So kaufen Sie eine Immobilie aus zweiter Hand in Spanien

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über das gesamte rechtliche Verfahren beim Kauf einer Immobilie aus zweiter Hand von einer Privatperson. Das Verfahren beim Kauf einer Immobilie von Bauträgern (auch als Off-Plan- oder Neubauimmobilien bekannt) werde ich im nächsten Monat behandeln.

Der folgende Artikel gibt einen grundlegenden Überblick über den Ablauf. Wenn Sie konkrete Ratschläge zu einem bestimmten Thema suchen, empfehle ich Ihnen dringend, den unten angegebenen Links zu folgen, um weitere Informationen zu erhalten.

Ich habe den Ablauf zur besseren Verständlichkeit bewusst stark gekürzt. Wenn Sie sich jedoch näher mit diesem Thema befassen möchten, empfehle ich Ihnen, unseren kostenlosen „Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien“ zu lesen (oder herunterzuladen).

Wenn Sie eine Immobilie auf dem Land in Spanien kaufen möchten, sollten Sie unbedingt einen Anwalt hinzuziehen, bevor Sie irgendein Dokument unterzeichnen! Beachten Sie, dass ländliche Immobilien in Spanien ein rechtliches Minenfeld darstellen.

Erste Phase: Der Reservierungsvertrag

Nachdem Sie sich nach einer Immobilie aus zweiter Hand umgesehen haben, werden Sie vielleicht eine gefunden haben, die Ihnen gefällt. Immobilien werden in der Regel über Immobilienportale wie idealista oder Immobilienmakler angeboten. Der Makler, der die Immobilie in seinem Portfolio hat, wird Sie dazu auffordern, einen sogenannten Reservierungsvertrag zu unterzeichnen (oder eine Anzahlung zu leisten), wodurch die Immobilie vom Markt genommen wird (in der Regel für 30 Tage).

Die Anzahlung beträgt zu Beginn normalerweise 3.000 Euro, kann aber je nach Immobilienwert deutlich höher ausfallen. Der Anzahlungsvertrag ist ein kurzes Dokument, das in der Regel nur eine Seite umfasst. Er enthält nur wenige Angaben, darunter Informationen zur Immobilie und zum Verkäufer sowie den Kaufpreis.

Profi-Tipps:

• Eröffnen Sie ein Bankkonto in Spanien für Nichtansässige.
• Es wird dringend empfohlen, von Anfang an (vor der Unterzeichnung eines Anzahlungsvertrags) einen unabhängigen Immobilienanwalt zu beauftragen. Wenn Sie diesen einfachen, aber wichtigen Rat befolgen, können Sie die meisten Fehler beim Immobilienkauf in Spanien vermeiden.
• Anzahlungen für Reservierungen sind in der Regel nicht erstattungsfähig, sofern nicht ausdrücklich anders angegeben.
• Sie (oder Ihr Anwalt) müssen eine NIE-Nummer beantragen (Steueridentifikationsnummer für Ausländer).
• Der Reservierungsvertrag eines Maklers ist ein sehr einfaches Dokument, in dem weder aufgeführt werden sollte, wer welche Steuern zahlt, noch weitere Kaufbedingungen festgelegt werden. Dies wird von den Parteien in der zweiten Phase vereinbart (siehe unten: „Privater Kaufvertrag“).
• Fordern Sie vom Immobilienmakler einen Energieausweis an. Immobilien mit hoher Energieeffizienz erhalten Steuervergünstigungen von bis zu 20 % auf die lokale Grundsteuer (IBI).
• Es wird dringend empfohlen, einen Sachverständigen mit der Erstellung einer Mängelliste der Immobilie zu beauftragen. Dies gilt insbesondere für ältere Immobilien. Wenn Sie eine Immobilie auf dem Land kaufen, dann ist das Beauftragen eines Gutachters im Vorfeld unerlässlich. So vermeiden Sie unzählige Probleme.
• Ihr Anwalt wird vor dem Übergang zur zweiten Phase eine sorgfältige Prüfung des Eigentumsrechts durchführen, um sicherzustellen, dass alles in Ordnung ist.

Zweite Phase: Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags

Vor Ablauf der 30 Tage müssen Sie einen sogenannten Contrato de Arras oder Privaten Kaufvertrag unterzeichnen. Auf Spanisch wird dieser Vertrag auch als Contrato Privado de Compraventa bezeichnet. Es handelt sich um einen umfangreichen rechtsgültigen Vertrag, der die persönlichen Daten des Käufers und Verkäufers, eine vollständige Beschreibung der Immobilie, den vereinbarten Kaufpreis, die Kaufbedingungen, das Inventar und den Zeitrahmen für den Abschluss vor einem spanischen Notar enthält.

Ihr Anwalt wird Ihnen normalerweise bereits einen Bericht über die Eigentumsverhältnisse vorgelegt haben, sodass Sie vor der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags  genau über die rechtliche Situation der Immobilie, die Sie kaufen möchten, informiert sind.

In der Regel wird bei der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags eine Anzahlung in Höhe von 10 % des Kaufpreises fällig, die nach Abschluss (Phase drei) des Verkaufs abgezogen wird. Die Anzahlung in Höhe von 10 % ist nicht erstattungsfähig. Tritt der Verkäufer aus irgendeinem Grund vom Vertrag zurück, muss er Ihnen den DOPPELTEN Betrag Ihrer 10%igen Anzahlung zurückzahlen.

Wenn Sie eine Hypothek zur Finanzierung Ihrer Immobilie benötigen, ist es ratsam, einen angemessenen Zeitraum von 45 bis 60 Tagen auszuhandeln, um den Kredit sicherzustellen. Dies gilt insbesondere, wenn der Kreditnehmer nicht in Spanien ansässig ist. Ein Kreditnehmer benötigt von seinem Kreditgeber eine Zusage (oder eine Grundsatzvereinbarung), die im Spanischen als Oferta Vinculante bezeichnet wird.

Werden bewegliche Gegenstände zusammen mit der Immobilie verkauft, ist es dringend ratsam, dem privaten Kaufvertrag ein Inventarverzeichnis beizufügen. Dieses Inventarverzeichnis muss sehr detailliert erstellt werden, um Missverständnisse zu vermeiden, die zu Rechtsstreitigkeiten führen könnten. Dieses Inventar wird ebenfalls bei Abschluss des Kaufvertrags beim Notar der Eigentumsurkunde beigefügt. Das Inventar gilt als vertraglicher Bestandteil, der beide Parteien bindet. Bezieht der Verkäufer einen aufgeführten Gegenstand nicht in den Verkauf ein, dann gilt dies als Vertragsbruch. Das Inventarverzeichnis wird vom Makler erstellt und enthält Fotos der einzelnen Gegenstände sowie eine kurze Beschreibung.

Profi-Tipps:

• Wird ein Hypothekendarlehen nicht rechtzeitig gesichert, kann dies zum Verlust der 10%igen Anzahlung führen, sofern nicht ausdrücklich anders vereinbart.
• Wenn bewegliche Gegenstände zusammen mit der Immobilie verkauft werden, ist es wichtig, dass das Inventar detailliert und genau (mit Fotos) aufgeführt wird.

Dritte Phase: Abschluss

Mit Abschluss ist die Unterzeichnung der Eigentumsurkunde gemeint, die von einem spanischen Notar beglaubigt wird. Falls eine Hypothekenfinanzierung erforderlich ist, muss zusätzlich eine zweite Urkunde, die sogenannte Hypothekenurkunde, beim Notar unterzeichnet werden.

Lesen Sie die Urkunden sorgfältig durch, bevor Sie sie unterschreiben. Dies gilt insbesondere für die Hypothekenurkunde. Ihr Anwalt sollte sicherstellen, dass Sie keine missbräuchlichen Hypothekenklauseln unterzeichnen.

Mit Abschluss des Kaufvertrags übernehmen Sie rechtlich das Eigentum an der Immobilie, was durch die Übergabe der Hausschlüssel symbolisiert wird.

Sie werden überrascht sein, wie viele Personen beim Notar auf Ihre Unterschrift warten:

1. Der Verkäufer und/oder sein Anwalt,
2. die Bankvertreter (falls ein Hypothekendarlehen benötigt wird),
3. der Immobilienmakler,
4. (gegebenenfalls) ein Übersetzer
5. und schließlich der Notar selbst.

Ihr Anwalt wird nun die Käufersteuer einreichen und bezahlen und Ihren Titel beim Grundbuchamt eintragen lassen.

Herzlichen Glückwunsch, Sie sind nun offiziell Eigentümer einer spanischen Immobilie!

Profi-Tipps:

• Es widerspricht dem Interesse des Käufers, einen Teil des Verkaufspreises bei Vertragsabschluss zu niedrig anzugeben (und ist zudem illegal). Dies kommt ausschließlich dem Verkäufer zugute und führt dazu, dass der Käufer beim Wiederverkauf eine hohe Kapitalertragssteuer zahlen muss. Mehr dazu in meinem Artikel „Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien“.
• Erlauben Sie einem Verkäufer niemals, nach Abschluss des Kaufvertrags in Ihrer Immobilie wohnen zu bleiben. Auch nicht, wenn es „nur für kurze Zeit“ ist. Dies kann für den Käufer zu massiven rechtlichen Problemen führen, die ein langwieriges Gerichtsverfahren über viele Jahre nach sich ziehen. Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel: „Immobilienverkauf: Erlauben Sie dem Verkäufer nie, nach Vertragsabschluss in der Immobilie wohnen zu bleiben“.

Vierte Phase: Nach dem Abschluss

Sie sollten ein spanisches Bankkonto eröffnen, falls Sie dies noch nicht getan haben. Versorgungsunternehmen akzeptieren keine Zahlungen aus dem Ausland. Daher sollten Sie mindestens die folgenden Zahlungen per Lastschrift von Ihrem spanischen Konto abbuchen lassen:

• Nebenkostenabrechnungen (Wasser, Strom, Festnetz usw.).
• Müllabfuhrsteuer. Wird je nach Gemeinde einmal oder mehrmals jährlich gezahlt.
• Die IBI-Steuer wird jährlich gezahlt. Ich empfehle dringend, diese Steuer per Lastschriftverfahren einziehen zu lassen, da die Behörden bei Nichtzahlung Ihre Immobilie in einem überraschend schnellen Verfahren – innerhalb weniger Monate – versteigern können. Wer am 1. Januar des laufenden Jahres Eigentümer einer Immobilie ist, muss diese Steuer zahlen. Dies wird in unserem Artikel „So funktioniert die Grundsteuer in Spanien (IBI)“ ausführlich erläutert.

Profi-Tipps:

• Wenn Sie in Spanien eine Immobilie besitzen, empfiehlt es sich dringend, ein Testament in Spanien zu erstellen. Dies erspart Ihren Erben im Trauerfall viel Ärger, Zeit und Geld.
• Sie sollten alle Nebenkosten und lokalen Steuern per Lastschriftverfahren einziehen lassen.
• Wenn Sie als Nichtansässiger Immobilien besitzen, sollten Sie einen Steuervertreter benennen, der Ihre jährliche Steuererklärung für Nichtansässige einreicht.
• Wenn Sie Ihre Immobilie als private Ferienunterkunft vermieten möchten, dann beachten Sie bitte, dass in einigen Regionen Spaniens strenge Gesetze gelten. Lassen Sie sich daher rechtlich beraten. Möglicherweise müssen Sie eine Tourismuslizenz beantragen oder Ihre Ferienunterkunft registrieren lassen. Bei Nichteinhaltung drohen hohe Geldstrafen.
• Käufer von Immobilien aus zweiter Hand sollten auf die La-Complementaria- oder Bargain-Hunter-Steuer achten.

Mit dem Kauf verbundene Steuern und Nebenkosten

Als Faustregel gilt, dass die zusätzlichen Kaufnebenkosten 10 bis 13 % des Kaufpreises betragen. In einigen Regionen Spaniens kann dieser Betrag höher ausfallen. Bitte lassen Sie sich vor Ihrer Kaufentscheidung umfassend rechtlich beraten, um Ihr Budget zu planen. Lesen Sie dazu meinen Artikel „Immobilien in Spanien kaufen: Mit welchen Steuern müssen Sie rechnen?“

Neben dem Bezahlen der Steuern, muss der Käufer folgende Gebühren entrichten:

1. Grunderwerbsteuer (oder ITP auf Spanisch)

Sie variiert je nach Autonomer Gemeinschaft, in der sich die Immobilie befindet, und liegt bei zwischen 7 % und 10 %.

2. Gebühren und Kosten

• Notarhonorar (für das Ausstellen der Urkunden): ca. 0,1 – 2 %
• Grundbuchgebühren (für das Eintragen der Urkunden): ca. 0,1 – 2 %
• Hypotheken- und Gestoría-Gebühren (falls eine Finanzierung erforderlich ist): 1 – 2 %
• Anwaltskosten: 1 – 2 %

Beim Verkauf Ihrer Immobilie sind fast alle oben aufgeführten Posten steuerlich absetzbar. Dies mindert Ihre Kapitalertragssteuer beim Verkauf erheblich (19 % Steuersatz für Nichtansässige). Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel zum Thema Steuern: „So vermeiden Sie die Kapitalertragssteuer beim Verkauf Ihrer Immobilie in Spanien“.

Wo kann man in Spanien Immobilien kaufen?

Spanien ist ein großartiges Land, das vielfältige attraktive Optionen für alle Vorlieben bietet. Nicht ohne Grund ist Spanien das zweitbeliebteste Reiseziel der Welt!

Sie haben die Qual der Wahl: Barcelona, Costa del Sol, Granada, Madrid, Málaga, Mallorca, Sevilla, Sotogrande oder Valencia.

Wenn Sie ein Visum für Ihren Aufenthalt in Spanien benötigen, empfehle ich Ihnen, unseren Artikel zu diesem Thema zu lesen: „Umzug nach Spanien im Jahr 2025? Überblick über spanische Visa“.

Abschluss

Das Beauftragen eines erfahrenen Immobilienanwalts in Spanien zahlt sich meiner Erfahrung nach aus, da Sie durch das Vermeiden der häufigsten Fallstricke beim Kauf einer Immobilie in Spanien viel Geld sparen. Ganz zu schweigen davon, dass die Anwaltskosten beim Verkauf der Immobilie steuerlich absetzbar sind (CGT)!

Lassen Sie sich bei der Immobiliensuche unbedingt von seriösen Experten unterstützen (beispielsweise von einem renommierten Immobilienmakler, einem zuverlässigen Hypothekenmakler oder einem erfahrenen Anwalt), um das vielfältige Angebot an Immobilienschnäppchen optimal zu nutzen – Sie werden die Qual der Wahl haben.

Es ist wichtig, dass Sie sich nicht unter Druck setzen lassen. Nehmen Sie sich Zeit, um die Informationen, die Sie erhalten, sorgfältig zu prüfen, und zögern Sie nicht, Fragen zu klären. Anders als in anderen Ländern gibt es in Spanien keine Bedenkzeit beim Kauf einer Immobilie.

Spanien ist derzeit ein Käufermarkt, in dem Immobilien im Vergleich zum Vorjahr stark an Wert gewinnen (in den meisten Fällen um zweistellige Prozentsätze). In Zeiten politischer und wirtschaftlicher Instabilität investieren die Menschen ihre Ersparnisse in Immobilien, weil sie stets als sicherer Hafen gelten.

Wir von Larrain Nesbitt Abogados (LNA) verfügen über mehr als 22 Jahre Erfahrung und sind auf die Übertragung und Besteuerung von Immobilien in ganz Spanien spezialisiert. Wir unterstützen unsere Kunden auch bei Einwanderungs- und Aufenthaltsvisa sowie bei Erbschaftsangelegenheiten (Nachlass). Sie können uns per E-Mail unter info@larrainnesbitt.com, telefonisch über unsere britische Nummer (+44) 0754 3838 218 oder unsere spanische Nummer (+34) 952 19 22 88 oder durch Ausfüllen unseres Kontaktformulars erreichen .

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