"España se enfrenta a un desajuste estructural que compromete el equilibrio de su mercado residencial". Así de categórico arranca el último informe que ha publicado la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI), en el que repasa la diferencia entre las viviendas de obra nueva que se producen en el mercado doméstico y la creación de hogares.
Solo en 2024 se entregaron en España 134.649 viviendas menos de las necesarias para absorber los hogares creados a lo largo del año, cifra que se eleva a casi 349.934 unidades en el acumulado de los últimos cinco años. Dicho de otro modo: desde 2019, en el conjunto del país se han creado casi 350.000 familias más que viviendas.
No obstante, el bautizado déficit de viviendas no está siendo generalizado: en 15 provincias y las dos ciudades autónomas el volumen de nuevos hogares acumulado en el último lustro es inferior al de los pisos que se han entregado en ese tiempo. En este escenario de 'superávit residencial' se encuentran Asturias, Burgos, Cáceres, Ciudad Real, Cuenca, Guipúzcoa, Jaén, La Rioja, León, Lleida, Palencia, Salamanca, Soria, Valladolid y Zamora, a las que se suman Ceuta y Melilla.
Asturias está al frente del ranking, con casi 6.800 unidades; seguida de Guipúzcoa (3.064), Cáceres (2.452), Burgos (2.028), Zamora (1.667), Ciudad Real (1.644) y Palencia (1.621).
Solo en 2024, hasta 13 zonas (11 provincias y las dos ciudades autónomas) registraron superávit de viviendas, de nuevo con Asturias (1.563) a la cabeza, seguida de Cáceres (1.077) y Zamora (468).
ACI afirma que estas cifras positivas se sustentan en varios factores, como "una mayor agilidad de los desarrollos urbanísticos, mejor planificación del planeamiento municipal y un dinamismo creciente del sector promotor local".
No obstante, también detalla que su impacto en el conjunto "es limitado", ya que esas 13 zonas "solamente suman 5.005 viviendas por encima de los hogares creados" en 2024.
Si tenemos en cuenta el resultado conjunto de todas las zonas que han registrado un superávit en estos últimos cinco años, la cifra total se eleva hasta las 27.600 unidades, por debajo de las que necesitó Madrid solo durante el año pasado (32.644).
De hecho, la provincia madrileña protagonizó el mayor desequilibrio entre viviendas entregadas y creación de hogares en 2024, seguida de Barcelona (21.148), Alicante (9.143), Valencia (9.042), Santa Cruz de Tenerife (7.040), Murcia (7.004), Baleares (6.962), Las Palmas (5.714), Málaga (5.614) y Tarragona (4.124).
Estos territorios también son los que acumulan mayor déficit en los últimos cinco años. La mayor falta de inmuebles en dicho plazo se ha producido en Madrid (44.905), Barcelona (43.983), Valencia (32.790), Alicante (31.124), Santa Cruz de Tenerife (25.339), Murcia (24.179), Las Palmas (18.663), Tarragona (16.528), Baleares (16.147), Málaga (15.235), Granada (13.407), Girona (12.662) y Cádiz (12.347).
"Estas cifras son especialmente relevantes por tratarse de mercados con elevada presión de la demanda, lo que agrava la tensión residencial y puede repercutir en la evolución alcista de los precios de venta", argumenta ACI.
Las demás provincias ya registran una falta de vivienda acumulada respecto a los hogares inferior a las 10.000 unidades, y algunas como Ourense o Teruel están en un nivel de equilibrio, con un desajuste de apenas 2 y 80 unidades, respectivamente.
La Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI) añade que "este comportamiento refleja las dificultades estructurales que enfrenta el sector promotor en España, derivadas tanto de la escasez de suelo finalista como de los incrementos de los costes de construcción, las restricciones normativas y los retrasos en la tramitación urbanística. Ya no responde al ritmo de crecimiento demográfico ni a la evolución de las necesidades habitacionales".
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