Subrogació d'hipoteca: tot el que has de saber abans de sol·licitar-la

La subrogació permet realitzar certs canvis en les condicions inicials en què es va signar la hipoteca. A més, és una bona eina a l'hora de realitzar aquestes modificacions sense necessitat d'haver de pagar de nou alguns impostos, com ara el d’Actes jurídics documentats (IAJD). Repassem quins tipus de subrogació hi ha, què es pot canviar del préstec, quan i quins avantatges té.

Què és la subrogació d'una hipoteca?

La subrogació d'hipoteca és un tipus de novació. És a dir, una modificació sobre un o diversos dels factors relatius a la hipoteca que es va signar. Aquestes modificacions de subrogació poden afectar tant el deutor com el creditor.

Tipus de subrogació d'hipoteca

Segons la part a qui afecti la subrogació, pot ser de dos tipus:

Subrogació d'hipoteca de deutor

En aquest cas, la modificació es produeix entre el deutor (o els particulars). Per exemple, es produeix quan es canvia el titular de la hipoteca, fet bastant habitual en el cas que es vulgui comprar una casa ja hipotecada. En aquesta situació, el banc pot admetre o no el nou deutor després d’haver-li realitzat un estudi de riscos similar al que es duu a terme abans de concedir qualsevol préstec.

Subrogació d'hipoteca de creditor

Una altra possibilitat de subrogació d'hipoteca és la que es produeix quan es canvia el creditor (el banc). És a dir, es canvia la hipoteca d'un banc a un altre. Gràcies a aquesta modificació, el client pot obtenir una millora de les condicions del préstec. Com en el cas anterior, quan la subrogació afecta el creditor tampoc cal efectuar el pagament d'un nou impost i la respectiva comissió per la subrogació (aquesta última despesa dependrà del banc).

Quins avantatges té la subrogació de la hipoteca?

Alguns de les principals avantatges que ofereix la possibilitat de subrogar la hipoteca són els següents:

• En alguns casos, la part compradora de l'habitatge també es pot estalviar el pagament de la comissió d'obertura.
• Permet canviar les hipoteques variables a hipoteques fixes. Aquesta opció pot ser molt interessant quan els tipus d'interès van a l'alça i, en conseqüència, es paga més amb una hipoteca variable en lloc d'una a termini fix.
• Tant en el cas d'una hipoteca variable com en el d'una hipoteca fixa, permet reformular les condicions de devolució del préstec perquè els hipotecats puguin fer front al pagament de la hipoteca en millors condicions si, per exemple, se’ls ha modificat la situació econòmica.

Quan es pot subrogar la hipoteca?

No obstant això, cal tenir en compte que per demanar la subrogació d'una hipoteca s'han de complir una sèrie de requisits:

• Portar diversos anys pagant la hipoteca: un dels requisits per poder sol·licitar la subrogació d'hipoteca és haver estat pagant durant diversos anys. El nombre d'anys varia d'una entitat a una altra. Segons el banc, aquesta xifra varia entre els 2 i els 3 anys aproximadament.
• No haver-se endarrerit en els pagaments: un altre dels requisits necessaris per poder subrogar una hipoteca és haver pagat totes les quotes sense retards. En cas contrari, és molt probable que l'entitat rebutgi la sol·licitud de subrogació.
• Import pendent de pagament inferior al 80 %: l'import que queda per pagar també pot afectar la sol·licitud de subrogació. En aquest sentit, el més habitual és que els bancs exigeixin que el deute pendent sigui al menys inferior al 80 % del total del deute contret.
• Condicions del deutor: finalment, un altre aspecte que s'ha de tenir en compte a l'hora de sol·licitar una subrogació de la hipoteca són les condicions del deutor o particular. En aquest sentit, el més important serà poder demostrar davant el banc que es posseeix estabilitat laboral i que es poden assumir els riscos de la subrogació. Altrament, el més comú serà que l'entitat rebutgi la sol·licitud.

Els avantatges de canviar d'una hipoteca a una altra

És important tenir en compte que, gràcies a la subrogació d'una hipoteca, podem optar a condicions més avantatjoses en el pagament del finançament de l'habitatge. Per exemple, canviant d'un tipus variable a un de fix, el que es tradueix en pagar menys per la hipoteca quan l'Euríbor va a l'alça.

En aquest sentit, realitzar una simulació d'hipoteca abans de demanar qualsevol tipus de subrogació ens permetrà conèixer quant pagarem en el cas de tenir una hipoteca diferent. Llavors caldrà fer una comparació amb les condicions reals de la hipoteca actual i valorar si ens interessa fer la subrogació i en quines condicions.

La subrogació d'hipoteca és una eina eficaç a l'hora de fer canvis en les condicions inicials en què es va signar la hipoteca. No obstant això, és important comprendre que es tracta d'un tràmit que ha d’acceptar el banc perquè cal complir les condicions que l'entitat exigeix ​​perquè es pugui executar.