Los tres pasos previos a la compra de una vivienda para evitar problemas indeseados

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de g&g abogados

Comprar una vivienda es, quizás, uno de los actos más importantes que realiza una persona o una unidad familiar. Se trata de la adquisición del lugar en el que vamos a desarrollar gran parte de nuestra vida íntima y personal, y donde posiblemente se construirá, continuará o se desarrollará nuestro “hogar”, ya sea familiar o individual. Un conocido psicólogo afirma que tres son las cosas más traumáticas que pueden acaecer en la vida de una persona: 1.- la muerte de un ser querido, 2.- una ruptura matrimonial o sentimental y 3.- una mudanza

Es por ello que, con independencia de que siempre aconsejo que, desde el minuto cero, la compra de un inmueble sea asesorada y acompañada por un abogado especialista en derecho inmobiliario (“más vale prevenir que curar”), voy a facilitar las gestiones que puede ir haciendo el futuro comprador y que, además de ahorrarle algunos costes, facilitará la labor del abogado que contrate para que le acompañe, redacte y negocie las cláusulas de los contratos que se han de firmar en una de las operaciones jurídicas, probablemente, de las más importantes que va a realizar a lo largo de su vida. Con ellas se podrá garantizar, en parte, el buen fin del negocio inmobiliario de la compraventa

Primer paso o investigación sobre la situación jurídica del inmueble:

- Acudir al registro de la propiedad con el fin de solicitar una nota simple de la vivienda que sea objeto de la compraventa, en la que se podrá averiguar si existe alguna carga (embargos, servidumbres,….), gravamen (hipotecas), o alguna anotación que pudiera limitar la toma de posesión y, por tanto el uso de la vivienda (usufructos, arrendamientos)

- Es conveniente solicitar también en el registro de la propiedad que informe si existe algún asiento de presentación pendiente de despacho, es decir, si alguna persona ha presentado algún documento para inscribir sobre dicha finca y está pendiente de dicha inscripción. Este acto, que se denomina asiento de presentación, caduca a los 60 días desde que se solicita, por lo que es importante averiguar la fecha en que se ha presentado el documento que puede dar lugar, por ejemplo, a una anotación preventiva de embargo

- Solicitar información en el ayuntamiento en el que se encuentre la vivienda, a fin de averiguar si existe alguna deuda pendiente por tributos o tasas locales o municipales (ibi, alcantarillado, basuras, agua municipal, ……). Con el fin de que faciliten con certeza dichos datos, se habrá de pedir no solamente por la localización de la vivienda, sino también por el nombre y apellidos del anterior propietario, y cuando el vendedor sea un banco o entidad financiera, se habrá de solicitar también la información a nombre del anterior propietario al banco

- En la oficina de información catastral (en algunos ayuntamientos se obtiene la información directamente), o bien a través de la página web del catastro, se podrá averiguar, la superficie que se encuentra dada de alta, con el fin de comprobar que es la correcta, puesto que ello influye en el importe del recibo del ibi. De no coincidir dichos datos, es el momento de pedir del vendedor que solicite la alteración catastral correspondiente

- Aprovechar la oportunidad de los comentarios que realice el tasador de la vivienda en su informe si se va a solicitar un préstamo hipotecario, y en el que se suele advertir, para el caso de diferencia en superficie, de la necesidad de adecuar el catastro a la realidad comprobada

Segundo paso: investigación sobre servicios y suministros de la vivienda y comunidad de propietarios:

- Consultar en las compañías suministradoras de los servicios y suministros de la vivienda la vigencia de los mismos y si se encuentran al corriente de pago. Son muchas las ocasiones en las que el comprador se encuentra con una deuda del anterior propietario y que tendrá que abonar para que le sigan prestando dichos servicios

- O bien, como consecuencia de la baja de dichos servicios y/ó suministros, se pueden encontrar con la circunstancia de tener que contratar a los correspondientes instaladores autorizados para que les emitan el boletín de instalación que les va a permitir contratar los mismos, lo que conlleva un sobrecoste económico y temporal en el proceso de la compraventa y en el uso ú ocupación de la vivienda

- Informarse en la comunidad de propietarios, si además de las cuotas ordinarias, se ha aprobado alguna derrama extraordinaria que se girará a futuro

Tercer paso, comprobación del impacto fiscal de la compraventa:

Los valores que tienen las haciendas autonómicas de los inmuebles no han sido revisados conforme a los precios reales que han ido adquiriendo en el mercado y la fuerte depreciación que han sufrido los mismos durante los últimos años, por lo que es más que probable que, una vez autoliquidado el impuesto de transmisiones patrimoniales, se echen encima tanto del vendedor como del comprador, exigiéndoles el abono de un impuesto extra calculado sobre el valor y los coeficientes multiplicadores que tienen las propias haciendas

Esa exigencia influye tanto a vendedor, por cuanto ha de declarar la ganancia patrimonial generada por la compraventa en su IRPF (plusvalía); como a comprador, por cuanto que este último será el obligado al pago de ese impuesto extra que se gira

Ya indiqué en un artículo anterior,  algunas de las claves y razones por las que la liquidación complementaria del impuesto que se gire puede ser recurrida

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