15.064
Getafe Madrid 168.642 68.984 7% 4.829
Alcorcón Madrid 167.217 70.857 4,9% 3.472
Logroño Rioja 152.698 77.650 15% 11.648
San Cristóbal de La Laguna S/C de Tenerife 152.025 71.221 13,5% 9.615
Salamanca Salamanca 151.658 92.449 14,0% 12.943
Badajoz Badajoz 151.214 72.047 14,7% 10.591
Huelva Huelva 147.808 67.741 12,6% 8.535
Lleida Lleida 137.283 66.415 11,2% 7.438
Marbella Málaga 135.124 86.700 13,5% 11.705
Tarragona Tarragona 133.223 65.711 11,8% 7.754
León León 131.411 78.725 19,5% 15.351
Dos Hermanas Sevilla 128.433 50.651 10,4% 5.268
Cádiz Cádiz 124.014 59.186 11,6% 6.866
Mataró Barcelona 123.367 54.310 11% 5.974
Torrejón de Ardoz Madrid 123.213 49.209 8,1% 3.986
Parla Madrid 122.045 47.093 6% 2.826
Santa Coloma de Gramenet Barcelona 119.391 48.515 4,9% 2.377
Algeciras Cádiz 117.695 54.078 12,4% 6.706
Jaén Jaén 116.469 54.628 13,3% 7.266
Alcobendas Madrid 110.351 41.180 3,7% 1.524
Ourense Ourense 107.314 67.073 21,7% 14.555
Reus Tarragona 106.849 49.867 13% 6.483
Telde Las Palmas 101.080 46.458 15,2% 7.062
Barakaldo Vizcaya 100.064 45.315 5,9% 2.674

Por municipios, el INE llegó a afirmar que “entre las principales ciudades no se observaba un patrón claro en la variación de viviendas vacías durante los 10 últimos años”.

Pero la verdad es que sí se puede apreciar cierta pauta en el descenso de la vivienda desocupada en los núcleos de población que rodean a las grandes capitales, polos económicos y de empleo importantes del país.

Si en Madrid capital, el stock entre 2001 y 2011 se rebajó un 14,2%, en el cinturón sur de la región las caídas fueron aún mayores Móstoles (-61,1%), Alcorcón (-49,8%) Fuenlabrada (-37,8%), Parla (-31,1%) Leganés (-29%). A estas, se unen otros municipios destacados como Alcobendas (-21,2%) o Alcalá de Henares (-22,9%). Aunque entre las ciudades más pobladas de la Región de Madrid también hay incrementos como en Torrejón de Ardoz (12%) o Getafe (0,5%).

En la provincia de Barcelona, también se han registrado caídas en el número de vivienda vacías entre 2001 y 2011, acompañando a la capital catalana (-12,4%) como en Santa Coloma de Gramanet (-56,1%), Hospitalet de Llobregat (-40,3%), Badalona (-21,4%), Mataró (21,3%) o Sabadell (-14,1%). Entre los grandes municipios del área metropolitana de Barcelona, solo en Terrassa (15,6%) se produjo incremento de la vivienda vacía.

Y entre las grandes capitales de provincia hay contrastes entre las caídas de Palma (-30,3%), Valencia (-12,6%), Bilbao (-11,4%), Vitoria (-18,9%) o San Sebastián (-16,9%), con los importantes incrementos de vivienda vacía, más relacionado con el estallido de la burbuja inmobiliaria, en Almería (87%), Salamanca (86,4%), Burgos (63%), Murcia (60,8%), Las Palmas de G.C. (29,7%), Sevilla (10,3%) o Zaragoza (8,8%).

¿No existen datos más actuales?

El número de viviendas vacías que hay en España hoy en día vuelve a ser una incógnita a falta de datos más actualizados que los de INE. El próximo Censo 2021 se conocerá en 2023, pero actualmente solo se conocen del stock de vivienda nueva sin vender del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana de 2019.

En sus estimaciones del stock a 31 de diciembre de 2019, el stock se encontraba en 457.109 viviendas, manteniendo la tendencia a la baja que comenzó desde 2010. Aunque en el último dato apenas se redujo un 0,4%. También se destaca que, en España el porcentaje de stock de obra nueva sin vender sobre el parque de viviendas es del 1,77%.

Según el ministerio encargado de la vivienda “el stock acumulado aumenta en Madrid, Cataluña, Canarias, Asturias y La Rioja, mientras que en el resto de comunidades disminuye. En País Vasco y Baleares destacan con caídas superiores al 10%.

Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía acumulan el 49,6% del stock de vivienda nueva sin vender de toda España. Las provincias con mayor stock sobre el total nacional se sitúan en la costa mediterránea, así como Madrid y Toledo.

Ahora, Las autonomías con una mayor acumulación de stock sobre su parque mayor son La Rioja y Castilla-La Mancha, superior al 3%. Mientras, Navarra, Cantabria, Extremadura presentan un stock de obra nueva casi nulo.

Otras de las estadísticas que maneja el sector es el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español que ofrece todos los años RR Acuña y Asociados. En 2020, el stock total de viviendas en el conjunto nacional muestra una nueva caída anual (-6,9%) hasta alcanzar las 859.000 viviendas, de las que el 72% son usadas. "En todo caso, anticipamos una reversión de esta tendencia ya que esperamos que a partir de 2021 el excedente de vivienda usada aumente progresivamente", destacan los expertos inmobiliarios.

"En el mercado de vivienda nueva anticipamos que se prolongue la senda descendente del stock, habida cuenta del estancamiento de la oferta". En concreto, estiman para 2021 un aumento del stock total de viviendas hasta 872.000 viviendas (636.000 usadas) y está tendencia se podría prolongar en los próximos años hasta acercarse de nuevo al millón de viviendas en 2023.

La estimación del stock o excedente de vivienda que hace la consultora inmobiliaria se calcula agregando al stock acumulado la diferencia entre la oferta y demanda de vivienda en un determinado período. “En RR Acuña estimamos a partir de nuestro modelo de demanda el stock de vivienda nueva y usada teniendo en cuenta el stock del año anterior al que se le suma la oferta generada de vivienda nueva y usada y se restan las transacciones de viviendas nuevas y usadas”, agregan los expertos inmobiliarios.

El INE dejará de determinar la vivienda vacía en el próximo Censo

La normativa estatal vigente no concreta qué es una vivienda desocupada o vacía. El propio censo del INE ha ido actualizando la definición del término vivienda vacía o desocupada en los últimos censos publicados. Si en los Censos de 2001 y 2011, se define a la vivienda vacía como aquella “cuando permanece sin ser ocupada, está disponible para venta o alquiler o incluso abandonada”.

En los últimos años ha actualizado esa definición en su web y actualmente se puede encontrar que “una vivienda familiar se considera desocupada o vacía cuando no es la residencia habitual de ninguna persona ni es utilizada de forma estacional, periódica o esporádica por nadie. Se trata de viviendas deshabitadas”.

“En el censo de 2011 y anteriores, una vivienda se consideraba vacía si cuando el agente censal la visitaba no encontraba ninguna señal de que estuviera ocupada ni tampoco que fuera usada temporalmente. Es muy difícil asegurar así si una vivienda realmente está vacía o no, pero es la forma de obtener esa información cuando el censo se hace a través de una operación de campo”, aclara el servicio promotor del Instituto Nacional de Estadística (INE).

En el próximo Censo de Vivienda de 2021, que se verá publicado en 2023, el concepto de vivienda vacía va a desaparecer del análisis. “La forma de investigar ahora es completamente distinta: el censo no va a publicar viviendas vacías, sino viviendas principales y no principales”, aclaran desde órgano estadístico. “No es un concepto incluido en el Reglamento Europeo que obliga a ejecutar los censos”.

De hecho, según ha adelantado el propio Instituto Nacional de Estadística (INE) “de cara al censo de 2021 cabría plantearse de nuevo esas mismas dos categorías (secundaria, vacía) e incluso quizá una tercera para otros usos, como podría ser el de pisos turísticos, de creciente implantación en muchas zonas.

Pero los registros administrativos en la actualidad no permiten llegar tan lejos. Así pues, se opta como primera aproximación, por proporcionar para todas las viviendas solo dos categorías: principales y no principales. Pero no se renuncia a proporcionar otra información que permita a los usuarios distinguir entre zonas donde mayoritariamente hay viviendas vacías y secundarias.

Para el censo 2021 se pretende establecer una nueva clasificación alternativa de las viviendas según su consumo eléctrico. Esta nueva clasificación estará basada en la cantidad anual de consumo eléctrico (kwh) de cada vivienda. Está pendiente de decidir el número de rangos de consumo para clasificar las viviendas, aunque el propio INE confirme las dificultades para conseguir mayor información de esta manera.