Información sobre vivienda y economía

El covid frena la firma de nuevas hipotecas mientras los intereses caen a mínimos y el tipo fijo se refuerza

Gtres
Gtres

La pandemia sanitaria se ha convertido en un nuevo lastre para el mercado hipotecario. Tras el shock que supuso la puesta en marcha de la nueva ley hipotecaria, que trajo consigo una caída en picado de las nuevas operaciones desde verano de 2019, la crisis del covid ha reducido con creces el número de firmas.

Hasta marzo del año pasado, la concesión media de préstamos para la compra de vivienda se situaba por encima de 30.000 unidades al mes, según el INE. Sin embargo, entre marzo y diciembre de 2020 el promedio mensual cayó por debajo de las 26.000, lo que arroja un descenso de más del 13%.

A lo largo del ejercicio solo en tres meses la firma de préstamos logró mejorar los resultados de un año antes: en concreto, en enero y febrero, lo que hacía presagiar un año de subidas en la formalización de nuevos préstamos, sobre todo tras el parón que provocó la entrada en vigor de la ley hipotecaria. Agosto fue el otro mes en el que las firmas lograron superar a las del ejercicio anterior.

Así, el año de la pandemia provocó el primer descenso de las firmas hipotecarias desde 2013, uno de los peores momentos para la vivienda de la anterior crisis, tras caer un 7,6% interanual. Los 333.721 préstamos que se firmaron para adquirir una vivienda dejaron el mercado hipotecario en niveles de 2017, borrando las mejoras logradas desde entonces.  

Y el año nuevo no ha empezado con mejores noticias. Según los datos adelantados de los Registradores de la Propiedad, y de cuyas estadísticas se nutre el INE, en enero de 2021 se inscribieron 26.002 hipotecas, un 34,1% menos interanual. Se trata del mayor descenso desde que el Gobierno decretó el estado de alarma para contener el avance de la pandemia y un aplazamiento de la recuperación gradual que prevén los expertos, impulsada por los efectos de la vacunación de la población y la desescalada.

Las hipotecas, más baratas que nunca

Dejando a un lado el descenso de las operaciones, otro dato llamativo es que a lo largo de 2020 se ha producido un nuevo descenso de los tipos de interés medios de los préstamos. Coincidencia o consecuencia del covid, lo cierto es que el tipo de interés medio de los préstamos se despidió de 2020 en el 2,47%; esto es, en zona de mínimos históricos.

El hecho de que las hipotecas estén más baratas que nunca se explica por la guerra que mantiene abierta la banca para captar nuevos clientes vía préstamos. La competencia está provocando una mejora sustancial en la financiación para la adquisición de vivienda, que se produce tanto en las hipotecas variables como en las hipotecas a tipo fijo.

Según los datos del Banco de España, en el mes de diciembre la Tasa Anual Equivalente (TAE) de las nuevas hipotecas en España marcó mínimos históricos al situarse en el 1,67%, mientras que en enero se ha colocado en el 1,74% tras una ligera subida.

Por otro lado, los datos de idealista/hipotecas apuntan a que podemos encontrar en el mercado préstamos a tipo fijo a un plazo de 30 años de entre el 1% y el 1,20%, mientras que aquellos clientes con un bajo perfil de riesgo pueden encontrar ofertas incluso por debajo 0,9%. La bajada de los tipos de interés también se está dejando notar en las hipotecas variables, que se mueven en torno al 0,9%-1% + euríbor, aunque algunos clientes pueden llegar a conseguir un 0,75% + euríbor.

Estas condiciones también han impulsado con fuerza los cambios de condiciones de miles de hipotecas en los últimos meses. Según el INE, durante el año pasado se incribieron en los registros de la propiedad más de 96.500 hipotecas con cambios en sus condiciones, lo que supuso un aumento anual del 48,6%. La mayor parte fueron novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un incremento del 53,6%, hasta situarse en 77.136 operaciones; mientras que el número de operaciones que cambió de entidad (subrogaciones al acreedor) aumentó un 31,6% y el número de hipotecas en las que cambió el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) creció más de un 30%. 

Más hipotecas fijas mientras el euríbor gira al alza

Con estas cifras sobre la mesa, las hipotecas fijas han logrado dar un paso más en el mercado y han vivido en 2020 su mejor año de la historia. Según las estadísticas del INE, durante el año pasado se firmaron más de 160.000 préstamos a tipo fijo para la compra de vivienda, casi un 9% más que un año antes, que registraba el récord hasta ahora.

Las hipotecas fijas han ido de menos a más en los últimos años, gracias a que ofrecen al hipotecado la tranquilidad de saber que su cuota se va a mantener siempre estable, al margen del euríbor, las crisis o las turbulencias de los mercados, junto a las buenas ofertas de los bancos. Desde idealista/hipotecas aseguran que las contrataciones podrían ir a más en los próximos meses y que, en su caso, el tipo fijo ya supone casi dos terceras partes de las operaciones.

Este impulso alcista del tipo fijo se produce mientras el euríbor ha roto la racha de seis mínimos históricos consecutivos. Tras tocar suelo en enero en el -0,505%, en el segundo mes del año registro una media mensual del -0,501%.

El giro del indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España parece tener continuidad. En los primeros días de marzo está repuntando y su media mensual provisional se acerca ya al -0,48%.

Los expertos afirman que el mercado tiene un ojo puesto en la evolución de la inflación, y que, de producirse un crecimiento económico más intenso de lo previsto y una fuerte subida de los precios, el Banco Central Europeo (BCE) podría verse obligado a subir los tipos de interés para preservar su gran misión, junto con preservar la estabilidad financiera en la eurozona: que la inflación se sitúe en torno al 2%, pero por debajo de dicho nivel. 

Pero, si no hay presiones inflacionistas que lleven al guardián del euro a aparcar su política monetaria ultrabaja, todo apunta a que el euríbor a 12 meses seguirá en terreno negativo y que mantendrá estables las hipotecas en los próximos meses.