Radiografía de la inversión inmobiliaria en España en 2014

Al repasar las grandes cifras del 2014, a nadie se le escapa el foco de atención – y de inversión- que ha captado el sector inmobiliario español. Un interés que puede palparse en cifras de varios dígitos. En concreto, en los 23.028 millones de euros que los inversores gastaron el año pasado en comprar activos inmobiliarios, un 330% más que en 2013. También el número de operaciones se ha incrementado hasta las 197. Pero hay más, los inversores prefirieron entrar en el ladrillo de forma indirecta  aunque cuando compraron inmuebles su objetivo fueron, principalmente, centros comerciales y oficinas.

El informe de Inversión del sector Inmobiliaria en España en 2014 elaborado por Irea ofrece una fotografía de cómo se ha articular la inversión inmobiliaria en España el año pasado. Para la consultora el pasado ejercicio acarreó un fuerte incremento de la inversión en el ladrillo nacional, que vino motivado por el contexto de mejora de la economía y de la recuperación de la confianza.

Un aumento del volumen de inversión que ha superado todas las previsiones al registrar en 2014 un crecimiento del 330% hasta los 23.028 millones de euros. La deuda fue, a diferencia del año pasado, el activo estrella de las operaciones ya que alcanzó un volumen de 9.683 millones frente a los 9.660 millones que supusieron las adquisiciones de inmuebles. Mientras, las compras de acciones de sociedad inmobiliarias se situaron en 3.685 millones. “Hemos visto una gran interés por invertir en deuda corporativa”, señaló Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea. 

Una estrategia que, en su opinión, viene motivada por la “enorme presión” que tiene la liquidez generada por los bancos centrales de las principales economías del mundo que “están buscando rentabilidades con escaso riesgo en el mercado inmobiliario como alternativa a la Bolsa o la deuda soberana”.

Una tendencia que continuará en los próximos meses. “Se ha producido un descenso de los yields y un alza de los precios de los activos inmobiliarios. Ésta es una de las razones por las que los fondos están comprando porque el riesgo de equivocarse sobre el precio son ahora más reducidas”,  expone Echavarren.

¿Qué se está comprando?

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Escarbando más en las cifras, el informe de Irea revela que a diferencia con lo que ocurrió en 2013, los inversores optaron el año pasado por entrar en el ladrillo español de forma indirecta, es decir, adquiriendo deuda con garantías inmobiliarias y también, comprando acciones de firmas del sector. En concreto, éstas supusieron el 58,05% del total de las operaciones realizadas frente al 41,95% de las tenían como finalidad adquirir directamente un inmueble.

Respecto a quiénes están comprando, el premio gordo es para los foráneos. Así, el inversor internacional acaparó 78% de la inversión. En otras palabras, los extranjeros que compraron activos inmobiliarios en España en 2014 se dejaron 17.811 millones de euros mientras que los nacionales sólo se dejaron 5.185 millones. Aunque la cifra es menos desdeñable si se compra con lo registrado en 2013 cuando los inversores españoles desembolsaron 436 millones. Esto significa que han multiplicado por 11 su volumen de inversión.

Aquí las grandes protagonistas son las Socimis, que “han tenido un carrera importante” por comprar. Sin embargo, Echavarren recalca que aunque se trata de empresas españolas, si bien su capital proviene de fondos e inversores extranjeros.

Uno de los rasgos distintivos del pasado ejercicio fue la mayor diversificación en la tipología de inmueble adquirido, siendo centros comercial (acaparando el 26% de la inversión; hoteles (el 24%); mixto (el 22%); Hoteles (11%); REsidencial (8%); Logístico (7%) o High Street (2%). Asimismo, el 85% de las adquisiciones fueron producto terminado.

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En contraposición, la compra de suelo se quedó al margen al representar únicamente un 4%. "No hay tanto inversor dispuesto a comprar suelo. Los fondos que se interesan a priorio por él son sólo una docena, de los cuales tres son los que finalmente se ponen a estudiar la operación", aseveró el ceo.

"Los promotores quieren comprar suelo por decenas de millones pero se les exige que sea con fondos propios y a tocateja y yo, sólo conozco a seis en toda España que puedan hacerlo". En este sentido, indicó que el valor del suelo deberá ir aumentando por las expectativas de mejora de la vivienda y no tanto, por la demanda de terrenos.

Por zonas, Madrid y Barcelona son las localidades donde se concentró la mayor parte de la inversión. Respecto a quiénes vendieron también destaca aquí los inversores nacionales (el 24%); las entidades financieras (22%); el nacional (19%) y las instituciones públicas -donde también se incluye Sareb- (17%)

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