“Hay más ruido que nueces”. Con esta frase el director general de st sociedad de tasación, Juan Fernández-aceytuno, describe el goteo de operaciones inmobiliarias que los fondos de inversión han protagonizado en las últimas semanas en España. Una idea que también defienden distintos expertos que trabajan mano a mano con los inversores foráneos que quieren apostar por el ladrillo nacional. Así, consideran que el aterrizaje de estos fondos no supondrá un cambio de tendencia ya que, en su opinión, el mercado se limita a operaciones “esporádicas” por lo que defienden que el sector pasará de un momento de contracción a una fase de encefalograma plano
Goldman sachs con las viviendas del ivima; bbva con la colocación de un paquete de 1.000 casas a baupost group; bankia y la venta de gestión de su filial inmobiliaria… los fondos buitres han aprovechado el periodo estival para empezar a cerrar operaciones de calado . Sin embargo, este goteo de transacciones no se convertirá en la tabla de salvación de sector inmobiliario. Así lo han defendido hoy distintos profesionales del sector en un encuentro organizado por la asociación profesional de gestión adjudicados (apga) en Madrid
“Se están generando expectativas pero también las exigencias de los fondos para comprar en España son altísimas”, expresa el responsable de st sociedad de tasación. Una tesis apoyada por su colega Gonzalo Jiménez, advisor manager de finsolutia, que anticipa que el aterrizaje de este tipo de inversores no va a motivar una transformación “dramática” en la actual situación del negocio. “No vamos a ver un cambio de tendencia en seis meses. Nada va a cambiar de la noche a la mañAna”, subraya Jiménez
El managing director de sfm europe, Jaime azcona, indica que el ladrillo patrio está en un momento en el que "todo el mundo desea cambios" pero la realidad es que el mercado está "colapsado". Azcona considera que ese colapso es lo que hace que los fondos perciban al ladrillo español como una oportunidad aunque las transacciones sean marginales. “Ahora mismo el sector se limita a operaciones esporádicas con mucho ruido”, asevera
Algo más optimista se muestra el director general de la gestora elitia, Jorge serna, al considera que el sector inmobiliario vive en la actualidad un momento de “transición” dado que se perciben “signos de cambio” aunque rechaza que éste sea permanente y que vaya modificar la tendencia a corto plazo. “Para que se produzca un cambio hay que consolidarlo”, apostilla
El director general de cimenta-2- grupo cajamar, ángel pisa, constata que este año se están cerrando más transacciones y explica que la filial de cajamar dedicada a la comercialización de activos inmobiliarios está creando paquetes de promociones que están en alquiler y que tienen capacidad de venta. No obstante, también explican que hay inversores europeos que buscan vivienda residencial para ponerla en explotación
Acceso a la financiación
Este grupo de profesionales se aúna en una sola voz a la hora de señalar qué tiene que pasar para el ladrillo repunte: la apertura del grifo del crédito. “Este mercado ya no nos pertenece. La banca no financia porque no tiene agua y son los fondos quienes nos han cerrado la llave de paso”, subraya Fernández-aceytuno. Reitera que cuando vuelva la financiación se normalizará el sector porque de momento en el negocio “sólo se ve especulación”. “Únicamente el desapalancamiento va a hacer que el mercado se mueva”, apuntan desde finsolutia
Respecto a la tipología de activos que han adquirido estos fondos, los expertos coinciden en señalar que en una primera fase se inclinaba por adquirir cartera hipotecaria pero los cambios regulatorios han hecho que sus miradas se ponen ahora en los inmuebles adjudicados
En este sentido, desde finsolutia opinan que hay más valor en el crédito para este tipo de inversores porque cuentan con una propiedad que los respalda y son capaces de llegar a una solución en un plazo más breve de tiempo
Asimismo, sfm europe indica que durante la primera fase algunos fondos pecaron de ingenuidad en la gestión de las carteras, lo que les llevó a sufrir un deterioro de su inversión. La firma añade que estos inversores han llevado un proceso de aprendizaje. “Los primeros activos que compraron eran muy tóxicos. Era producto terminado pero muy deteriorado. Ahora buscan un producto mejor, que esté situado en zonas prime”, expone
Además, todos destacan que estos fondos están reclamando descuentos de, al menos, el 50%. “Es un error pensar que estamos regalando los activos. El precio es el que la gente está dispuesto a pagar por ello”, insisten desde elitia
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44 Comentarios:
De fondos buitres
Algunas claves de la avalancha de fondos buitres. “Comprar un centro comercial en Leipzig (Alemania) te da una rentabilidad bajísima y al menor contratiempo estás fuera, dublín ha vuelto a precios altos, londres vive su propia burbuja y Francia da signos de debilidad. Así que igual un centro comercial en Valladolid tiene más riesgo pero ofrece el doble de rentabilidad si sale bien. Por eso vienen”. Y añade: “la gente ve estos fondos como piratas con el parche en el ojo, pero se juegan un dinero que no es suyo. Los buitres en la naturaleza cumplen una función: limpiar la carroña. Aquí también: dan liquidez al mercado cuando no la hay por la miseria”.
El mecanismo no es complicado. Si las empresas inmobiliarias deben 100, los fondos compran los préstamos por 20 (rebajados -80%) o mucho menos si el riesgo es mayor. Si cobran la deuda han ganado. Si no, se quedan con las inmobiliarias y pisos, que se supone valdran algún dia más que esos 20 que pusieron.
La compra no era solo la propia de un fondo buitre —entrar donde nadie se atreve, y desgajar--.
“Blackstone ve que España tiene un 85% de vivienda en propiedad frente a un 15% de alquiler.
La media europea es 70/30. España a largo plazo tenderá a eso, mucho alquiler.
Si sube del 15% al 25%, eso son 2,7 millones de viviendas que pasarán de propiedad a alquiler.
En Alemania, blackstone tiene de 50.000 viviendas en alquiler y en España era imposible entrar comprando una a una”, por eso en grandes lotes,rebajadas y en crisis
Cuando entra un gran fondo en un país. “Aunque todos dicen lo contrario, la realidad los gestores de fondos es que solo van detras de la corriente de gangas".
Y Si las inversiones en España salen mal podrán justificar ante sus inversores que allí estaba todo el mundo y que nadie podía prever que iba a fallar”, explica uno de los consultados.....
(Pues entran pero sin seguridad absoluta, solo a la llamada de rebajas del 80%)
Demanda embalsada y embalsamada.....hasta el infinito:
60 por ciento de paro juvenil
6 millones de parados
Curritos con bajadas de sueldo anuales y recurrentes
Casas vendiendose ya baratas ,a un ritmo que va para 50 años
Curritos con reforma laboral que les dejan sin derechos
Bancos quebrados....nulo crédito
El estado viviendo a crédito ....hasta que nos peguen una patada en el culo Europa
Juventud formada emigrando
No natalidad
Emigrantes volviendose a su pais.....perdemos poblacion
Defunciones del baby boom de la posguerra a la vista... heredandose de nuevo mogollon de pisos
En fin, demanda embalsamada tanto para comprar pisos ....como para comprar ferraris...."pais africano - Marruecos ya empieza en los pirineos"
Lo que se tiende es a adelantarse a lo que ya sabe todo el mundo
Los precios van a ser rebajados mucho más en pocos años
Y si lo vendo ahora :
--Aprovecho los pocos compradores solventes que van quedando
--Me ahorro; ibis,impuestos mogollon,contrataciones de servicios luz,agua,gas etc
--Reparaciones de mantenimiento
--Robos vandalismo
--Okupas
--Pongo a rentarlo al 4% o 5% en banco (dan eso por grandes cantidades) y 6 o 7% en letras tesoro ,y recibo más que alquilando
--Y descanso y duermo tranquilismo
Como siempre los listos con datos se adelantan ,y los tontos desinformados van retrasados palmando pasta
(Porque creeis que amancio ortega va comprando a precio de mañAna con 60% rebajado ....y los fondos buitre a -80%)... pues eso
En fin, demanda embalsamada tanto para comprar pisos ....como para comprar ferraris...."pais africano - Marruecos ya empieza en los pirineos"
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!! Que equivocado estas colega ¡¡........Aqui lo que no se venden son los "pisitos" y los "cochecitos" para las clases medias y bajas,pero las mansiones,chalets de alto standing y los cochazos deportivos se siguen vendiendo con absoluta normalidad porque este es es pais con mas dinero negro del planeta y con mas "chorizos arrimaos al poder" por metro cuadrado de la galaxia,y encima ahora estan viniendo en bandadas de otros paises emergentes al olor de las grandes oportunidades para comprar grandes mansiones que unos cuantos atolondrados venidos a menos no pueden pagar y/o mantener.
!! Que equivocado estas colega ¡¡........Aqui lo que no se venden son los "pisitos" y los "cochecitos" para las clases medias y bajas
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Esos son 4 gatos y los sabes
Y 4 garbanzos negros no hacen cocido
Ergo..... "no hacen tendencia"
El aterrizaje de estos fondos no supondrá un cambio de tendencia ya que, en su opinión, el mercado se limita a operaciones “esporádicas” por lo que defienden que el sector pasará de un momento de contracción a una fase de encefalograma plano
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Empieza por fin el realismo
Naturalmente los paises de gente más lista tiene menores precios y salarios mayores progresando
Pero claro España es un pais de analfabetos-as y van a perder su dinero esperando, a quien ??
Asi va el pais arruinado... como sus tontos propietarios "cada vez siendo más pobres"
Recuerda:
-El principio esperanza te dice que esperes, que puede obrarse un milagro....el realismo te dice que los milagros no existen-.
-Recuerda que por muy fuertemente que desees que ocurra algo...eso no mueve la realidad en el sentido deseado ni una milésima de milímetro-.
Los fondos buitre estos son los que se van a llevar los pisos, mientras los tontos de los españoles que quieren pisos para vivir se quedan esperando a que bajen mas y se queden sin nada....
Martes, 24 septiembre, 2013 - 17:06 anónimo dice
Los fondos buitre estos son los que se van a llevar los pisos, mientras los tontos de los españoles que quieren pisos para vivir se quedan esperando a que bajen mas y se queden sin nada....
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Para la gente que no sabe mirar mas allá (y tal vez así les vaya) en el negocio inmobiliario, pego aqui un comentario mío de hace casi un mes (que por cierto, alguien por ahi lo va replicando, pero tiene mi bendicion para ello), para que vean como se quedan en evidencia:
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Cuando los interesados asustaviejas vienen con el clasico "corred que se acaban, que los inversores avispados los estan comprando a miles y van a volver a subir... etc". No se dan cuenta en su argumentario, que dicho inversor, por el simple hecho de comprar viviendas "baratas" no les va a suponer ni un euro de beneficio, es mas, desde el momento de la compra, les va a generar gastos recurrentes.
Para que ese inversor, haga honor a su nombre y saque rentabilidad a su inversion, debe hacer que dichas inversiones le generen rentas/beneficios. Y una vivienda solo da rentas/beneficios si la vuelves a revender (con ganancias) o si la alquilas. Es decir, si la vuelves a poner en el mercado (de alquiler o de venta).
Por lo que el stock, no se reduce, se mantiene, esos miles de pisos comprados supuestamente por los "inversores" o fondos buitres (o quienes sean), deberan sacarlos en alquiler o en reventa. Y es cuando el consumidor final, las familias, las compra o las alquila, cuando ese inversor puede tener la oportunidad de hacer negocio. Y la manera en que las familias compran, hoy en dia, en la gran mayoria de los casos, es con hipoteca. Por lo que, las ventas, se veran que "crecen" en algun momento, pero simplemente es un paseo del stock entre agentes, que se quitan el muerto entre si con perdidas en cada transaccion. Hasta que no sea adquirida por el consumidor final, ese que se hipoteca en la mayoria de los casos (y por lo que se ve, las hipotecas estan "desapareciendo" por lo que la agonia inmobiliaria va a seguir existiendo), no se reducira el stock. O bien, la otra alternativa es que baje tanto de precio, que el consumidor final no necesite de hipoteca (y en cierto modo, vamos por este camino, camino aun con bastante recorrido).
Pero dado que el stock en alquiler sigue creciendo y el stock de vivienda aun todavia, sigue creciendo, es dificil creerse esa milonga del "corred que se acaban, que los inversores avispados los estan comprando a miles y que van a volver a subir... etc".
Los fondos buitre estos son los que se van a llevar los pisos, mientras los tontos de los españoles que quieren pisos para vivir se quedan esperando a que bajen mas y se queden sin nada....
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Como van las ventas a un ritmo que ya va para 50 años
Esperar es ahorrar
Querido anónimo, el español sólo espera a que los precios sean razonables para poder comprar,
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