Quatro aspetos que deves conhecer antes de vender a tua casa com inquilino

São cada vez mais os proprietários que optam por arrendar os seus imóveis, em busca de uma rentabilidade maior do que a que podem conseguir com depósitos ou com a bolsa. Mas, tendo em conta o aumento do preço das casas em venda, muitos preferem desprender-se da sua propriedade, mesmo que esta esteja arrendada. Salvador Salcedo, sócio do escritório de advogados Ático Jurídico, oferece os seguintes conselhos vitais:

1. O inquilino tem direito preferente à compra da casa

As leis espanholas reconhecem que o inquilino tem direito à aquisição preferencial da casa arrendada, no caso de que o proprietário a queira vender. Isto significa que o inquilino pode exercer o seu direito, podendo comprar o imóvel por um preço mais baixo que o que pagaria um terceiro comprador. O arrendatário conta com um prazo de 30 dias naturais para exercer este direito e o prazo começa a contar a partir do momento que o vendedor/arrendador notifica a decisão de vender.

Se o senhorio conseguiu vender a casa, o inquilino tem outro direito: o de retracção, o que significa que pode ser sub-rogada no lugar do terceiro comprador e nas mesmas condições.

Mas, o inquilino nem sempre dispõe destes dois direitos, como acontece, por exemplo, quando as partes chegam a um acordo de renúncia do arrendatário ao direito de aquisição preferencial, o que acontece com bastante frequência. A legislação vigente permite a renúncia do inquilino a este direito, sem nenhum tipo de limitação. No entanto, em contratos de arrendamento anteriores à modificação da LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), de 6 de junho de 2013, essa renúncia será válida sempre e quando o arrendamento seja superior a cinco anos.

2. O vendedor não tem de comunicar a venda ao inquilino que renunciou os seus direitos

A compra e venda da casa arrendada só pode ser inscrita no Registro de la Propiedad se o vendedor/arrendador notificou a sua intenção de venda ao inquilino. Contudo, o vendedor não tem de comunicar esta intenção se o inquilino renunciou ao seu direito de aquisição preferencial e, portanto, a operação pode ser inscrita no Registro, com a manifestação da renúncia ao direito, tal e como está estabelecido pela Dirección General de Registros y Notariado.

3. O comprador nem sempre é obrigado a respeitar o contrato de arrendamento

Os arrendamentos devem estar inscritos no Registro de Propiedad para que tenham efeito frente a compradores terceiros, de acordo com a norma espanhola. O comprador de um imóvel que tenha um inquilino fica sub-rogado aos direitos e obrigações do senhorio, se o contrato de arrendamento estava inscrito no Registro, anteriormente à venda da casa. Neste caso, o comprador debe respeitar o contrato de arrendamento.

Mas se o contrato não estava inscrito, aplicar-se-á o estabelecido no artigo 1571 do Código Civil, que diz que se facultará a resolução do arrendamento ao comprador, exceto quando existe um pacto em contrário. Neste caso, o inquilino pode exigir ao novo senhorio que o deixe permanecer no imóvel durante três meses, desde a notificação da sua intenção de resolver o arrendamento e uma indeminização por danos e prejuízos ao vendedor/arrendador.

Salvador Salcedo sublinha que “o comprador de um imóvel arrendado para uma utilização que não seja residencial, segundo prevê a legislação, ficará sub-rogado nos direitos e obirgações do arrendador, salvo que, de boa fé, desconheça que o imóvel está arrendado, sendo depois necessário que resolva o arrendamento. A inscrição do contrato de arrendamento impedirá a resolução do arrendamento, já que o comprador não pode alegar que desconhecia esta relação contratual."

4. A fiscalidade na compra e venda de uma casa arrendada

Salcedo recorda que um dos gastos dedutíveis nos rendimentos obtidos pelo arrendamento no IRPF, que obtém o arrendador, é a amortização de 3% do valor da construção, enquanto o arrendamento estiver em vigor. Esta amortização corresponde à perda de valor que o imóvel vai sofrendo ao longo do tempo.

Quando o imóvel arrendado se vende, deve descontar-se do valor de aquisição, a efeitos de cálculo de ganâncias patrimonais no IRPF, a amortização mínima que devia ter sido aplicada, durante o período que o imóvel esteve arredando. E isto, mesmo que o vendedor-arrendador, não tenha deduzido este conceito nas declarações de Impuestos sobre la Renta, cuja devolução pode ser pedida com respeito aos exercícios que não estão prescritos.

Apesar de que o vendedor/arrendador pode obter lucros com as deduções praticas antes da venda da casa arrendada, esses lucros são compensados pelo aumento da ganância patrimonial obtida com a venda do imóvel, que deve ser declarada no IRPF e que se produzirá como consequência de subtrair o valor pelo qual comprou o imóvel. Ou seja, “o comido, pelo servido”, recorda Salcedo.