La venta de las gestoras inmobiliarias de la banca, ¿Pan para hoy y hambre para mañAna?

La segunda mitad de 2013 tuvo un claro acento inmobiliario en cuanto a lo que operaciones corporativas se refiere. Unos movimientos que vinieron de la mano de la banca que optó por vender las plataformas de gestión de sus inmuebles aprovechando el interés de los fondos. Los expertos aclaran que este tipo de transacciones responden sólo a un interés cortoplacista: obtener jugosas plusvalías que refuercen temporalmente los resultados de las entidades. Pero a la larga, advierten de que la banca puede estar tentada a incumplir esos contratos por las altas comisiones de servicios que deben pagar

Bankia, la caixa, banco santander, banco popular… la lista de entidades que han optado por colocar las plataformas de gestión de sus inmobiliarias ha ido creciendo a medida que avanzaba 2013. Catalunya banc dio el pistoletazo en agosto del año pasado al anunciar la venta de esta filial a un consorcio formado por kennedy wilson y värde partners. Aunque esta operación no llegó a buen término, la entidad rescatada por el estado lograría finalmente desprenderse de su plataforma unos meses después

La tendencia es que a lo largo de este ejercicio, otras entidades se sumen a la oleada de desinversiones de este tipo de sociedades. No obstante, hay dos grandes bancos que se han desmarcado de esta política y no precisamente porque les hayan faltado compradores interesados: bbva y banco sabadell

El consejero delegado de esta última entidad, Jaume guardiola, aprovechaba la presentación de resultados del primer trimestre para justificar por qué banco sabadell ha descartado la venta de su plataforma de servicing. “Son operaciones con un componente financiero. El banco cobra una cantidad que genera una plusvalía, que se pueden aplicar a resultados y como contrapartida, se pagan unas comisiones tanto sobre el stock de inmuebles como sobre las ventas”, aclaraba guardiola

El número dos de banco sabadell subrayó que la entidad “visualiza” su inmobiliaria solvia como un proyecto global donde se encuentra, a su juicio, una de las mejores plataformas del mercado. “No nos ha parecido conveniente vender el negocio de servicing por su coste y la oportunidad. Queremos crear una inmobiliaria con solvia y que pueda incorporar socios, salir a bolsa y ponerla en valor”, apuntaba

La misma postura mantienen los expertos consultados por idealista news, que alertan al mismo tiempo de los problemas que pueden acarrear este tipo de transacciones. “Su precio se basa en el cumplimiento de un contrato a largo plazo con un banco, que suele tener tentaciones de incumplir”, asevera una analista que prefiere mantener el anonimato

Fuentes del sector explican que las ventas de las plataformas inmobiliarias han supuesto un importante ingreso para las entidades financieras pero la realidad es que estos acuerdos pueden revocarse en el futuro. En este sentido, comentan que lo habitual es que en dos o tres años los equipos directivos que firmaron estos acuerdos sean renovados en la entidad por lo que los nuevos gestores, ante los altos precios pagados por los fee-for-service (comisiones de servicio), probablemente decidan modificarlos

Todo esto puede desembocar en demandas ante la justicia. “Más de un inversor en plataformas de gestión inmobiliaria de bancos acabará pleiteando en los tribunales contra esos bancos”, vaticina un experto. Así, asevera que los acuerdos firmados son complejos y que difícilmente darán el rendimiento esperado si la actividad de estas plataformas inmobiliarias se limita exclusivamente a la gestión de los activos de la entidad que se la ha vendido

No obstante, consideran que resulta muy complicado verificar y probar ante un juez que el banco no está cumpliendo los compromisos adquiridos con la venta de las plataformas inmobiliarias. “¿Cómo va a demostrar en un juicio el fondo que ha adquirido una de estas compañías que el banco no está encargando, por ejemplo, las tasaciones hipotecarias de sus viviendas a la plataforma?”, Se pregunta

Por otro lado, las mismas fuentes recuerdan que muchas de estas plataformas estaban hasta ahora gestionadas por profesionales poco cualificados y poco motivados. También hay que tener en consideración que los activos siguen siendo propiedad de las entidades y, por tanto, su evolución afecta a los resultados de las mismas

El ejemplo de gesinar

Un escenario similar al que plantean los expertos que podría ocurrir con las desinversiones de las plataformas de gestión inmobiliaria fue la venta de gesinar a metrovacesa. La inmobiliaria pagó en 2000 a bbva 240 millones de euros por esta compañía, dedicada a las subastas inmobiliarias, la intermediación, la tasación hipotecaria y la gestión de patrimonios

El origen de gesinar se remonta a argentaria, cuando este banco aglutinó las plataformas de gestión inmobiliaria de entidades como caja postal, banco hipotecario; banco exterior; banco de crédito agrícola (bca), etc. es más, las siglas de gesinar responden a gestión de activos inmobiliarios de argentaria

Los primeros años de vida de la compañía fueron de éxito. Con la creación de bbva, fruto de la fusión entre bbv y argentaria, empezaron los movimientos para gesinar. Bbv delegaba la venta de sus inmuebles a metrovacesa por lo que con la unión de los dos bancos, dejó de tener sentido que existieran dos compañías dedicadas a dar salida a las viviendas adjudicadas

De esta forma metrovacesa, con clara vocación patrimonialista en aquella época, compró gesinar. Tal y como explica la inmobiliaria en su memoria anual de 2000, la fusión por absorción de gesinar, “fruto del acuerdo estratégico con nuestro socio de referencia bbva”, supuso un incremento del 21% sobre los 652.735 m2 que ya poseía Metrovacesa

“la operación es un paso decisivo en un momento clave del sector inmobiliario, en el que el  entorno de la nueva moneda única implica avanzar en competitividad a la vez que aumentar en dimensión servirá para establecer comparaciones de los grandes grupos españoles con las principales inmobiliarias europeas”, exponía la ex cotizada en el documento

Además de engordar el volumen de activos, la adquisición de gesinar provocó un crecimiento del 29% de la plantilla de metrovacesa, que terminó con 275 trabajadores en 2000 debido a la operación

Pero los caminos de gesinar y metrovacesa se separaron después de que bbva se deshiciese de la participación que poseía en esta última. El banco que preside Francisco González vendió a bami el 23,9% que ostentaba en la inmobiliaria en 2002. Esa fecha Marcó el declive de gesinar al romperse su vinculación con bbva

Las fuentes del mercado indican que muchas de las subasta de inmuebles de bbva que organizaba gesinar no tenían contrato de exclusiva por lo que cualquier cliente podía contactar directamente con el banco para pujar sin recurrir a gesinar. Finalmente, metrovacesa vendió en 2003 gesinar al equipo gestor de la propia compañía y a la firma de capital riesgo 3i por 21 millones de euros, un 91% menos de lo pagado por la inmobiliaria. Tres años más tarde gesinar cambiaría de nuevo de dueño al ser adquirida por atisreal, filial de bnp paribas, sin que trascendiese el precio de la transacción