Como comprar um imóvel em segunda mão em Espanha

Este artigo dá-te uma visão geral do processo legal para comprar um imóvel em segunda mão a particulares em Espanha. No próximo mês falaremos sobre a compra a promotores imobiliários (imóveis novos ou em planta).

Aqui tens um resumo básico do procedimento. Se quiseres informações mais detalhadas sobre algum tema, consulta os links que deixo abaixo.

Resumi bastante o procedimento propositadamente para facilitar a compreensão. No entanto, se quiser aprofundar mais, recomendo a leitura (ou download) do nosso Guia gratuito para Comprar Imóveis em Espanha.

Se estás a comprar um imóvel rústico, certifica-te de que contratas um advogado antes de assinar qualquer documento - estes imóveis têm muitas complexidades legais em Espanha.

Primeira etapa: o contrato de reserva

Depois de pesquisar e procurar um imóvel em segunda mão, podes ter interesse por um. Os imóveis são normalmente anunciados por portais imobiliários como o Idealista ou por imobiliárias. 

A imobiliária que detém o imóvel anunciado irá pedir-te que assines o que é conhecido como contrato de reserva (ou depósito de caução), que retira o imóvel do mercado (normalmente com a duração de 30 dias).

O depósito inicial é normalmente de 3.000 €, mas pode ser substancialmente mais elevado dependendo do valor do imóvel. O contrato de depósito é um documento sucinto, normalmente com apenas uma página. Contém muito poucos detalhes, entre eles os dados do imóvel e do vendedor, e o preço pedido.

Dicas profissionais:

• Deves abrir uma conta bancária para não residentes;
• É altamente recomendável que contrates um advogado especializado em transferência de propriedade independente desde o início ( antes de assinar um contrato de depósito). Seguindo este conselho simples, mas essencial, os compradores evitarão a maioria dos erros ao comprar um imóvel em Espanha;
• Os depósitos de reserva não são normalmente reembolsáveis, a menos que seja expressamente declarado o contrário.
• Tu, ou o seu advogado, precisam de solicitar um número NIE (Número de Identificação Fiscal para Estrangeiros).
• O depósito de reserva de uma agência é um documento muito simples que não deve, em momento algum, listar quem paga que impostos e estabelecer outras condições de compra. Isto é acordado pelas partes na segunda etapa (ver abaixo o Contrato de Compra Privada).
• Solicita um Certificado de Desempenho Energético à imobiliária. Os imóveis com elevados índices de eficiência energética qualificam-se para descontos até 20% no imposto municipal (IBI).
• É altamente recomendável contratar um topógrafo credenciado para realizar uma lista de pendências do imóvel; isto é especialmente importante para imóveis mais antigos. Se estiveres a comprar uma propriedade rural, solicitar um relatório prévio a um topógrafo é essencial. Isso evitará inúmeros problemas.
• O teu advogado realizará uma Due Diligence no título para verificar se tudo está em ordem antes de passar para a segunda etapa.

Segunda etapa: assinatura de um contrato de compra privada

Antes de decorridos 30 dias, deverás assinar o que é conhecido como um contrato de Arras ou Contrato de Compra e Venda Privado (PPC, abreviadamente). Em espanhol, é também conhecido como Contrato Privado de Compra e Venda. No Reino Unido, esta segunda etapa é conhecida como Trocas e em Portugal, Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV).

O CPCV é um longo contrato legal que lista os dados pessoais do comprador e do vendedor, uma descrição completa do imóvel, o preço de venda acordado, os termos de compra, o inventário e o prazo para a conclusão perante um Notário Público espanhol.

Normalmente, o seu advogado já te terá fornecido um relatório de título para que estejas perfeitamente ciente da situação jurídica do imóvel que pretendes comprar antes de assinares o contrato privado.

Normalmente, ao assinar um contrato de compra e venda (CPCV), deves efetuar um pagamento inicial equivalente a 10% do preço de compra, que será deduzido após a conclusão (etapa três). 

O pagamento inicial de 10% não é reembolsável. Se o vendedor rescindir o contrato por qualquer motivo, terá de pagar o DOBRO do valor do seu depósito de 10%.

Se precisares de um crédito habitação para realizar a compra do imóvel, é altamente recomendável negociar um prazo razoável para o garantir, ou seja, de 45 a 60 dias.

Isto é especialmente importante se o mutuário for um não residente. O mutuário necessita de uma Oferta em Princípio (ou Acordo em Princípio) do seu credor, conhecida como Oferta Vinculativa em espanhol.

Se houver bens móveis a serem vendidos juntamente com o imóvel, é altamente recomendável que seja anexado um inventário ao CPCV. Este inventário precisa de ser elaborado ao pormenor para evitar mal-entendidos que possam levar a litígios. 

Este inventário será também anexado à Escritura de Propriedade no Notário após a sua conclusão. O inventário é considerado um elemento contratual que vincula ambas as partes. 

Se o vendedor não incluir na venda um artigo anunciado, tal será considerado uma quebra de contrato. Os inventários são elaborados pelo mediador imobiliário que publicita o imóvel, com fotografias de cada item e uma breve descrição.

Dicas profissionais:

• A não obtenção de um empréstimo hipotecário a tempo pode resultar na perda do depósito de 10%, a menos que expressamente estipulado o contrário.
• Se os bens móveis forem vendidos juntamente com o imóvel, é crucial que o inventário seja detalhado e preciso (com fotografias).

Terceira etapa: conclusão

"Completude" é o termo utilizado para assinar a Escritura de Propriedade, que é autenticada por um Notário Público Espanhol. Além disso, se for necessário financiamento hipotecário, uma segunda escritura, denominada Escritura de Hipoteca, também deverá ser assinada no notário.

Deves ler atentamente a escritura antes de assinar o que quer que seja. Isto vale principalmente para a Escritura de Crédito habitação. O teu advogado deve garantir que não assinas cláusulas hipotecárias abusivas.

Ao concluir, a posse legal da propriedade, é simbolizada pela entrega das chaves da casa.

Podes ficar surpreendido ao encontrar um grande número de pessoas à tua espera para assinar no cartório:

1. O vendedor e/ou o seu advogado.
2. Os representantes do banco (se for necessário um crédito habitação).
3. O agente imobiliário
4. Um tradutor
5. E, finalmente, o próprio Notário.

Agora, o teu advogado registará e pagará o imposto do comprador e registará o teu imóvel sob o seu título no registo predial.

Parabéns, agora és proprietário oficial de um imóvel em Espanha. Aproveita!

Dicas profissionais:

• É contra os melhores interesses do comprador declarar menos do que o valor de parte do preço de venda na conclusão do negócio (além de ser ilegal). Isto só beneficia o vendedor e fará com que o comprador tenha uma conta enorme de Imposto sobre as Mais-Valias na venda. Saiba mais sobre o motivo no meu artigo Impostos sobre a Venda de Imóveis em Espanha.
• Nunca aceites que um vendedor permaneça no teu imóvel após a conclusão da compra. Mesmo que seja apenas por um "curto período". Isto pode gerar enormes problemas legais para o comprador, o que exige um processo judicial completo que demora mais de uma década. Isto é detalhado no nosso artigo: Posse: porque não deves permitir que um vendedor permaneça num imóvel após a compra.

Quarta etapa: pós-conclusão

Deves abrir uma conta bancária em Espanha, caso ainda não o tenhas feito. As concessionárias de serviços públicos não aceitam pagamentos internacionais, pelo que deves definir pelo menos todos os seguintes itens como débitos diretos na tua conta em Espanha:

• Contas de serviços públicos (água, eletricidade, telefone fixo, etc.).
• Taxa de recolha de lixo. Paga uma ou mais vezes por ano, dependendo da câmara municipal.
• Imposto IBI. Pago anualmente (semelhante ao imposto municipal do Reino Unido). Recomendo vivamente que este imposto seja constituído como débito direto; a falta de pagamento pode levar as autoridades a leiloar o teu imóvel num procedimento surpreendentemente rápido – como em meses. Quem for proprietário de um imóvel no dia 1 de janeiro do ano em curso é responsável pelo pagamento deste imposto. Isto é explicado detalhadamente no nosso artigo "Imposto IBI explicado".

Dicas profissionais:

• Ao teres um imóvel em Espanha, é altamente recomendado que faças um testamento espanhol. Isto evitará muitos problemas aos seus herdeiros, poupando tempo, dinheiro e aborrecimentos num momento de luto.
• Deves definir como débito direto todos os serviços públicos e impostos locais.
• Ao teres uma propriedade como não residente, deves nomear representação fiscal para cumprires com a tua declaração anual de imposto de rendimento de não residente.
• Se tens planos de arrendar o teu imóvel como alojamento privado para férias, algumas regiões de Espanha têm leis rigorosas sobre o assunto – procure aconselhamento jurídico. Podes precisar de solicitar uma licença de turismo ou registar a tua casa de férias. O não cumprimento das regras acarreta multas exorbitantes.
• Os compradores de casas em segunda mão devem estar atentos ao imposto La Complementaria ou Bargain-Hunter.

Impostos associados e despesas de compra

Regra geral, os custos de aquisição acrescentam 10% a 13% ao preço de compra. Em algumas regiões de Espanha, este valor pode ser superior. Consulta um advogado especializado para orçamentar a tua compra antes de te comprometeres. Podes ler mais aqui Impostos na compra de imóveis em Espanha.

Além do pagamento de impostos, o comprador é obrigado a pagar as seguintes taxas:

1. Imposto sobre a Transferência de Propriedade (ou ITP em espanhol)

Varia consoante a Comunidade Autónoma onde se localiza o imóvel, oscilando entre os 7% a 10%.

2. Taxas e encargos

• Emolumentos notariais (para formalização de escrituras): aprox. 0,1 – 2%
• Taxas de registo predial (para inscrição de escrituras): aprox. 0,1 – 2%
• Taxas de crédito habitação e de gestão (se for necessário financiamento): 1 – 2%
• Honorários de Advogado : 1 – 2%

Ao vender o teu imóvel, quase todos os itens acima listados são dedutíveis no IRS. Isto reduz significativamente o Imposto sobre as Mais-Valias na venda (taxa de 19% para não residentes). Mais detalhes no nosso artigo sobre fiscalidade: Como evitar o imposto sobre as mais-valias ao vender um imóvel em Espanha.

Onde comprar imóveis em Espanha?

Espanha é um país incrível que oferece diversas opções atrativas para todos os gostos. Não é à toa que Espanha é o segundo destino turístico do mundo!

Terá muitas opções: Barcelona, Costa do Sol, Granada, Madrid, Málaga, Maiorca, Sevilha, Sotogrande ou Valência.

Se precisas de visto para ficar em Espanha, recomendo a leitura do nosso artigo sobre o tema: Mudar-se para Espanha em 2025? Visão geral do visto espanhol.

Conclusão

Contratar um advogado especializado em transferência de propriedade, na minha experiência, compensa com toda a poupança que podes obter evitando as armadilhas mais comuns na compra de um imóvel em Espanha. Sem mencionar que os honorários dos advogados são dedutíveis no imposto sobre o rendimento na venda do imóvel (CGT)!

Certifica-te de que contas com a ajuda de especialistas respeitáveis (como uma agência imobiliária de longa data, um mediador de crédito habitação de confiança ou um advogado experiente) na tua procura de casa para tirar o máximo partido da vasta gama de ofertas imobiliárias – terás muitas opções.

É importante evitar pressões para concluir o negócio; dedica algum tempo para avaliar completamente as informações fornecidas e não hesites em colocar questões. Ao contrário de outros países, Espanha não tem um período de reflexão para a compra de imóveis.

Espanha é atualmente um mercado comprador, com os imóveis a valorizarem bastante ano após ano (na maioria dos casos, em dois dígitos). Em tempos de instabilidade política e económica, as pessoas juntam as suas poupanças em imóveis, que são sempre um porto seguro.

Na Larrain Nesbitt Abogados (LNA), temos mais de 22 anos de experiência especializada em transmissão de propriedade e fiscalidade em toda a Espanha. Também auxiliamos clientes com vistos de imigração e residência, bem como procedimentos de herança (inventário).  Podes contactar-nos por e-mail para info@larrainnesbitt.com, por telefone para a nossa linha do Reino Unido (+44) 0754 3838 218 ou linha espanhola (+34) 952 19 22 88, ou preenchendo o nosso formulário de contacto.

Note que as informações fornecidas neste artigo são apenas de interesse geral e não devem ser interpretadas ou destinadas a substituir o aconselhamento jurídico profissional. Este artigo pode ser publicado livremente em sites ou outros meios de comunicação social, desde que o autor seja devidamente creditado. O plágio, total ou parcial, deste artigo sem a devida atribuição do autor pode resultar em processo-crime. Não se preocupe com o chéile. VOV.

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