Quando il contratto di affitto giunge al termine, è importante firmare un accordo tra l'inquilino e il proprietario della risoluzione di tale contratto. Non solo per fissare la fine del contratto di locazione, ma anche per assicurarsi il rispetto degli obblighi che rimangono in sospeso sino alla fine del contratto. In Spagna esistono due modelli per finalizzare il contratto di locazione: un “accordo di risoluzione con liquidazione" e un "accordo di risoluzione con ritenzione di caparra".
Anche se il contratto è la libera espressione della volontà delle parti e il contratto di affitto può terminare in molti modi, lo studio legale di Salvador Real Estate Lawyers ci mostra le due principali categorie di accordi di risoluzione:
- Accordo di risoluzione con liquidazione: è l'equivalente di un punto finale che chiude tutti gli obblighi contratti. Questo modello consente non solo la consegna delle chiavi di casa, ma termina anche il rapporto di locazione, "chiudendo la porta a eventuali futuri reclami sia da parte dell'inquilino che del proprietario", afferma l'avvocato Pelayo de Salvador, dello studio legale Salvador.
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- Accordo di risoluzione con ritenzione di caparra: è l'equivalente di un "punto e virgola". Qui alcuni degli obblighi continuano ad essere esistenti, perché non c'è stato alcun accordo o perché non potevano essere quantificati. Pertanto, questo accordo regola il rapporto tra le parti a partire dalla fine della locazione fino alla liquidazione finale degli obblighi, stabilendo cosa spetta a ciascuna delle parti.
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Dallo studio legale affermano che questo modello lascia la porta aperta a futuri problemi, controversie tra le parti e potenziali contenziosi.
Gli effetti dell'accordo di risoluzione per il proprietario e l'inquilino
Gli effetti variano a seconda del tipo di accordo scelto, ma quelli comuni sono i seguenti:
Proprietario:
- Determina il momento in cui recupererà la proprietà a tutti gli effetti.
- Si occupa della restituzione della proprietà, indicando i danni la cui riparazione può essere imputata all’inquilino. Si consiglia di controllare la proprietà insieme per controllare eventuali danni e raggiungere un accordo onde evitare discussioni future.
- Raccoglie per iscritto tutti gli obblighi pendenti da parte dell’inquilino (fatture in sospeso, altre spese, ecc.). E indica in che modo devono terminare eventuali spese, evitando così problemi al termine del contratto dell’affitto.
- Determina il diritto del proprietario di trattenere totalmente o parzialmente il deposito, impedendo al locatario di reclamarlo insieme agli interessi corrispondenti.
Inquilino:
- Stabilisce il momento in cui cessano le obbligazioni del locatario derivanti dal contratto di locazione. A partire dalla firma dell'accordo di risoluzione, non è più previsto l'obbligo di pagare l'affitto.
- Indica se la proprietà è stata restituita in buone condizioni o se è stata danneggiata. È consigliabile esaminare la proprietà con il proprietario e dettagliare il danno rilevato per raggiungere ad un accordo ed evitare discussioni future.
- Raccoglie per iscritto tutti gli obblighi od eventuali spese pendenti, stabilendo chiaramente i propri diritti e obblighi alla fine del contratto.
- Stabilisce i meccanismi di restituzione della caparra, nel caso in cui sia tenuto a corrisponderla.
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