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Caen las cancelaciones de hipotecas por el covid-19, mientras se disparan los cambios en los préstamos

Autor: Redacción

La crisis del covid-19 ha traído consigo varios cambios en el mercado hipotecario. Más allá de la caída de las operaciones de financiación para la compra de vivienda, los mínimos históricos que llegó a marcar el euríbor, la caída de los intereses por la guerra bancaria o el tirón de las ofertas a tipo fijo, los datos de los notarios también reflejan un giro de tendencia en la cancelación de préstamos y un fuerte repunte de los cambios relacionados con los plazos o el importe.

Eso es lo que afirma un estudio del Consejo General del Notariado sobre el impacto del primer año de la crisis del coronavirus en el mercado. Según los notarios, la pandemia ha reducido el número de actos realizados ante notario en un 6,1% frente a los actos otorgados en 2019. Y aclaran que “esta reducción es observable en la mayoría de los actos notariales, sobre todo en aquellas actividades más vinculadas con el ciclo económico, como operaciones de compraventa de viviendas, constitución de nuevos préstamos hipotecarios o constitución de nuevas sociedades”.

Un ejemplo de estos números rojos lo encontramos en la cancelación de hipotecas, que en 2020 ha registrado el primer descenso de los últimos seis años. En concreto, durante el año pasado se firmaron ante notario la cancelación de 296.704 préstamos, un 15% menos que un año antes y la cifra más baja desde 2015. En cambio, en 2009 se cancelaron medio millón de hipotecas y en 2007, justo antes de que estallara la crisis y se produjera el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, las cancelaciones superaron las 700.000 unidades.

 Sin embargo, aseguran los notarios, no todo han sido descensos. “Se han registrado subidas en determinados actos, como la formalización de moratorias hipotecarias, la novación de préstamos, las subrogaciones hipotecarias, las ampliaciones de hipoteca o las actas de transparencia material de las nuevas hipotecas, como mandata la reciente Ley 5/2019 de los contratos de crédito inmobiliario”, recalca el estudio.

El impacto de las moratorias

El caso más destacado es el que protagonizan las novaciones de los préstamos, que en 2020 se dispararon casi un 300%, volviendo a los niveles de 2013, uno de los momentos más críticos para el mercado de la vivienda en la anterior crisis.

“A partir de la primera ola medidas de apoyo para trabajadores, familias y colectivos vulnerables en forma de moratorias para el pago de los intereses y el principal de los préstamos contraídos. Estas medidas se fueron prorrogando y ampliando en los trimestres sucesivos (por ejemplo, en beneficio de las empresas del sector turístico y del transporte). Muchas de las moratorias concedidas, bien “sectoriales” (otorgadas por las entidades) o “legislativas” (otorgadas en aplicación de las normas aprobadas), se formalizaron ante notario mediante novaciones de préstamos, que rozaron en 2020 las 130.000 operaciones, lo que supone un aumento del 298% frente al año 2019 y la recuperación de los niveles de novaciones suscritas en 2013”, recalca el documento. De hecho, es la cifra más alta desde 2012.

Recordemos que Gobierno y banca pusieron en marcha el año pasado la posibilidad de que los trabajadores y autónomos afectados por el impacto de la pandemia sanitaria pidieran una moratoria en el pago delos préstamos. La alternativa del Ejecutivo establecía unos requisitos más exigentes (por ejemplo, haberse quedado sin empleo o haber sufrido un fuerte recorte de los ingresos; que la cuota de la hipoteca, más los gastos y suministros básicos, resultara superior o igual al 35% de los ingresos netos del conjunto de los miembros de la unidad familiar, o que antes de la moratoria los ingresos de todos los miembros del hogar no superaran en tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) mensual, que es de 537,84 euros (en adelante IPREM), lo que significa que no podían superar la cantidad de 1.613,52 euros al mes. Además, las familias estaban obligadas a acreditar si situación de vulnerabilidad, así como un plazo para presentar la documentación).

En cambio, la alternativa sectorial (la moratoria de la banca) fijaba unas condiciones menos exigentes (bastaba con haber entrado en un ERTE, haber perdido el empleo o haber sufrido una pérdida significativa de ingresos o un cese de actividad en el caso de autónomos, aunque siempre y cuando la formalización de la hipoteca fuera anterior al 14 de marzo de 2020, antes de que entrara en vigor el primer estado de alarma).

Los últimos datos del Banco de España apuntan a que a cierre del pasado mes de febrero se han concedido 222.256 moratorias legislativas, de las 265.061 solicitudes totales presentadas, que suman un saldo pendiente de amortización de casi 20.000 millones de euros; a las que se suman casi 820.000 moratorias sectoriales (que incluyen hipotecas y otros préstamos), con un saldo pendiente total de 32.500 millones de euros. 

Ambas moratorias han vuelto a estar operativas en 2021, tras su paralización el pasado septiembre. El plazo para solicitarlas finaliza el 30 de marzo, con la posibilidad de beneficiarse de las mismas por un máximo de nueve meses. 

Crecen a doble dígito las ampliaciones de plazos e importes

Los datos de los notarios también apuntan a un repunte destacado de los cambios en las hipotecas relacionados con la ampliación de los plazos o bien de los importes, aunque más moderado que el experimentado por las novaciones.

“El efecto de la crisis económica habría llevado a los ciudadanos a realizar una serie de actos notariales dirigidos a mejorar su solvencia (subrogaciones en la posición del deudor, por ejemplo), a reducir costes (subrogaciones del acreedor, atrasos en la cancelación de hipoteca) o simplemente para contar con mayores recursos bancarios para afrontar financieramente la crisis (ampliaciones de hipoteca)”, asegura el estudio.

En conceto, las subrogaciones aumentaron un 13% en 2020, hasta las 31.288 operaciones, mientras que las ampliaciones de hipoteca lo hicieron un 12%, hasta las 12.708 operaciones.