De acht details waar je op moet letten voordat je een huis koopt

Ondanks het feit dat de meerderheid van vastgoedmakelaars en tussenpersonen in de sector serieuze professionals zijn, zijn er enkele dingen die gebeuren op de woningmarkt die de praktijk ondermijnen.

Het kopen van een huis is vaak de belangrijkste investering in iemands leven, en daarom zouden zelfs aan de kleinste details veel aandacht moeten worden gegeven. We krijgen altijd te maken met al de onderstaande zaken die je moet controleren voordat je een huis kunt kopen:

• De oppervlakte: Vaak is de beschreven oppervlakte van een eigendom niet juist.  In sommige gevallen wordt het aantal vierkante meter van een gedeelde gemeenschappelijke ruimte meegerekend om het privé-eigendom te beschrijven. In andere gevallen wordt de bebouwde oppervlakte aangegeven, wat vaak ongeveer 30% meer is dan het werkelijke bruikbare oppervlak. Het oppervlak is erg belangrijk, want met de huidige huizenprijzen verandert 6 of 7 vierkante meter de uiteindelijke prijs aanzienlijk. 
  ‘Het bureau zou zo nauwkeurig mogelijk moeten zijn en het huis rigoureus moeten meten, zodat de daadwerkelijke bouwmetingen kunnen worden bepaald aan de hand van de breedte van de buitenmuren. Het is waar dat dit op bepaalde plaatsen niet mogelijk is om te bepalen, maar alleen in deze gevallen moet een percentage worden geschat, niet als een algemene regel. Je moet nooit de terrassen, balkons of opslagruimten meetellen en aangeven of ze 'gebouwd' of 'bruikbaar' zijn. Elke vierkante meter is iets anders waard’, zegt Pablo García van Atrezo Arquitectos.
• Documenten: Om een ​​huis of flat te verkopen, heb je een aantal papieren en documenten nodig. ‘We moeten informatie hebben over de nota simple eigendomsbewijs van het kadaster, de ITE (technische bouwinspectie) en de mogelijke openstaande kosten die de woning kan hebben. De makelaar heeft de verantwoordelijkheid je niet alleen huizen te tonen, maar ook je vragen te beantwoorden. Ze zijn experts in het pand dat ze verkopen, vooral als ze het verkopen met een exclusieve agentovereenkomst, waar alleen zij het huis mogen verkopen en niemand anders.’
• De plattegronden: ‘Ik heb bouwtekeningen gezien die zo slecht zijn gedaan dat ze meer een snelle schets zijn dan iets anders. De oplossing die veel mensen gebruiken om kopers voor de gek te houden, is om op kleinere schaal meubels weer te geven. Zo kan je zien dat alles perfect past, terwijl er in werkelijkheid veel minder ruimte is. Een plattegrond moet worden beperkt, waarbij alleen de bruikbare gebieden van elke kamer worden vermeld. Het kan de woning tonen, maar met de juiste verhoudingen van onder andere meubels. Het plan moet door het bedrijf worden ondertekend en realistisch zijn,’ voegt García eraan toe.
• Beschrijving van de materialen en afwerkingen van de woning: Parketvloeren zijn niet hetzelfde als laminaatvloeren. ‘De prijsverschillen zijn aanzienlijk, dus pas op met hoe je een huis beschrijft, vooral als je het hebt over de details en over de kwaliteit van bepaalde materialen. Denk hierbij ook aan de faciliteiten zoals sanitaire voorzieningen, verwarming en elektriciteit. We moeten vanaf het bouwjaar in het kadaster weten wanneer ze zijn gerenoveerd om een ​​idee te krijgen van de waarde.'
• Veranderingen in lay-out: ‘Er zijn tijden geweest dat ik een huis bezocht en de persoon mij vertelde wat ik met de ruimte kon doen. Huizen worden niet verdeeld alsof ze een poppenhuis zijn omdat er afvoerinstallaties, ventilatiekanalen en vooral structurele binnenmuren zijn die niet kunnen worden neergehaald. Als we de mogelijkheden van een huis willen bekijken in termen van hoe de ruimte kan worden verdeeld, moeten we met een technicus praten. Wat ook vaak verteld wordt is dat je het terras of balkon kan afsluiten, simpelweg omdat dit op andere verdiepingen gedaan werd. Maar dit betekent nog niet dat we het legaal kunnen doen. Het is een gevoeliger onderwerp dan het lijkt,’ zegt de architect.
• Stedelijke planning en legaliteit: Het is noodzakelijk om informatie te hebben over de legaliteit van de stedenbouwkundige planning van de gebouwen en over eventuele bebouwde gebieden met een voorgeschreven overtreding die niet mogen worden gewijzigd. ‘We moeten weten dat het deel van het huis dat wettelijk is gebouwd niet voor hetzelfde zal worden gewaardeerd als het deel dat buiten de planningsvoorschriften valt, als het niet mogelijk is om de werken in de toekomst te legaliseren. Het is namelijk niet altijd legaal bewoonbaar. Verkrijg de licentie voor eerste bewoning die je garantie geeft en de mogelijkheid dat het als een huis wordt gebruikt. Dit zijn meestal uitzonderlijke gevallen,’ zegt hij.
• De prijs: ‘De gemiddelde prijs in het gebied dat je zoekt, moet worden berekend op basis van de prijs waarvoor andere lokale transacties zijn gesloten. Dit wordt vastgelegd in de eigendomsbewijzen en het register, en zijn de waarden waarmee rekening moet worden gehouden. Het is niet genoeg om te praten over wat de buren in het gebied vragen als ze er nooit zoveel voor kunnen krijgen.
• Btw op bemiddelingskosten: ‘Wanneer de makelaar de kosten vaststelt, moet hij aangeven of dit al dan niet btw omvat, omdat dit tot verwarring kan leiden en je kunt geloven dat de commissie 3% is zonder de extra 21% btw bovenop de commissie die zou moeten worden betaald’, besluit hij.

Al het bovenstaande klinkt misschien omslachtig en te veel werk voor een koper, maar het loont om aandacht te besteden aan al deze aspecten bij het kopen van een huis of appartement. Het bespaart je een aantal onaangename verrassingen op een later tijdstip.