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¿Quiénes y qué se está comprando en el sector inmobiliario español?

Autor: @efonseca

El sector inmobiliario ha permanecido tanto tiempo en dique seco que el goteo de operaciones del verano de 2013 fue recibido por muchos de forma escéptica. Otros vieron –y ven- en ellas el Maná. Sea como fuere, lo cierto es que en casi un año se han cerrado (públicamente) medio centenar de transacciones donde las grandes firmas de inversión llevan la voz cantante. Además, los activos terciarios (centros comerciales, locales y hoteles) son sus principales adquisiciones

Del desinterés total por España a una llamada en masa. Éste es el cambio de tendencia que el ladrillo nacional experimentó en la segunda mitad del año pasado por distintos motivos. “A lo largo de los seis últimos meses de 2013 y coincidiendo con la recuperación de las principales variables macroeconómicas y especialmente con la reducción de la prima de riesgo, las transacciones se aceleraron provocando un efecto llamada”, reconocía el consejero delegado de irea, mikel echavarren, en la presentación de su último informe de inversión en el sector inmobiliario

Una carrera cuyo pistoletazo de salida fue la venta de 1.800 pisos de protección oficial de la empresa municipal de la vivienda y suelo de Madrid (emvs) al fondo de inversión blackstone por un importe de 120 millones de euros. No obstante, algunos meses antes ya se habían producido transacciones en el sector inmobiliario con importes similares o incluso superiores como la compra del hotel w Barcelona (200 millones) o la del edificio de ‘el corte inglés’ en la plaza catalunya también en la ciudad condal (100 millones)

Incluso uno de los inversores más seguidos del mercado español, ram bhavnani, sorprendió a propios y extraños cuando adquirió en abril la sede en Madrid de deutsche bank por 42 millones. Además de su céntrica ubicación, el banco germano ofrecía un contrato de arrendamiento durante 25 años, con 10 de ellos de obligado cumplimiento y con la revisión de las rentas a precios de mercado transcurridos 10 años

Fondos y más fondos

Y aunque fue bhavnani quien actuó como “precursor” de la corriente que llegaría al inmobiliario meses después, lo cierto es que han sido los grandes fondos (buitre, soberanos, etc) quienes han protagonizado la mayoría de las operaciones del último año

Así, nombres como apollo, fortress, cerberus o blackstone ocupan de forma tan habitual los titulares de la prensa que ya han entrado a formar parte del argot inmobiliario. En concreto, el 84% de las operaciones realizadas desde la segunda mitad de 2013 hasta ahora tuvieron como comprador a un gran fondo de inversión

¿Pero qué están comprando?

La respuesta está clara: principalmente producto retail, es decir, activos como centros comerciales, locales, hoteles, etc. de hecho, el último traspaso se conocía la semana pasada tras adelantar el diario “expansión” que oaktree ha cerrado su primera operación inmobiliaria en España al adquirir el centro comercial gran vía de vigo a un fondo de cbre por 115 millones. En total, hasta 13 centros comerciales (si se incluye aquí también la venta de castellana 200) habrían cambiado de manos en los últimos dos meses

Otro de los activos sobre los que los inversores han posado sus garras es la gestión de las plataformas de activos inmobiliarios (los llamados servicing) de la banca. Bankia habitat fue la primera en colocarlo a principios de septiembre de 2013 y días después le seguiría servihabitat (caixabank). Posteriormente, la lista ha ido creciendo (aliseda, altamira, cimenta2, etc.) hasta sumar un total de siete operaciones. Algunos expertos advierten de que estos traspasos son cortoplacistas y que pueden generar problemas en el futuro

Mientras que la vivienda ocupa un lugar menos prioritario, dado que sólo representa el 12% de los acuerdos firmados hasta la fecha. Un gestor holandés que busca viviendas en España para un fondo reconoce a idealista news que los grandes paquetes de pisos, que son los que suelen interesar a las grandes firmas,  son propiedad de las administraciones públicas, lo que genera una gran problemática. Así asegura que algunas ccaa no facilitan o ni tan siquiera disponen de información detallada sobre sus inmuebles. Todo esto hace que muchos inversores desistan en su intento por adquirir viviendas públicas

Próximas operaciones

Precisamente, sareb prepara la venta de un paquete de viviendas de alquiler a corto plazo. Recientemente, la sociedad que preside Belén romana realizó su primera desinversión en suelo finalista, es decir, aquel que está destinado para la promoción de vivienda. También están pendientes en la agenda inmobiliaria la venta del hotel Ritz de Madrid y/o la salida de fcc y bankia del capital de realia