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La cuantía de los préstamos para comprar vivienda vuelve a los niveles de la burbuja inmobiliaria. Según los notarios, el importe medio hipotecario ha superado los 170.000 euros en los últimos dos meses, mientras que el promedio de 2025 se acerca ya a los 168.000 euros, marcando máximos desde 2008. Detrás de este impulso se esconden el constante encarecimiento de los inmuebles, el apetito de los bancos por dar más financiación o las medidas destinadas a facilitar la compra a los jóvenes a través de avales. Los expertos descartan que los hogares estén asumiendo un riesgo excesivo gracias a las bajadas de tipos.

Las hipotecas concedidas cuyo importe supera el 80% del valor de la vivienda están creciendo con fuerza en los últimos meses. Según los datos del Banco de España, en el 11,7% de los nuevos préstamos la financiación rebasa dicho límite respecto al valor de los inmuebles, frente al escaso 6% que representaron en 2023, lo que se traduce en su nivel más alto en seis años. Los expertos recomiendan vigilar la cifra, aunque defienden las políticas de financiación prudentes de la banca y recuerdan que la cifra actual todavía está lejos de los récords alcanzados en 2008 y 2013.

La estrategia de los bancos por ajustar sus ofertas hipotecarias a unos tipos de interés cada vez más bajos está impulsando de nuevo el interés de los consumidores por ‘mover’ sus préstamos a otra entidad financiera para lograr unas mejores condiciones. Según los datos de idealista/hipotecas, las subrogaciones representaron un 4,5% de las operaciones en el segundo trimestre del año y marcaron su primera subida desde finales de 2023. Además, la demanda también está repuntando y no se descarta que vaya a más. La mayoría de los cambios se firman a tipo fijo, con Madrid, Cataluña y Andalucía al frente de las solicitudes.

Los ciudadanos de Alemania cada vez ganan más protagonismo en el mercado hipotecario. Según los datos de idealista/hipotecas, en el primer trimestre del año acapararon casi el 17% de la demanda extranjera de préstamos para comprar una vivienda en España, frente al 14,2% que representaron los británicos, ampliando la distancia de seis décimas que separaba a ambas nacionalidades en 2024. También aumentan su peso los suizos, los estadounidenses y los franceses, que relegan a los demandantes procedentes de Holanda hasta el sexto puesto. De media, los no residentes solicitan hipotecas de 180.600 euros y disponen de una renta por hogar de 6.500 euros al mes, unos importes que aumentan en las operaciones formalizadas.

La entidad financiera está comercializando un préstamo fijo a un interés del 2,45% (3,07% TAE) con las máximas bonificaciones, lo que se traduce en una de las ofertas más atractivas del momento. Solo tiene comisión por amortización anticipada y va destinada tanto a primeras como segundas residencias. En ausencia de domiciliación de ingresos, contratación de seguros y demás requisitos, el tipo se amplía hasta el 3,55%.

La entidad financiera está comercializando uno de los préstamos mixtos más completos del momento. Además de ser una de las hipotecas mixtas más baratas, con un interés fijo del 2,05% durante los primeros cinco años y euríbor + 0,60% desde entonces, apenas exige condiciones, puede contratarse online, está libre de comisiones y va destinada tanto a financiar la compra de primeras viviendas como segundas residencias.

A lo largo de este año, más extranjeros han comprado viviendas en España y en muchos casos han batido récord. Según los notarios, los ciudadanos procedentes de países como EEUU, Portugal, Italia, Marruecos o Ucrania han adquirido más inmuebles que nunca en nuestro país, mientras que el precio medio que han pagado el conjunto de compradores foráneos ha marcado máximos históricos. Muchos de ellos solicitan hipotecas para financiar la operación, siendo los ejecutivos y los empresarios los perfiles más destacados. Las zonas costeras se mantienen como las preferidas, mientras Madrid destaca en el segmento del lujo. Este también ha sido el año en el que se ha aprobado el fin de las ‘golden visa’.

Las operaciones destinadas a cambiar las hipotecas de banco para mejorar las condiciones iniciales siguen perdiendo fuelle. Según idealista/hipotecas, en el tercer trimestre del año las subrogaciones hipotecarias apenas representaron el 5,4% del mercado, su nivel más bajo en dos años y medio. Tanto el bróker hipotecario de idealista como la Asociación Hipotecaria Española (AHE) recuerdan que muchos consumidores ya han cambiado su préstamo de entidad en los últimos tiempos, mientras que la caída del euríbor está dando un respiro a quienes tienen uno a tipo variable, mermando su interés por estas operaciones. En general, han perdido buena parte de su atractivo.

La entidad aragonesa es una de las que ha rebajado recientemente el interés de su préstamo fijo para la compra de vivienda. Su oferta actual establece un tipo del 2,75% si el cliente se aplica las máximas bonificaciones, como domiciliar unos ingresos de más de 2.500 euros mensuales, contratar los seguros de vida y hogar, y realizar aportaciones periódicas a un fondo de inversión. Esta hipoteca va destinada a vivienda habitual, se puede firmar a 25 años y tiene comisión por amortización anticipada.

El mercado de la vivienda arrastra un déficit de oferta, pero tiene superávit de financiación. Según han explicado el ICO, la patronal bancaria, idealista/hipotecas y CaixaBank durante el IV Congreso Nacional de la Vivienda organizado por la APCE en Málaga, los bancos tienen abierto el grifo de la financiación para los promotores y particulares, aunque ven necesario que haya proyectos solventes y que se pongan en marcha nuevos productos con garantías que permitan a la banca prestar más con un riesgo controlado.

Muchos de los extranjeros que adquieren una vivienda en España financian la operación con una hipoteca. Según los datos de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), los foráneos están firmando este año préstamos de un importe medio cercano a 190.000 euros, que en la mayoría de los casos va destinado a comprar una segunda residencia en la costa mediterránea y está sujeto a un tipo de interés mixto. La edad media a la que firman su hipoteca es 45 años, mientras que el perfil más habitual es el de un ejecutivo o un empresario. En cuanto a la nacionalidad, destacan la británica y la holandesa. Repasamos cómo ha cambiado el perfil en los últimos cinco años.

La firma de hipotecas a tipo fijo ha cobrado mayor vigor en el primer trimestre, mientras que los préstamos mixtos han mostrado una ligera desaceleración tras el boom que registraron en 2023, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Las perspectivas más favorables de tipos de interés y la traslación de estas expectativas a las ofertas bancarias han provocado "cierta recomposición" en las nuevas contrataciones. Así, el tipo fijo ha copado el 55% del mercado, tras ganar 12 puntos de cuota, mientras que el mixto se ha quedado en un 33%, frente al 41% previo. En este entorno, también se están frenando los cambios de hipotecas para mejorar las condiciones iniciales.

La estabilidad del euríbor y el cambio en la política monetaria por parte del BCE están echando por tierra dos de las principales tendencias del mercado hipotecario que habían surgido con las subidas de los tipos de interés: los cambios de hipotecas para mejorar las condiciones y la elección de préstamos mixtos por parte de los consumidores. Según el último informe de idealista/hipotecas, menos del 6% de las operaciones en mayo han sido para mejorar condiciones, la cifra más baja desde marzo de 2022, mientras que el tipo fijo coge impulso hasta representar el 70% del mercado, máximos de año y medio.

El mercado hipotecario está girando 180 grados en los primeros meses de 2024. Tras un año de caídas de las firmas, las operaciones empiezan a crecer, mientras que la oleada de cambios de hipotecas de banco para mejorar las condiciones iniciales mediante subrogaciones o nuevas firmas, y el tirón del tipo de interés mixto parecen haber tocado fin. Según los datos de idealista/hipotecas, los cambios de préstamos apenas representaron un 10% de sus operaciones en el primer trimestre del año, lo que se traduce en su peso más bajo desde el pasado verano y en la primera caída desde 2022. La opción mixta ha representado entre enero y marzo un 39% de las operaciones totales, marcando mínimos desde la pasada primavera.

Miles de extranjeros compran viviendas en España cada año, ya sea con o sin necesidad de un préstamo bancario. Según idealista/hipotecas, el perfil que solicitó financiación para adquirir un inmueble en 2023 es del foráneo con una renta media de casi 6.000 euros al mes que busca comprar una casa por un importe de unos 213.000, un 20% superior a la media nacional, y que está ubicada principalmente en el Mediterráneo, siendo Comunidad Valenciana la región de referencia. Los no residentes también tienen predilección por las hipotecas fijas, mientras que británicos y alemanes lideran la demanda.

Las subrogaciones hipotecarias y la cancelación de préstamos y la formalización de unos nuevos con otro banco para mejorar las condiciones iniciales se han asentado en el mercado. Según los datos de idealista/hipotecas, en menos de dos años han pasado de representar un 4% del mercado a situarse cerca del 20%, quedándose en un 17,7% en diciembre. El tipo mixto es la opción que más consumidores han elegido, con un 54,9% en 2023, mientras que Madrid es la comunidad donde más hipotecas se han ‘movido’ de entidad (50%), seguida de Cataluña (18,2%) y Andalucía (9,2%).

La subida del euríbor en los últimos meses ha tenido un claro impacto económico en los hogares con hipotecas variables. Según un estudio de idealista/hipotecas, los hogares han sufrido un sobrecoste cercano a los 3.200 euros al año, lo que ha aumentado el esfuerzo financiero necesario para pagar el préstamo, que ha pasado del 17% de su renta a un 24%, y ha alcanzado el 27% en ciudades como Madrid y Barcelona, superando así el que realizan las familias que están pagando una hipoteca fija (19%). No obstante, los expertos creen que las cuotas podrían empezar a bajar en el segundo trimestre del año.

Cada vez más consumidores se están lanzando a mejorar las condiciones de su préstamo hipotecario llevándoselo a otro banco. Según los datos de idealista/hipotecas, en octubre representaron el 20,1% de las firmas de hipotecas, la cifra más alta de la serie histórica, empatada con la registrada en agosto. Su peso más que triplica a las operaciones para comprar segundas residencias y a las que protagonizan los extranjeros para adquirir inmuebles en España, aunque la financiación para una vivienda habitual sigue liderando el mercado.

La deuda viva de los hogares ligada a la vivienda se ha reducido en unos 13.400 millones de euros en lo que va de año. Según el Banco de España, el saldo vivo ha bajado de 500.000 millones de euros por primera vez desde 2006 y es consecuencia de factores como la caída de las nuevas firmas y el aumento de las amortizaciones anticipadas que están llevando a cabo las familias para ahorrar en intereses ante las subidas de tipos y la incertidumbre económica. Las previsiones apuntan a que la caída del stock se mantendrá en 2024 e incluso podría prolongarse hasta 2025, lastrando los márgenes de la banca.

La decisión de miles de familias de cambiar su préstamo de entidad financiera para mejorar las condiciones está dejando a las hipotecas mixtas como grandes protagonistas. Según los datos de idealista/hipotecas, en los últimos dos trimestres han acaparado cerca del 60% de las subrogaciones y ya es la alternativa más habitual de todas las operaciones que se firman actualmente, tras desbancar en septiembre al tipo fijo. En verano, las subrogaciones han supuesto casi el 15% de todas las firmas hipotecarias, frente al 11,9% que representaron en el segundo trimestre, y batieron récord en agosto, al alcanzar el 20%.

En los siete primeros meses del año se han inscrito en los registros cerca de 146.200 préstamos a tipo fijo para la compra de vivienda, lo que representa el 62,6% de todas las operaciones registradas entre enero y julio, según el INE. Respecto al volumen del año pasado, cuando se formalizaron casi 330.000 hipotecas fijas, apenas suponen un 44%, por lo que todo apunta a que 2023 romperá con siete años consecutivos de máximos. Detrás de la pérdida de fuelle de esta alternativa de financiación está el impulso de la modalidad hipotecaria mixta, más barata que la fija y sobre la que la banca mantiene unas condiciones más agresivas.

La banca sigue librando una guerra hipotecaria a tipo fijo, a pesar de las subidas de tipos ue ha acometido el Banco Central Europeo (BCE) desde el pasado verano. Tal es la competencia en el sector que todavía encontramos en el mercado préstamos fijos para la compra de vivienda con un interés de entre el 2,9% y el 3,5% con bonificaciones, hasta un punto por debajo oficial del precio del dinero. Según idealista/hipotecas, este otoño destacan las ofertas de BBVA, Openbank, Ibercaja, Evo y CaixaBank: todas permiten financiar hasta el 80% de la operación y libran al cliente de la comisión de apertura, aunque la mayoría penaliza la amortización anticipada y exige condiciones a los clientes.

Uno de los mayores problemas a los que se enfrentan los jóvenes es acceder a una vivienda en propiedad, aunque también se enfrentan a obstáculos quienes logran conseguir un préstamo para comprar una casa. La mayoría opta por firmar a plazos largos para pagar una cuota mensual reducida, lo que provoca en muchos casos que lleguen a la jubilación con capital pendiente de pago. Según los datos de idealista/hipotecas, alrededor del 58% de los hipotecados llegaría a los 65 años con parte de su hipoteca aún sin saldar, y hasta un 30% podría seguir pagando su préstamo más allá de los 70 años, lo que supone un riesgo para la capacidad de pago de este colectivo.

Británicos, alemanes y suizos son los extranjeros que están solicitando más financiación para comprar una vivienda en España. Según los datos de idealista/hipotecas, esas tres nacionalidades aglutinan el 43% de las peticiones recibidas de clientes foráneos en el segundo trimestre, seguidas de estadounidenses, holandeses, franceses e irlandeses. De media, los no residentes interesados en firmar un préstamo tienen unos ingresos cercanos a 6.000 euros al mes y buscan viviendas con un precio medio de unos 210.000 euros, lo que se traduce en un nivel de endeudamiento del 24%. Más del 70% de las hipotecas que se firman son fijas.

A pesar de la disminución en el volumen de transacciones hipotecarias, las subrogaciones hipotecarias continúan al alza. El cambio de banco para mejorar las condiciones de los préstamos ante la escalada de los tipos de interés representó el 15,2% de las operaciones firmadas con idealista/hipotecas durante junio y el 11,9% en el segundo trimestre, frente al 10,6% que representaron en los tres primeros meses del año. La opción favorita entre los consumidores es la hipoteca mixta, que ha acaparado más del 60% de los cambios en primavera, mientras que Madrid ha liderado las solicitudes.