Golpe a Hacienda: un Tribunal ampara los beneficios fiscales en IRPF de quienes alquilan su vivienda habitual

¿Alquilaste tu vivienda habitual durante las vacaciones? Hacienda considera que, sólo por eso, puede dejar de ser tu vivienda habitual. La consecuencia es muy grave: perder la deducción por inversión en vivienda o incluso la exención de la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda. No obstante, una reciente sentencia del TSJ de Baleares que se refiere al caso de alquiler por temporada de habitaciones de la vivienda habitual, constituye un primer paso para combatir la interpretación de Hacienda.

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El criterio de la Dirección General de Tributos (DGT) sobre el alquiler de la vivienda habitual

En efecto, el criterio actual de la DGT es que el alquiler de la vivienda habitual no es compatible con su uso como vivienda. Y por ello, Hacienda niega en estos casos tanto la deducción por inversión en vivienda habitual como la exención de la ganancia patrimonial obtenida por la venta del inmueble.

Ejemplo de ello es la resolución V1036-26, de 7 de mayo, comentada recientemente en Idealista, y en la que Tributos declara que “el hecho de destinar la vivienda al alquiler vacacional excluiría la consideración de la misma como habitual para el consultante desde la fecha en que se procedió a dicho arrendamiento como consecuencia del incumplimiento de las exigencias anteriormente mencionadas de residencia continuada y carácter permanente.” 

A lo sumo, y en un alarde de generosidad, Tributos ha admitido la exención parcial en el caso de que no se alquilase la vivienda completa, sino solo por temporadas. Prueba de ello es la resolución V2770-18, de 24 de octubre, comentada igualmente en Idealista, en la que el órgano directivo declara que “al haber tenido parte de la vivienda arrendada por temporadas, si la consultante transmitiese la vivienda antes de que transcurriesen tres años desde la fecha de finalización del último arrendamiento, no podrá aplicar la exención prevista en el artículo 33.4.b) de la Ley del Impuesto a la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la parte de la vivienda que hubiera tenido arrendada. Sobre la parte de la vivienda que hubiera utilizado de forma privada, incluyendo las zonas comunes, podrá aplicar la citada exención a la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda a esta parte de la vivienda, al haber residido de forma continuada en la misma más de tres años.”

¿Por qué Hacienda considera incompatible el alquiler de la vivienda con que ésta siga siendo la habitual del contribuyente?

El problema, como indiqué en esta entrevista en Idealista, es que Hacienda tiene un concepto del alquiler de la propia vivienda habitual totalmente trasnochado, que a su juicio impide al contribuyente ocupar la vivienda que está arrendando. 

Pues bien, esto es así con el alquiler tradicional, por un año con prórrogas forzosas para el propietario hasta un máximo de cinco años, previsto en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, los tiempos cambian, y hoy en día es práctica cada vez más extendida la de alquilar la propia vivienda durante períodos vacacionales en los que el contribuyente no la habita, para obtener así unos ingresos extra. 

Por ello urge una interpretación de las normas que, conforme al artículo 3.1 del Código Civil, tenga en cuenta “la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas”. Y por ello, se contemple la posibilidad de que exista un arrendamiento no invasivo ni permanente de la vivienda, perfectamente compatible con el uso de la misma como habitual.

Esto ya lo vio el Tribunal Económico-Administrativo Foral (TEAF) de Guipúzcoa en resolución de 7-11-2019, declarando que “la obligación de residir de forma efectiva y permanente en la vivienda no impide que el contribuyente pueda ausentarse temporalmente de la misma (en vacaciones, fines de semana, viajes laborales, etc.), siempre que se trate de ausencias compatibles con el necesario grado de estabilidad y continuidad en la ocupación del inmueble. Además, la consideración de una vivienda como habitual no excluye que puedan obtenerse rendimientos dinerarios o en especie por ella, mientras se encuentre temporalmente vacía.”

No obstante, la Agencia Tributaria no se quiere dar por enterada, e insiste en considerar incompatible el alquiler de la propia vivienda con su uso como habitual. A pesar de ello, algo podría estar cambiando…

Algo está cambiando: la sentencia del TSJ de las Islas Baleares

En efecto, una reciente sentencia del TSJ de las Islas Baleares del pasado 10-6-2026 (recurso 110/2024) ha dado la razón a una contribuyente que alquiló por temporadas habitaciones de su propia vivienda habitual situada en el municipio mallorquín de Calviá. Dicho alquiler supuso que la Agencia Tributaria denegase al contribuyente la exención por reinversión de forma total.

En efecto, tanto la Agencia Tributaria como el TEAR de Baleares no admitieron que aquella vivienda transmitida fuese la vivienda habitual de contribuyente, tomando para ello el argumento de que era la misma vivienda respecto a la que declaraba rendimientos de alquiler. Ello, considerando insuficientes las restantes pruebas acreditativas aportadas.

Pues bien, frente a ello la interpretación del TSJ de Baleares es que dicho arrendamiento no puede suponer la pérdida de la exención por la venta de la vivienda habitual, por los siguientes motivos:

1. Porque el alquiler de la vivienda lo era "por habitación" tal y como se desprende de los contratos de arrendamiento aportados, que lo eran en régimen de alojamiento compartido. Ello sugiere que, precisamente dicho arrendamiento de temporada y para parte de la vivienda, era compatible con su destino como vivienda habitual de la recurrente.
2. Porque la contribuyente aporta certificado de empadronamiento del que resulta que la ahora recurrente estaba empadronada en dicha vivienda.
3. Porque la Administración no puede invocar dato alguno del que pueda deducirse que la contribuyente ocupaba otra vivienda distinta. No ha podido acreditar que fuese titular o usuaria de otra vivienda.
4. Porque la contribuyente aporta facturas de consumo de suministros de los que se desprende un consumo prácticamente constante durante todo el año. Esto es, incluso en invierno, cuando se ha de suponer que es más infrecuente el arrendamiento turístico de temporada. Ello sugiere que estos consumos lo eran de la propia contribuyente que ocupaba su vivienda habitual.

Todo lo anterior lleva al TSJ de Baleares a concluir que “En consecuencia, desvirtuados los arrendamientos de habitaciones por temporada como elementos probatorios contrarios a la ocupación como vivienda habitual de la vendida en 2017, debe estimarse el recurso al apreciarse que concurren los elementos para la aplicación de la exención.”

En definitiva, aunque este caso resuelve un supuesto de alquiler de habitaciones, abre la puerta a considerar, como ya había apuntado el TEAF de Guipúzcoa, que la ausencia temporal del propietario, sea por compartir la vivienda o por cederla entera unas semanas, no debería romper por sí sola la condición de habitual.

¿Por qué es importante esta sentencia del TSJ de Baleares?

Estamos ante una sentencia relevante porque supone un primer paso para alejarse del criterio restrictivo de Hacienda, que considera incompatible el arrendamiento de la vivienda con que ésta sea la habitual. 

Así, el TSJ efectivamente no hace caso de la presunta incompatibilidad entre ingresos de alquiler y vivienda habitual, sino que lo que hace es valorar la prueba aportada por el contribuyente, como son los consumos, el empadronamiento, y el hecho de que el contribuyente no tuviese otra vivienda que habitar.

Por último, el TSJ, a diferencia de Tributos, considera que la ganancia patrimonial quedó exenta al 100%, incluyendo las propias habitaciones alquiladas. Y ello demuestra nuevamente que el arrendamiento de esos espacios por temporada no supone que dejaran de ser vivienda habitual del contribuyente.

Cómo deben actuar los contribuyentes

Estamos ante una sentencia que, aunque se refiere al alquiler de habitaciones, da esperanza también a los contribuyentes que alquilaron su vivienda por temporada o con fines turísticos, y han visto cómo la Administración les ha negado la deducción por inversión en vivienda, o la exención de la ganancia patrimonial obtenida por este motivo. 

La sentencia confirma además que la Administración no puede negar automáticamente la condición de vivienda habitual por el simple hecho de que el inmueble haya generado ingresos por alquiler. Antes debe valorar todas las pruebas que acrediten que el contribuyente siguió residiendo efectivamente en él.

En definitiva, la realidad es que cada vez más contribuyentes alquilan su vivienda durante unas semanas al año sin dejar de vivir en ella el resto del tiempo. Ignorar esta realidad conduce a soluciones injustas. La sentencia del TSJ de Baleares es un primer paso que demuestra que existe otra forma de interpretar la normativa, mucho más acorde con la realidad social y con la finalidad de los beneficios fiscales de la vivienda habitual.

Por ello, mi consejo siempre será que los contribuyentes no se conformen, y recurran cualquier liquidación que llegue de la Agencia Tributaria en la que se cuestione la deducción por inversión en vivienda o la exención de la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual, por el sólo hecho de que ésta generó ingresos de arrendamiento. 

Ello, porque considero que la actual interpretación de la norma no es acorde a los actuales usos sociales, ya que miles de contribuyentes alquilan cada año su vivienda durante períodos vacacionales, sin que por ello ésta deje de tener para ellos la condición de habitual.