Bancos y economistas esperan al menos otro año de ajustes en las hipotecas

El ajuste de las hipotecas todavía está lejos de tocar fin. Esta es la tesis que manejan actualmente tanto los propios bancos como economistas y expertos en el mercado hipotecario.

En los últimos meses, las familias se han quitado miles de millones de deuda ligada a la vivienda, llevando al saldo hipotecario y al peso del pasivo sobre la renta bruta disponible de los hogares a su nivel más bajo en casi dos décadas.

Según los datos del Banco de España, la deuda del conjunto de los hogares ligada a la vivienda, que incluye hipotecas, préstamos personales y líneas de crédito, se situó en agosto en 499.876 millones de euros. Es la primera vez que el importe baja del medio billón de euros desde 2006 y se ha reducido en 13.397 millones de euros en apenas ocho meses. Las caídas interanuales se han sucedido mes tras mes desde el inicio de año y se ha ido acelerando.

Lo que también ha bajado es el volumen de préstamos para la compra de vivienda, que se mueve actualmente en 483.224 millones de euros, frente a los 492.425 millones de diciembre, así como su peso sobre la renta bruta disponible de los hogares, que en junio se situó en el 54,9%, el nivel más bajo desde el segundo trimestre de 2004.

Qué hay detrás de estas caídas 

Tal y como explican fuentes financieras a idealista/news, estos números son consecuencia de varias razones, entre ellas que 2022 fue un año excepcional, derivado del aumento de la demanda tras la pandemia, y ahora la situación se está normalizando; la creciente amortización de hipotecas y la menor demanda de financiación en un contexto de subidas de tipos e incertidumbre económica.

Como resume Santiago Carbó, director de Estudios Financieros de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), “lo que sucede es que el coste financiero ha aumentado de forma significativa y hay más incertidumbre macroeconómica”, de ahí que se esté produciendo una fuerte caída de los contratos hipotecarios que alcanza el 14,4% interanual hasta julio, según el INE. 

En este sentido, Joaquín Maudos, catedrático de Análisis Económico de la Universidad de Valencia y director adjunto de Investigación del Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (IVIE), añade que “la subida de los tipos de interés sin duda está afectando a la compra de viviendas. Hay que tener en cuenta que en menos de dos años hemos pasado de una situación en la que el euríbor a 12 meses estaba por debajo del -0,5% a otra en la actualidad en la que supera el 4%. Eso pone muy cuesta arriba el esfuerzo hipotecario que se traduce en una menor demanda de crédito. Además, la elevada inflación resta capacidad adquisitiva a los hogares”.

Pero, más allá del enfriamiento que se está produciendo en las nuevas contrataciones, en el mercado también se está produciendo “una clara aceleración en los niveles de amortizaciones (que está creciendo a un ritmo cercano al 28%), ponderando negativamente, y en mayor medida, este último factor en términos de variación neta de saldo”, como explica Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Como muestran los datos del INE, este año en España se están cancelando más hipotecas que las que nuevas que se están formalizando por primera vez desde 2017. Solo en el mes de julio, se cancelaron 48.181 hipotecas en toda España y solo se constituyeron 36.936 unidades.

El descenso podría durar hasta dos años más 

La caída de las nuevas firmas y el aumento de las amortizaciones están, por tanto, detrás del descenso reciente del saldo hipotecario. Y las previsiones no son halagüeñas: todo apunta a que el ajuste podría prolongarse al menos durante dos años más.

Según el informe de estrategia y perspectivas del cuarto trimestre de Bankinter, el stock hipotecario bajará entre 2023 y 2025, con caídas cercanas al 3,5% en cada ejercicio. 

Funcas se suma a esas perspectivas de bajada a medio plazo principalmente por dos razones. “La primera, que no se espera que los tipos de interés bajen, al menos de forma significativa, en ese horizonte temporal. Y, la segunda, que el panorama económico marca un horizonte de desaceleración, lo que apoya los descensos hasta 2025”, recalca su director de Estudios Financieros.

En esa misma línea, el catedrático Joaquín Maudos cree que las dos claves serán la evolución del euríbor, el indicador hipotecario de referencia para la mayoría de las hipotecas en España; y la demanda de vivienda. “La tendencia a la baja intuyo que va a continuar hasta que el euríbor no disminuya de forma apreciable y eso me temo que va a tardar porque el BCE va a mantener su tipo de intervención en los niveles actuales (4,5%) mientras no consiga doblegar la inflación. Tardaremos en ver caída de tipos y por tanto también del precio de las hipotecas. Además, la previsión de crecimiento del PIB para 2024 es menor que la de 2023, y eso repercute a la baja en la demanda de viviendas”.

idealista

La analista de la Asociación Hipotecaria Española también adelanta más descensos del saldo hipotecario, aunque cree que la tendencia tenderá a moderarse. “Dentro de la incertidumbre que caracteriza al mercado, en los próximos años puede que sigamos asistiendo a caídas netas de saldo, pero quizá de forma más moderada pues las nuevas originaciones tenderán a estabilizarse a medida que la situación de precios se normalice y de producirse un escenario de tipos de interés más moderados no cabe esperar que los hogares sigan destinando gran parte de sus recursos extraordinarios a amortizar anticipadamente. Es decir, si a la luz del nuevo ciclo de tipos de interés las contrataciones y las amortizaciones han modificado su tendencia, en la medida en que la inflación se modere y con ello los tipos de interés, entendemos que estas dos variables también tenderán a corregirse”, detalla Leyre López.

Banco Santander también atisba una moderación de las caídas del saldo hipotecario y en su caso apuestan por un crecimiento de cara a 2025. “Venimos de un momento en el que hay también mucho ahorro previo por la pandemia y las familias ante la subida de tipos han cancelado en este año prácticamente unos 7.000 millones de euros y han. Si a eso sumas la caída de las operaciones, tenemos una caída del saldo hipotecario, pero pensamos que esto se va a moderar. Primero porque ya la amortización anticipada empezó en la segunda mitad del año pasado, por lo que ya estamos comparando contra meses malos de 2022, y luego parte del ahorro previo se va agotando, lo que final también va a hacer que se moderen las caídas. Creemos que habrá caídas del saldo de crédito también en 2024 y que empiece a crecer en 2025”, explica Tomás Riestra, economista senior del servicio de estudios de la entidad.

Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, por su parte, confiesa que en un momento de tanta incertidumbre económica como el actual es complicado saber cuándo acabará el ajuste hipotecario, aunque sí ve razones que justifican más descensos a corto plazo.

Por ejemplo, porque “el volumen de nuevas hipotecas no va a aumentar, como mucho se mantendrá en los niveles de 2023. Seguramente siga habiendo mucha actividad de cambio de banco de las hipotecas existentes, pero las nuevas hipotecas para compra de vivienda no crecerán. Además, unos tipos de interés más elevados hacen que los consumidores intenten reducir el importe de la hipoteca, para pagar menos intereses, por lo que el importe medio de hipoteca, y en consecuencia el importe total formalizado, descenderá. A ello se suma que la incertidumbre económica hace que los bancos sean más conservadores a la hora de analizar el crédito, lo que se traduce en menores importes financiados por operación, con un porcentaje de financiación sobre precio de compra más bajo (LTV)”. Actualmente, el LTV se encuentra por debajo del 63%, mínimos desde 2015.

Por otro lado, Villén explica que “si analizamos la cartera hipotecaria por año de formalización, hay un gran peso de las hipotecas concedidas en los años del boom (2004-2008), y estas hipotecas de manera natural cada vez amortizan más capital. Es decir, el importe amortizado de estas hipotecas, sin que cambie nada, será superior en 2024 que en 2023”. Y así sucesivamente.

Por último, el director general de idealista/hipotecas cree que las amortizaciones de capital voluntarias se van a mantener, e incluso que se podrían acelerar, ya que “sigue habiendo un alto nivel de ahorro en las familias y el encarecimiento de las hipotecas lleva a muchos hogares a realizar pagos parciales anticipados. La inexistencia de incentivo fiscal desde 2012 hace que tampoco exista una barrera para los clientes a la hora de realizar amortizaciones anticipadas”.

Un lastre para el margen bancario

Según Joaquín Maudos, el escenario que se avecina juega en contra del margen del sector financiero. Y es que, aunque reconoce que “2023, al igual que 2022, va a ser un buen año para la banca por la recuperación del margen de intermediación como consecuencia de la subida de tipos”, también está convencido de que “ese efecto se va a agotar pronto”.

Entre los motivos que menciona el catedrático de Análisis Económico de la Universidad de Valencia y director adjunto de Investigación del Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (IVIE) están que “ya no hay recorrido al alza para la subida de tipos, que puede aumentar la morosidad precisamente porque la devolución del préstamo se pone cuesta arriba para cada vez más familias y empresas, y porque una parte de la recuperación del margen de intereses de la banca se debe a la menor subida de los tipos de interés de los depósitos. Pero eso ya está cambiando y, conforme suban esos tipos pasivos, el margen de la banca disminuirá”.