Los cambios de hipoteca tocan mínimos de dos años y el tipo fijo recupera terreno

El mercado hipotecario sigue mejorando con el paso de los meses, pendiente de los movimientos del Banco Central Europeo (BCE).

La máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona ha cumplido las previsiones y ha anunciado en junio la primera rebaja del precio del dinero desde 2016, hasta dejar los tipos de interés en el 4,25%. Una decisión que ya estaba descontada por el mercado y a la que ya se habían anticipado consumidores y bancos. Prueba de ello es que están desapareciendo dos de las grandes tendencias que habían surgido durante la etapa de subidas de los tipos de interés: el auge de los cambios de hipotecas para mejorar las condiciones y de la firma de préstamos mixtos.

El último informe publicado por idealista/hipotecas, referente al mes de mayo, muestra una caída progresiva del peso de las operaciones destinadas a mejorar las condiciones de los préstamos y una tendencia al alza de la contratación de hipotecas fijas. 

Según el documento, en el quinto mes del año apenas el 5,8% de las hipotecas firmadas en las que ha intermediado el bróker hipotecario de idealista han ido destinadas a la mejora de condiciones, ya sea a través de una subrogación (cambio de préstamo a otra entidad) o de la cancelación y la posterior apertura de una nueva hipoteca. Se trata de la cifra más baja desde marzo de 2022 y se aleja de los máximos del 20% que llegó a representar en el segundo semestre del año pasado.  

La compra de una primera vivienda ha copado el 86% de las nuevas operaciones formalizadas en mayo, mientras que un 5,3% ha sido de hipotecas de no residentes. Es decir, apenas hay medio punto de diferencia entre los préstamos para comprar vivienda firmadas por extranjeros y los destinados a mejorar una hipoteca (5,8%). Ya un escalón por debajo se encuentran las hipotecas para comprar una segunda residencia, con un 2,8% del total.

Además de en las formalizaciones, también se está notando un freno en la demanda de cambios de hipotecas para mejorar las condiciones iniciales. En este caso, su peso se situó en el 7% en mayo, frente al 20-21% que llegaron a suponer entre julio y octubre de 2023, justo cuando el BCE anunció sus últimas subidas de los tipos de interés y dejó la tasa rectora en el 4,5%, su nivel más alto desde 2001. La cota actual es la más baja desde principios de 2023. 

El principal motivo que explica este cambio de rumbo en el mercado hipotecario es la fase de estabilidad en la que ha entrado el euríbor, que en los últimos meses se ha mantenido en torno al 3,6%-3,7%, y que ha traído consigo un ahorro de las cuotas mensuales de las hipotecas variables que han tenido revisión. Aun siendo moderado, el descenso de mayo ha sido el más destacado en los últimos tres años.

A ello se suma que las previsiones que apuntan a un descenso progresivo del indicador de referencia para la inmensa mayoría de las hipotecas variables en España. Según los expertos, el euríbor bajará en los próximos meses, aunque se mantendrá por encima de la barrera del 3%. Y siempre supeditado a los futuros movimientos de los tipos de interés.

De momento, el Guardián del euro ha dejado entrever que no estamos en un ciclo de bajadas continuadas, sino que los niveles actuales del 4,25% podrían mantenerse durante más de una reunión, dejando la puerta abierta a una estabilidad en los tipos hasta octubre. Esa reunión, y la de diciembre, son las que a priori tienen más probabilidades de que haya un nuevo recorte del precio del dinero si la evolución económica y la inflación lo permiten.

María Teresa Barea, decana del Colegio Notarial de Andalucía, ya aseguraba hace unas semanas a este medio que su notaría de Granada estaba detectando un freno en las operaciones hipotecarias destinadas a un cambio de condiciones. En su opinión, se debe a que el euríbor ha entrado en una “fase de meseta y con perspectivas de bajadas”, así como al hecho de que se está produciendo una "actualización de las condiciones financieras de las entidades para adaptarse a la nueva realidad económico-financiera. Y al final esto hace que la decisión de cambio de entidad, y también las operaciones de mejora dentro del mismo banco (novaciones), se ralenticen e incluso que haya familias que abandonen esa idea. Es indudablemente que ahí está la razón de que se formalicen menos operaciones”.

Las hipotecas fijas vuelven a ser protagonistas

La estabilidad del euríbor no solo ha reducido la necesidad de muchas familias de buscar una mejora de su hipoteca, sino que también ha mermado el interés por las hipotecas mixtas, una alternativa que establece un interés fijo durante los años iniciales y luego se reconvierte en variable, y que había batido récord de demanda y de contratación en 2023.

En mayo, la opción mixta representó un 27% de las firmas intermediadas por idealista/hipotecas, mientras que la fija ha supuesto el 70% del mercado, el nivel más alto desde octubre de 2022. Las hipotecas variables, por su parte, han representado el 3% restante de las nuevas operaciones. 

Este nuevo impulso del tipo fijo también está respaldado por la mejora de la oferta hipotecaria por parte de los bancos. En lo que llevamos de año, han sido varias las entidades financieras que han anunciado una rebaja del tipo de interés de sus préstamos a tipo fijo para la compra de vivienda, situándolos en muchos casos por debajo del 3% en plazos a 30 años. Entre ellas se encuentran Banco Sabadell, BBVA, Evo Banco, Ibercaja o Bankinter, según el comparador de idealista/hipotecas. 

“Detrás del creciente aumento de las operaciones a tipo fijo pueda estar el hecho de que las entidades, en este contexto de perspectivas de bajadas de los tipos de interés, están ofreciendo condiciones muy atractivas en las hipotecas a tipo fijo y ello esté sirviendo para que un mayor número de consumidores opten por la estabilidad que les proporcionan los fijos en su planificación financiera”, afirma Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Y todo apunta a que la tendencia se mantendrá en los próximos meses y que a final de año haya ofertas aún más atractivas, de entre el 2% y el 2,5%. Esta mejora progresiva de la oferta hipotecaria no solo se perfila como un revulsivo para que el tipo fijo se consolide como líder indiscutible del mercado, sino que también brindará la posibilidad de que muchos hogares decidan cambiar su hipoteca, aunque no con la intensidad de 2023.

“A pesar de que la caída en los tipos de interés va a ser mucho más lenta de lo que algunos esperaban, la verdad es que simplemente por efecto calendario, durante el resto del año quienes tengan una hipoteca variable verán una reducción en sus cuotas hipotecarias mensuales. Dicho esto, es cierto que en el escenario actual, existen hipotecas fijas y mixtas con mejores condiciones que las variables, por lo que seguramente sigamos viendo un goteo continuado de cambios de hipotecas variables a fijas o mixtas, pero con mucho menos volumen que en el año pasado”, concluye Juan Villén, director general de idealista/hipotecas. 

>> Consulta aquí el informe de idealista/hipotecas de mayo