Quines despeses i clàusules convé incloure al contracte de lloguer amb la nova Llei d'Habitatge

​En un arrendament d'habitatge, qualsevol tipus de despesa es pot repercutir als llogaters, però seria una altra cosa si l'impacte d'aquestes despeses no fessin viable el lloguer, si hi hagués altres habitatges on no es repercutissin. La nova Llei d'Habitatge eximeix expressament les despeses de gestió immobiliària i les despeses de formalització de contractes. També indica que les despeses pels serveis que té l'habitatge arrendat, que s'individualitzen mitjançant dispositius comptables, seran en tot cas a càrrec de l'arrendatari, tal com recorda l'Agència Negociadora de Lloguers (ANA).

L'article 20 de la LAU estableix que “Les parts podran acordar que les despeses generals per al manteniment adequat de l'immoble, els seus serveis, impostos, càrrecs i responsabilitats que no siguin susceptibles d'individualització i que corresponguin a l'habitatge arrendat o els seus accessoris, siguin a càrrec de l'arrendatari”.

Per tant, llevat que es poguessin individualitzar, totes les altres despeses podrien ser a càrrec dels llogaters.

La Llei exigeix per a la vigència dels pactes de repercussió que han de constar per escrit i determinar l'import anual d'aquestes despeses en la data de celebració de l'arrendament. Es tracta que l'arrendatari conegui prèviament en el moment de la signatura del contracte les despeses que se li repercuteixen i el seu import.

Quines clàusules es poden incloure en l'arrendament i quines no?

Des de l'Agència Negociadora de Lloguers preveuen quines clàusules i despeses poden o no estar incloses en el contracte d'arrendament en virtut de la nova Llei de l'Habitatge:

Despeses de gestió immobiliària

De totes les despeses que puguin repercutir-se als arrendataris, la Llei eximeix expressament les despeses de gestió immobiliària i les despeses de formalització de contractes.

Les despeses pels serveis que tingui l'habitatge arrendat, que s'individualitzin mitjançant dispositius comptables, seran en tot cas a càrrec de l'arrendatari.

Falta de pagament de lloguers i assegurança de responsabilitat civil

L'impagament del lloguer i l'assegurança de responsabilitat civil són despeses que es poden repercutir als llogaters, si estan interessats en els arrendaments que se'ls ofereixen amb la repercussió d'aquestes despeses. Per tant, l'import d'aquesta assegurança es podrà repercutir als arrendataris. "Una qüestió diferent seria si tots els jutges i àrbitres s'atrevirien a resoldre els arrendaments dels llogaters que continuen pagant els lloguers, però deixen de pagar les despeses d'aquestes assegurances, i més en el cas dels llogaters vulnerables. Ho dic perquè és relativament habitual que els llogaters paguin l'import del primer any d'aquestes assegurances (perquè si no ho fessin, no se'ls llogarien els habitatges), però que, en anys posteriors, continuïn pagant els lloguers i deixin de pagar l'import d'aquestes assegurances”, assegura José Ramón Zurdo, director general d'ANA.

Durada del lloguer

L'arrendament d'habitatge es pot pactar per qualsevol termini de durada, el normal és que es mantinguin per un període d'un any i que posteriorment l'arrendament pugui assolir mitjançant pròrrogues obligatòries la durada de cinc anys o set anys, depenent de si l'arrendador és persona física o jurídica. Per tant, establir un termini mínim de 7 anys implicaria conseqüències diferents per a l'arrendador i l'arrendatari. Per a l'arrendatari suposaria haver d'assumir un compromís que si resol l'arrendament abans de la data fixada hauria d'assumir majors penalitzacions. Per a l'arrendador, establir una durada mínima de set anys implicaria que, si sorgís la necessitat d'haver de recuperar l'habitatge arrendat abans del termini fixat, no podria fer-ho fins que finalitzés el període inicial acordat.

S'estan actualitzant els lloguers

Pel que fa a l'actualització dels arrendaments d'acord amb l'IPC o qualsevol altre índex d'indexació, José Ramón Zurdo afirma que les actualitzacions de lloguer per aquest 2023 es limiten al 2 % i per al 2024 al 3 %,  i per al 2025 hi ha el compromís de crear un nou índex d'actualització que ha de substituir l'IPC.

No es pot incloure una clàusula que prefixi "una pujada segons l'IPC"

En opinió de José Ramón Zurdo, seria nul com si no hagués estat inclòs en el contracte, perquè la Llei parla de “variació percentual experimentada per l'IPC”, i les variacions poden ser a l'alça o a la baixa, no només a l'alça, perquè si s'admet aquest tipus d'estipulacions, els arrendataris es veurien perjudicats d'acord amb el que disposa l'article 6 de la LAU.

L'IPC no hauria de figurar com a referència

Actualment, i amb la nova Llei d'Habitatge en vigor, no s'hauria d'incloure l'IPC com a índex de referència per actualitzar anualment els lloguers en els contractes regulars de lloguer d'habitatges. Així, per als nous contractes que es subscriguin a partir del 26 de maig d'aquest any, dia de l'entrada en vigor de la nova Llei, i que per tant hagin de ser actualitzats el 2024, l'actualització és la següent:

• En el cas que l'arrendador sigui gran propietari (més de 10 immobles urbans), l'actualització del lloguer serà la resultant de l'acord assolit per les parts, sense que en cap cas la variació anual del lloguer pugui superar el tres per cent. A falta d'un acord d'actualització, el lloguer es congelaria.
• En el cas que l'arrendador no sigui gran titular, l'actualització del lloguer serà la resultant de l'acord assolit per les parts. A falta d'acord, l'actualització tindria un límit del 3 %. A falta d'un acord d'actualització, el lloguer es congelaria.
• Per a futures actualitzacions, caldrà preveure en els contractes que els lloguers s'actualitzaran d'acord amb el nou índex d'actualització que compromet la nova Llei de l'Habitatge a ser operativa a finals del 2024, i en el cas que no es creï, recomano estipular en els contractes, referint-me de nou a l'IPC o a qualsevol índex oficial que s'estableixi a aquest efecte, però sempre reflectint una voluntat d'actualització.

Quines despeses no es poden incloure en el contracte de lloguer

El director general de l'Agència Negociadora de Lloguers assenyala que la Llei parla d'una sèrie de despeses que les empreses immobiliàries no poden repercutir als llogaters en els arrendaments d'habitatges, com a part de la seva tasca de mediació. Normalment són despeses que s'acumulen amb anterioritat a la signatura dels arrendaments, i en un cert ordre, primer les despeses de gestió que semblen referir-se a les despeses realitzades per les agències immobiliàries per a la intermediació, la recerca de llogaters, la mediació i la mostra dels habitatges. En segon lloc, com si es tanqués el límit de despeses que no es poden repercutir als arrendataris, hi ha les despeses de formalització dels contractes, que es refereixen als honoraris que cobren els professionals que intervenen en la redacció i elaboració dels contractes, com ara notaris, advocats, Apis o altres professionals implicats.

Quines despeses es poden incloure sota la Llei de l'Habitatge

La Llei no regula ni limita l'impacte d'altres despeses que es devenguin amb posterioritat a la signatura dels contractes (perquè ha tancat el límit de despeses que no es poden repercutir, amb les despeses de formalització),  com les originades per portar a favor dels arrendataris la posterior administració dels lloguers, sempre que se'ls ofereixin serveis addicionals que els beneficiin realment, com ara la neteja dels habitatges al final dels arrendaments, serveis de reparació, assessorament jurídic durant la durada dels arrendaments, o altres serveis on es pugui acreditar que tenen un benefici directe per als arrendataris i que se'ls cobra per això.