As 6 cláusulas nulas mais comuns de um contrato de arrendamento para o inquilino

Nos processos de arrendamento de casas é comum que os inquilinos obtenham um modelo de contrato genérico, descarregado da internet ou facilitado por algum conhecido. É importante adaptá-lo às necessidades de cada um e certificar-se que não contém cláusulas abusivas e, portanto, nulas.

O escritório de advogados deSalvador Real Estate Lawyers recorda que são nulas todas as cláusulas que limitam os direitos do inquilino contemplados na Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Mas, atenção, nem todas as cláusulas que prejudicam o inquilino são nulas, só aquelas que reduzem os direitos do arrendatário.

As cláusulas nulas mais frequentes nos contratos de arrendamento são as seguintes:

1. Arrendamentos de temporada falsos

Alguns senhorios recorrem à assinatura de um contrato de 11 meses de duração e evitam a duração de um ano para que a LAU não seja aplicável ao contrato, conseguindo assim um contrato de temporada. O objetivo é que o inquilino não tenha direito a estar até 3 anos na casa. O escritório de advogados De Salvador recorda que, ainda assim, para que um arrendamento seja considerado de temporada tem de existir uma causa que justifique essa temporalidade, como o trabalho, um traslado temporário, estudos, etc, assim como um domicílio permanente do inquilino que não seja a casa que arrenda.

2. Recusa de extensão legal

Outra cláusula que os senhorios costumam incluir é a que estabelece que o contrato só pode durar um ano sem dar possibilidade de extensão legal de até três anos. Isto vai contra o artigo 9.1 da LAU, que estabelece uma extensão de três anos como direito para o inquilino e, como obrigação para o senhorio.

3. Penalização se o inquilino não permanece durante um ano

Outra cláusula abusiva é estabelecer que o primeiro ano é obrigatório para o arrendatário e, no caso de que não se cumpra, é determinada uma penalização. No entanto, a LAU indica, no artigo 11, que o inquilino tem direito a dar por finalizado o contrato passados os seis primeiros meses e a penalização, se existe, estará limitada ao que se estabelece por lei.

4. Pagamento da renda por adiantado

A LAU não permite o pagamento adiantado de mais de uma mensalidade de renda. O escritório De Salvador enfatiza que o senhorio não pode obrigar o inquilino, mediante um contrato, a pagar-lhe 2 ou 3 meses de renda por adiantado e que o incumprimento não pode constituir um direito a despejo.

5. Responsabilidade de conservação da casa pelo inquilino

O senhorio está obrigado a fazer todas as obras necessárias para conservar a casa, tal como se estabelece no artigo 21.1 da LAU. No entanto, De Salvador assinala que a interpretação das cláusulas de obras é algo muito delicado, pelo que é melhor recorrer a um advogado para que possa redigir corretamente o contrato.

6. Acesso do senhorio à casa

Outra cláusula abusiva muito frequente nos contratos é a indicação de que o arrendador pode visitar a casa quando quiser para comprovar o estado da mesma. No entanto, é uma cláusula nula, já que vai contra a inviolabilidade do domicílio estabelecida no artigo 18.2 da Constituição Espanhola. Deste modo, o inquilino pode negar o acesso do senhorio à casa.

Que acontece se o contrato de arrendamento tem cláusulas abusivas?

Só um juiz pode ditar que uma cláusula é nula pelo que, no caso de que o contrato tenha disposições abusivas, é aconselhável recorrer à via judicial. Desta forma, é melhor deixar a redação do contrato nas mãos de um advogado para evitar situações abusivas por parte do arrendador. No caso de que se inclua no contrato uma cláusula prejudicial para o inquilino, esta não invalida todo o contrato de arrendamento, apenas as regulações que podem chegar a ser consideradas nulas pelos tribunais.