Checkliste: Was Sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien beachten sollten

Als ausländischer Bürger eines EU-Mitgliedstaates können Sie ohne Probleme eine Immobilie in Spanien erwerben. Allerdings wird beim Kauf spanisches Recht angewandt. Anders als im deutschen Recht begründet beispielsweise nicht der Eintrag im Grundbuch sondern der Abschluss des Kaufvertrags das Eigentum an der Immobilie.

Hier haben wir die wichtigen Punkte für Sie zusammengepasst, damit die Suche nach einem Traumhaus in Spanien nicht zu einem Albtraum wird.

Voraussetzungen für den Immobilienkauf in Spanien

Spanische Steuernummer: Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen möchten, benötigen Sie zunächst eine spanische Steuernummer, die „Número de Identificación de Extranjeros“, oder kurz „NIE“. Diese Nummer müssen Sie bei sämtlichen Rechtsgeschäften (Kaufvertrag, Mietvertrag, Eröffnung eines Bankkontos usw.) angeben. Sie kann bei den örtlichen Ausländerbehörden in Spanien oder bei den spanischen Konsulaten im Ausland beantragt werden.

Spanisches Bankkonto: Beim Abschluss des Kaufvertrages in Spanien ist es immer noch üblich, einen Scheck über den vereinbarten Kaufpreis zu überreichen. Dazu benötigen Sie ein spanisches Bankkonto, für dessen Eröffnung Sie wiederum Ihre NIE vorlegen müssen.

Unterschiede beim Kaufvertrag in Spanien

Anders als in Deutschland muss der Kaufvertrag in Spanien nicht notariell beurkundet werden. Er könnte als privater Kaufvertrag rechtsgültig abgeschlossen werden. Dies hätte jedoch zur Folge, dass der Grundbucheintrag nicht entsprechend geändert werden kann, so dass sich die Unterzeichnung des Kaufvertrags bei einem Notar unbedingt empfiehlt.

In Spanien ist es üblich, einen Reservierungsvertrag (contrato de arras) abzuschließen. Der Käufer zahlt eine Reservierungsgebühr und im Gegenzug verpflichtet sich der Verkäufer dazu, die Immobilie an niemand anderen zu verkaufen. Die gezahlte Gebühr wird bei Abschluss des Kaufvertrages auf den Kaufpreis angerechnet. Sollte sich der Käufer gegen den Kauf entscheiden, verliert er die geleistete Zahlung.

Beauftragen Sie einen Immobilienmakler

Eine Immobilie im Ausland zu kaufen kann manchmal ein nervenaufreibender Prozess sein, besonders, wenn man der Sprache nicht mächtig ist. Oft empfiehlt es sich, einen Immobilienmakler Ihres Vertrauens zu beauftragen, der Ihnen nicht nur bei der Suche nach einer passenden Immobilie, sondern auch bei den Formalitäten des Kaufvertrages hilft. So Sparen Sie Zeit und Geld - und jede Menge Nerven.

Unterschiede deutscher und spanischer Immobilienmarkt

Obwohl sich die Immobilien in Deutschland nicht allzu sehr von den Häusern und Wohnungen in Spanien unterscheiden, muss man bei der Suche und Besichtigung von Immobilien auf einige Unterschiede achten:

• Wohnfläche: In den Anzeigen auf den spanischen Immobilienportalen wird meist nicht die Wohnfläche, sondern die Grundfläche angegeben. Manchmal ist dieser Umstand nicht ausreichend gekennzeichnet und kann bei ausländischen Nutzern für Verwirrung sorgen.
• Grundfläche: „Viele der in den Anzeigen angegebenen Grundflächen sind falsch. In einigen Fällen werden gemeinschaftlich genutzte Bereiche mit eingerechnet. In anderen Fällen wird die Grundfläche als eine 30% größere Fläche als die Wohnfläche berechnet und das ist nicht korrekt. Die angegebene Grundfläche ist jedoch sehr wichtig, da sich bei den aktuellen Preisen ein Unterschied von 6 oder 7 Quadratmetern erheblich auf den Endpreis auswirkt. Der Immobilienmakler sollte so gewissenhaft wie möglich sein und die Immobilie rigoros vermessen und die Grundfläche anhand der Fassadenlänge errechnen. Mit dieser Methode kann man die Fläche nicht in allen Fällen berechnen; man sollte jedoch nur in diesen Fällen auf diese Methode zurückgreifen und einen Prozentsatz anwenden. Die Flächen von Terrassen oder Balkonen werden nie dazugezählt und es sollte immer klar sein, ob die Rede von der Grundfläche oder der Wohnfläche ist. Sollte die Wohnung über einen Abstellraum verfügen, muss dessen Fläche separat ausgewiesen werden, da der Quadratmeterpreis variiert,“ erklärt Pablo García vom Architekturbüro Atrezo Arquitectos.
• Dokumentation: Für den Verkauf einer Wohnung benötigen Sie mehrere Urkunden und Dokumente. „Der Grundbucheintrag (nota simple), die technische Überprüfung von Gebäuden (ITE – Inspección técnica de edificions) und eventuelle Lasten sollten vorliegen. Ein guter Immobilienmakler sollte sich nicht darauf beschränken, die Wohnung zu zeigen; bitten Sie um konkrete Informationen. Die Makler sind Experten und sollten die Immobilie, die sie verkaufen, genauestens kennen.“
• Grundriss: „Ich habe schon sehr ungenaue Grundrisse gesehen, die eher einer Skizze als einer Bauzeichnung entsprachen. Viele Immobilienmakler füllen diese Pläne mit Möbeln, die im Maßstab viel zu klein sind. So wird der Anschein erweckt, dass alles perfekt passt, obwohl das eingezeichnete Bett in Wirklichkeit nur 70 x 180 cm misst. Wenn ein Grundriss zur Verfügung steht, muss dieser genaue Angaben über die Wohn- bzw. Nutzfläche jeden Zimmers enthalten. Die Zeichnung kann Möbel enthalten; sie sollten allerdings maßstabsgerecht sein und realistischen Maßen entsprechen. Der Plan muss vom Immobilienmakler unterzeichnet sein und die Realität widerspiegeln.“
• Beschreibung der Materialien und Oberflächen: Parkett ist nicht das gleiche wie Laminat, genau so wenig wie einfach oder doppelt verglaste Fenster. „Die Preisunterschiede sind beträchtlich, deshalb sollte eine Immobilie nicht ohne Weiteres beschrieben werden – besonders dann nicht, wenn man von nicht vorhandenen Ausstattungen oder einer besseren Qualität spricht. Wenn als besonderer Mehrwert die Ausführung angegeben wird, sollte diese genauestens überprüft werden. Denn die Sanitärinstallation wird auch nicht separat erwähnt, da es etwas Grundlegendes ist. Wasser, Heizung, Strom... Sie sollten wissen, wann die Immobilie gebaut wurde und wann eventuelle Sanierungen durchgeführt wurden.“
• Änderungen in der Raumaufteilung: „Bei der Besichtigung eines Hauses ist mir passiert, dass die Person, die es mir zeigte, mir sagte, wie ich die Räume aufteilen könnte. Häuser sind nicht wie ein Puppenhaus gebaut; es gibt Wasserrohre, Rauchabzugskanäle und vor allem tragende Wände, die nicht ohne Weiteres abgerissen werden können. Wenn wir wissen möchten, welche Aufteilung für ein Haus oder eine Wohnung in Frage kommt, müssen wir uns an einen Statiker wenden. Ein weiterer Klassiker ist das Schließen der Terrasse oder des Balkons: „Nur weil sie auf anderen Etagen geschlossen wurden, heißt das nicht, dass wir das gleiche machen können. Dieses Thema ist komplizierter als es scheint,“ sagt der Architekt.
• Stadtplanung und Bauverordnungen: Es ist notwendig, Informationen über die städtebauliche Rechtmäßigkeit der Grundstücke zu haben und zu überprüfen, ob illegale, eventuell bereits verschriebene Bebauungen vorliegen. „Es ist wichtig zu wissen, dass rechtmäßige Flächen und illegal bebaute Flächen nicht gleich bewertet werden können, vor allem, wenn diese in Zukunft nicht legalisiert werden können. Ein weiteres Thema sind Wohnungen im Untergeschoss; diese sind von vorneherein verdächtig. In diesen Fällen sollte die Erstbezugsgenehmigung angefordert werden, um sicher zu gehen, dass die Wohnung rechtmäßig ist und als Wohnraum genutzt werden kann. Das sind jedoch Ausnahmefälle.“
• Preis: „Der Durchschnittspreis für Immobilien in einer bestimmten Gegend wird durch die Preise bestimmt, zu denen Verkaufsoperationen abgeschlossen werden; diese Preise werden in Urkunden und Grundbüchern vermerkt. Nur diese Preise sollten berücksichtigt werden, nicht die Preise, die die Nachbarn in dieser Gegend für ihre Immobilien fordern.
• Mehrwertsteuer auf Vermittlungsgebühren: „Wenn die Immobilienmakler ihre Vermittlungsgebühren festlegen, müssen sie angeben, ob die Mehrwertsteuer enthalten ist oder nicht. Dies kann nämlich zu Verwirrung führen und Sie könnten annehmen, dass die Gebühr 3% beträgt, ohne die Mehrwertsteuer von 21% einzurechnen.“

All dies hört sich vielleicht mühselig an; es ist jedoch durchaus lohnenswert, diese Punkte vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien zu beachten, um später unangenehme Überraschungen zu vermeiden.