‘Pero, ¿Es caro o barato?’ Es la pregunta que necesariamente nos hacemos cada vez que vamos a realizar una compra, más si la compra en cuestión es la mayor inversión que probablemente vayamos a hacer en toda nuestra vida: la compra de una vivienda. Pues bien, responder a esta cuestión es más fácil de lo que creíamos, según los expertos de Bankinter hay una fórmula que nos permite calcular si un piso es una ganga o está sobrevalorado.
Según cuentan en su blog, todo depende del PER (Price Earnings Ratio). Se trata de un dato que equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Se calcula dividiendo el precio del inmueble entre el alquiler anual que se podría conseguir con él.
Así, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y que valga 240.000 euros, el PER sería 20 veces. Si tenemos en cuenta que según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España es del 4,6%, el PER medio equivaldría a 22 años o 264 meses. Por debajo de esa cifra sería una buena compra, mientras que por encima sería un negocio poco rentable.
En resumen, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (22 veces) mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor vivir en ella de alquiler.
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20 Comentarios:
Esta table me parece correcta si el tipo de interes es fijo.
EL mundo real no es asi. Los tipos de interes son variables, tanto el primario (Euribor) como nuestras hipotecas.
Con tipos al 5% (no del 2% como ahora), un alquiler mensual de 500 EUR daria para algo bastante menos que 132.000 EUR.
Cuanto tiempo estaremos con tipos bajos ?
Nadie lo sabe
No digo que no tengas razón, pero:
A) cuando los tipos bajan pueden subir los precios (si el gobierno permite que los bancos financien porcentajes cada vez más altos de la compra, como ocurrió aquí) o los alquileres pueden bajar. Ya sabemos lo que pasó.
B) cuando los tipos suban y si los precios están altos como ocurre ahora mismo, los precios se desploman. En este punto estamos, así que si compras fiándote del 2%, prepárate para ver pérdidas con cada décima que suba el Euribor. No será así si te fías de un 5%...
Esta tabla sólo cambia la medida, puedes pasar de precio de venta a precio de alquiler, pero no te dice si el precio de alquiler es caro o barato, por lo que no te dice si el precio de venta es caro o barato.
Si pongo mi casa en alquiler por 120.000€/año, la puedo vender por 1.200.000€ que es una ganga porque el per es 10.
Además que la fórmula no es una recta. La rentabilidad bruta de una casa pequeña es mayor, en parte porque los gastos hacen que al pasarlo a neto baje mucho.
"El per medio equivaldría a 22 años o 264 meses. Por debajo de esa cifra sería una buena compra, mientras que por encima sería un negocio poco rentable"
Menuda tontería que han escrito!
La frase correcta sería: "por debajo de esa cifra, sería un negocio más rentable que la media nacional, por encima menos rentable"
¿Rentable?
En 2007 el per medio era de 480 meses o de 40 años, quien haya comprado entonces por debajo de esa cifra como aconseja el redactor de esta noticia ... ¿Que rentabilidad ha tenido?
Lo mismo ocurre ahora, si compras por debajo de 264 meses te dicen que es una buena compra, pero ¿Qué ocurrirá si dentro de unos años el per medio es de 200 o de 180 meses?
Si compras ahora y el per baja a 180 meses pues tendrás una rentabilidad menor, si sube tendrás una rentabilidad mayor.
Una rentabilidad bruta del 4,6 se puede quedar en el 2% descontado gastos y depreciaciones, si eso lo comparamos con el valor real de los intereses, es decir descontando inflación, que de media no supera el 1% y que en muchos casos esta en negativo no es una mala inversion
Jaja, la teoría esta muy bien, la practica me dice que no se cumple, practícalo y luego nos cuentas
Una buenas inversión es la que se amortiza entre 12 y 13 años. Mas años peor inversión.
Vaya tontería
Es un poco simplista, pero para hacerse una idea es buena
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