Der Kauf einer Immobilie in Spanien im Jahr 2026 ist möglicherweise eine der spannendsten finanziellen Entscheidungen, die Sie treffen können, unabhängig davon, ob es sich um eine sonnendurchflutete Villa an der Costa del Sol, eine moderne Wohnung in Madrid oder ein traditionelles Stadthaus in Valencia handelt. Neben dem Kaufpreis sind jedoch noch einige zusätzliche Kosten und Steuern zu berücksichtigen.
Dieser umfassende Leitfaden zu den Kosten beim Immobilienkauf in Spanien behandelt alle relevanten Aspekte: Hypotheken, Notar- und Grundbuchgebühren, Steuern bei Neu- und Wiederverkauf von Immobilien, Rechtskosten und Tipps zum Vermeiden von Fallstricken. Mit diesem Leitfaden können Auswanderer und Erstkäufer sicher planen und Überraschungen vorbeugen.
- Gesamtkosten beim Kauf einer Immobilie in Spanien verstehen
- Steuern beim Kauf einer Immobilie in Spanien 2026
- Notar- und Grundbuchgebühren
- Kosten für Rechtsbeistand und Beratung
- Hypothekenbezogene Kosten
- Maklergebühren
- Wie hoch sind die Gesamtkosten beim Immobilienkauf in Spanien?
- Welche Fallstricke gibt es beim Immobilienkauf in Spanien?
- Fazit – Wichtige Punkte beim Immobilienkauf in Spanien 2026
Gesamtkosten beim Kauf einer Immobilie in Spanien verstehen
Viele Käufer konzentrieren sich ausschließlich auf den Angebotspreis, jedoch umfassen die Gesamtkosten in Spanien mehrere zusätzliche Aspekte:
- Einlage für die Hypothek – in der Regel 20 % des Immobilienpreises
- Steuern – Mehrwertsteuer (IVA), Stempelsteuer (AJD) oder Grunderwerbsteuer (ITP)
- Notar- und Grundbuchgebühren – obligatorisch bei allen Käufen
- Kosten für Rechtsbeistand und Beratung – optional, jedoch empfehlenswert, insbesondere für alle, die nicht Spanisch sprechen
- Hypothekenbezogene Kosten – Bewertung, Bearbeitungsgebühren und Versicherung
- Sonstige Kosten – Maklergebühren, Anschlüsse für Versorgungsleistungen, Immobiliengutachten und Gebäudeversicherung
Faustregel: Planen Sie zusätzlich zur Einlage 8 bis 13 % des Immobilienpreises ein, um alle diese Kosten zu decken. Dies variiert je nach Art der Immobilie und Region.
Steuern beim Kauf einer Immobilie in Spanien 2026
Neubauimmobilien (von einem Bauträger)
Bei Neubauimmobilien müssen Käufer die Mehrwertsteuer (IVA) und die Stempelsteuer (AJD) entrichten:
| Steuer | Prozentsatz (2026) | Hinweise |
|---|---|---|
| IVA (MwSt.) | 10 % | 7 % auf den Kanarischen Inseln (IGIC). Für Sozialwohnungen können ermäßigte Sätze von 4 bis 5 % gelten. |
| AJD (Stempelsteuer) | 0,5–1,5% | Variiert je nach Autonomen Gemeinschaft; Madrid: 0,75 % |
Beispiel: Bei einer neuen Wohnung in Madrid für 200.000 Euro fallen an:
- MwSt.: 20.000 Euro
- Stempelsteuer: 1.500 Euro
- Steuern gesamt: 21.500 Euro
Gebrauchte Immobilien (Wiederverkauf)
Bei Gebrauchtimmobilien zahlen Käufer die Grunderwerbsteuer (ITP). Die Steuersätze variieren innerhalb Spaniens:
| Autonome Gemeinschaft | ITP-Zinssatz 2026 |
|---|---|
| Andalusien | 7 % |
| Aragón | 8 % |
| Asturien | 8 % |
| Balearen | 8 % |
| Kanarische Inseln | 6,5 % |
| Kantabrien | 10 % |
| Kastilien-La Mancha | 9 % |
| Kastilien und León | 8 % |
| Katalonien | 10 % |
| Ceuta | 6 % |
| Madrid | 6 % |
| Valencia | 10 % |
| Extremadura | 8 % |
| Galicien | 10 % |
| La Rioja | 7 % |
| Melilla | 6 % |
| Murcia | 8 % |
| Navarra | 6 % |
| Baskenland | 4 % |
Tipp: Für Erstkäufer, junge Menschen, kinderreiche Familien oder bei Sozialwohnungen können ermäßigte Sätze gelten. Bitte informieren Sie sich über die örtlichen Bestimmungen.
Notar- und Grundbuchgebühren
Notargebühren: In Spanien wird der Immobilienverkauf durch einen Notar rechtlich formalisiert.
- Typische Kosten: 600 bis 1.200 Euro oder mehr
- Beispiel: 100.000 Euro teure Immobilie ≈ 850 Euro; 250.000 Euro teure Immobilie ≈ 1.100 Euro
Grundbuchgebühren: Die Eintragung schützt Ihr Eigentumsrecht und ist obligatorisch.
- Typische Kosten: 400 bis 1.000 Euro oder mehr abhängig vom Immobilienpreis
Hinweis: Die Gebühren variieren geringfügig je nach Region, sind jedoch in der Regel vorhersehbar und reguliert.
Kosten für Rechtsbeistand und Beratung
Die Beauftragung eines Gestors oder Rechtsanwalts ist optional, wird jedoch für Auswanderer dringend empfohlen:
- Typische Kosten: 300 bis 1.500 Euro abhängig von den Dienstleistungen
- Die Dienstleistungen umfassen:
- Abwicklung von Steuerabrechnungen
- Bearbeitung von Dokumenten
- Verwaltung der Hypothekenunterlagen
Eine professionelle Beratung hilft, Fehler zu vermeiden und gewährleistet, dass die spanischen Rechtsvorschriften eingehalten werden.
Hypothekenbezogene Kosten
Bei Inanspruchnahme einer Hypothek können zusätzliche Kosten anfallen:
- Immobilienbewertung: 250 bis 600 Euro (in der Regel von der Bank veranlasst)
- Hypothekenbearbeitungsgebühr: Bis zu 2 % des Hypothekenbetrags (viele Banken verzichten mittlerweile darauf)
- Versicherung: Eine Gebäude- oder Lebensversicherung kann erforderlich sein.
- Bankfinanzierung: In der Regel 80 % des Immobilienwerts, in bestimmten Fällen gelegentlich auch höher.
Bewertungen sind in der Regel sechs Monate lang gültig. Das richtige Timing bei Ihren Kauf ist demnach entscheidend.
Auswanderer sollten auch den Währungsumtausch berücksichtigen, da die Überweisung großer Summen sich auf die Gesamtkosten Ihres Kaufs auswirken kann. Finden Sie wettbewerbsfähige Wechselkurse für Immobilienkäufe in Spanien, um Ihre finanziellen Mittel optimal einzusetzen.
Maklergebühren
Die meisten Makler berechnen 3 bis 5 % des Immobilienpreises, obwohl manchmal der Verkäufer die Gebühr übernimmt. Klären Sie bitte immer, wer die Kosten trägt, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen.
Wie hoch sind die Gesamtkosten beim Immobilienkauf in Spanien?
Die Gesamtkosten und Steuern, die beim Kauf einer Immobilie anfallen, liegen in der Regel bei zwischen 8 und 13 % des Kaufpreises. Der genaue Betrag hängt vom Wert der Immobilie und der autonomen Region ab, in welcher der Kauf getätigt wird.
Wenn Sie beispielsweise ein Haus im Wert von 200.000 Euro in Madrid erwerben, müssten Sie alle Kosten zusammenrechnen: Notargebühren, Honorare für die beteiligten Fachleute und Steuern. Es ist zu beachten, dass einige Kosten, wie beispielsweise Notargebühren, um mehrere Prozentpunkte variieren können, sodass es sich bei den angegebenen Zahlen um ungefähre Werte handelt:
| Kosten | Neubau (€) | Gebraucht (€) |
| Notar | 1.000 | 1.000 |
| Grundbuchamt | 500 | 500 |
| Makler | 300 | 300 |
| MwSt. | 20.000 | 0 |
| Stempelsteuer | 1.500 | 0 |
| ITP | 0 | 12.000 |
| GESAMT | 23.300 | 13.800 |
Welche Fallstricke gibt es beim Immobilienkauf in Spanien?
Der Kauf einer Immobilie in Spanien kann mit mehreren potenziellen Fallstricken verbunden sein, die Käufer beachten sollten. Dazu gehören die Bewältigung der rechtlichen Feinheiten des spanischen Immobilienmarktes, der Überblick und die Einplanung verschiedener Gebühren und Steuern sowie die Wachsamkeit gegenüber Immobilienbetrug und Unregelmäßigkeiten in der Stadtplanung.
Aufenthalts- und Steuerauswirkungen wichtige Faktoren, die es zu berücksichtigen gilt. Um diese Risiken zu minimieren, sind gründliche Recherchen, eine sorgfältige Prüfung und die Zusammenarbeit mit renommierten Fachleuten wie Immobilienmaklern, Rechtsanwälten und Finanzberatern unerlässlich, um fundierte Entscheidungen zu treffen und einen erfolgreichen Immobilienkauf in Spanien sicherzustellen. Weitere Informationen finden Sie in unserem Leitfaden zu den Fallstricken beim Kauf einer Immobilie in Spanien.
Fazit – Wichtige Punkte beim Immobilienkauf in Spanien 2026
- Einlage: 20 % des Immobilienpreises
- Zusätzliche Kosten: 8 bis 13 % je nach Art der Immobilie und Region
- Steuern: Mehrwertsteuer/AJD bei Neubauten; ITP bei Gebrauchtimmobilien
- Gebühren für Fachleute: Notar, Grundbuchamt, Rechtsanwalt/Gestor
- Hypothekengebühren: Bewertungskosten und optionale Bearbeitungsgebühren
Eine vorausschauende Planung gewährleistet einen reibungslosen Immobilienkauf und hilft Ihnen, unerwartete Kosten oder Komplikationen zu vermeiden. Mit einer klaren Kenntnis von den Steuern, Gebühren und Hypothekenanforderungen können Sie zuversichtlich mit der Suche nach Ihrem idealen Zuhause in ganz Spanien beginnen, von geschäftigen Städten bis hin zu sonnigen Küstenorten. Eine sorgfältige Vorbereitung ist entscheidend. Wenn Sie Unterstützung bei der Finanzierung Ihres Kaufs benötigen, dann stehen Ihnen die Hypothekenexperten von idealista/hipotecas gerne zur Verfügung, um Ihnen bei der Suche nach der richtigen Hypothek zu helfen und den Kaufprozess so unkompliziert wie möglich zu gestalten.