Qué hará el BCE con los tipos y cómo seguirán cambiando las hipotecas

El panorama económico ha cambiado radicalmente en poco más de un año. Desde verano de 2022 hasta este septiembre, la eurozona ha vivido un escenario inédito en su historia: una subida vertical de los tipos de interés, que han pasado de moverse en los mínimos históricos del 0% al 4,5%, muy cerca del récord del año 2000.

Esta ha sido la respuesta del Banco Central Europeo (BCE) a la escalada de la inflación, que ha llegado a situarse en dos dígitos en muchos países de la zona de la moneda común, para cumplir su gran mandato: que los precios suban a un ritmo cercano al 2%. Un movimiento que ha tenido un impacto directo en el mercado hipotecario: desde las dificultades de miles de hogares para afrontar las nuevas cuotas de los préstamos variables por la subida del euríbor hasta el aumento de las amortizaciones anticipadas, los cambios de condiciones de las hipotecas o el impulso del tipo mixto.

Aunque todo apunta a que el ciclo de subidas y la escalada del euríbor están cerca de su fin, los expertos afirman que es tal la incertidumbre que no se puede predecir el futuro. En esta mesa redonda, reunimos a idealista/hipotecas, IE Business School y Banco Santander para explicar por qué el escenario es tan complejo, cómo se va a comportar el mercado en los próximos meses y qué deben tener en cuenta las familias a la hora de sopesar un cambio en su préstamo hipotecario. Pese a la situación de máxima incertidumbre, ven razones para el optimismo y defienden que la posición de España es mucho más sólida que en crisis anteriores.

¿Cómo hemos pasado de unos tipos en el 0% al 4,5%?

Manuel Romera, director del sector financiero de IE Business School, explica que las 10 subidas consecutivas de los tipos de interés que ha llevado a cabo el BCE desde julio de 2022 son consecuencia de múltiples factores, como un exceso de demanda y un problema de oferta, que han tenido una consecuencia: la escalada de la inflación.

Para cumplir su mandato y conseguir que los precios crezcan a un ritmo cercano al 2%, la autoridad monetaria ha encarecido el precio del dinero para que la economía reduzca su crecimiento. Un objetivo que contrae riesgos como un aumento de la tasa de paro y un alza de la morosidad bancaria.

De momento, la maniobra en política monetaria está dando frutos: la inflación ha pasado de los dos dígitos a niveles cercanos al 4%, se está enfriando la demanda de crédito y el crecimiento económico y no parece que se avecine una gran recesión. Pero la complicada tarea del BCE es seguir domando la subida de los precios, sin que ello conlleve un descarrilamiento económico.

“El planteamiento de las posibles subidas de tipos de interés en el futuro están entre comillas limitadas, porque si suben más los tipos de interés, terminarán cargándose la economía. Es verdad que no se puede empujar y tirar a la vez, pero puedes hacer un equilibrio. Es decir, no podemos hacer una política monetaria demasiado restrictiva, subir los tipos de interés demasiado y que la gente verdaderamente empiece a tener una imposibilidad de pago y que eso genere una falta de confianza y con ello una recesión. Deberían de seguir subiendo los tipos porque la inflación no está controlada, pero no creo que suban mucho más. Dicho esto, tampoco sé cómo va a reaccionar la inflación. Ahora mismo hay una grandísima duda en el ambiente”, explica Romera.

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Las futuras subidas y bajadas de tipos, en el aire

El economista de IE no es el único que cree que hay mucha incertidumbre sobre qué pasará próximamente con los tipos de interés.

Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, reconoce que “la capacidad de predicción que tenemos en estos entornos es muy baja. Los miles de clientes que vienen a idealista/hipotecas a pedirnos ayuda nos preguntan cómo van a ser los tipos dentro de un año o año y medio y no lo sabemos. Va a depender de muchos factores. Y ese concepto de aterrizaje suave probablemente no se produzca”.

En Banco Santander creen que el ciclo de subidas de tipos y el rally del euríbor están cerca de su fin, y que las potenciales bajadas, que de momento el consenso aplaza hasta la segunda mitad de 2024, no serán muy rápidas. “No creemos que el BCE vaya a ser muy osado bajándolos hasta que no tenga claro que la inflación va hacia su objetivo del 2%, algo que no pensamos que vaya a llegar en los próximos dos años”, insiste Tomás Riestra, economista senior del servicio de estudios de Banco Santander.

De nuevo, encontramos disparidades entre los expertos. El economista de IE sí que aventura una posible bajada rápida de los tipos de interés. “Yo no sé cuándo van a bajar los tipos. Indudablemente, si yo fuese el Banco Central Europeo diría lo que ha dicho, que como mucho para el segundo semestre del año que viene o principios del siguiente, pero si es necesario lo bajarán más rápido. Y lo que sí que intuyo es que cuando bajen las primeras bajadas van a ser mucho más rápido de lo que la gente piensa”.

Cómo ha cambiado el mercado hipotecario y cuáles se avecinan

Los expertos coinciden en señalar que en estos últimos meses se ha producido un vuelco en el mercado hipotecario: las firmas de nuevas hipotecas están cayendo más de un 20% interanual, miles de hogares han destinado parte del ahorro acumulado durante la pandemia en la amortización anticipada de sus préstamos, se están produciendo miles de cambios en las condiciones de las hipotecas (tanto novaciones como subrogaciones) y está cogiendo impulso la hipoteca mixta, una opción a medio camino entre el tipo de interés fijo y el variable.

“La gente al final se ha acostumbrado, vamos a decirlo así, a la droga buena: un tipo bajo y una seguridad en las condiciones y en la cuota. Al final son familias que no tienen que estar expuestas a estos vaivenes, tienen que estar protegidas”, recalca Juan Villén. En su opinión, es curioso que en los últimos meses no se hayan producido más cambios de hipotecas y defiende que todavía es buen momento para encontrar buenas condiciones financieras y unas cuotas que no dependan de cómo se comporte el euríbor.

Desde el servicio de estudios de Santander creen que un cambio de tendencia que se avecina es un freno en el aluvión de amortizaciones anticipadas que se ha producido hasta ahora (solo en este año ronda los 7.000 millones de euros), ya que los hogares cada vez disponen de menos ahorro disponible y porque el proceso de desapalancamiento arrancó el año pasado, por lo que en términos comparativos su recorrido es menor. Aun así, Tomás Riestra explica que lo lógico es que las amortizaciones sigan superando a las nuevas formalizaciones durante unos meses, lo que provocará más caídas del saldo hipotecario al menos hasta 2025.

Según el economista, también conviene recordar que el mercado hipotecario no está como en crisis anteriores: la banca ha sido mucho más prudente a la hora de conceder préstamos, los tipos hipotecarios están más bajos que en otros países europeos y las economías familiares están más desendeudadas. Además, en los últimos años han proliferado las firmas de hipotecas fijas (y ahora mixtas), lo que ha reducido el riesgo de miles de hipotecados.

Cambiar ahora la hipoteca, ¿sí o no?

Miles de familias han decidido cambiar las condiciones de su hipoteca en los últimos meses, ya sea con su propio banco o llevándose su préstamo a otra entidad. Pero todavía el 70% de las hipotecas que hay en proceso de pago en España son a tipo variable.

En el escenario actual, muchos hogares se preguntan si deben aguantar a que pase la racha de subidas de tipos o es mejor cambiar la hipoteca.

Según afirma el director general de idealista/hipotecas, la mayoría de los consumidores están buscando esa seguridad de los tipos fijos y mixtos y cree que “los bancos tienen el deber de escuchar a los usuarios y tienen el conocimiento financiero y las herramientas para poder sacar esos productos al mercado que den lo que los clientes necesitan. Precisamente en parte porque es un deber social de los bancos y también por egoísmo propio”; es decir, para evitar impagos y un aumento de la morosidad. Y actualmente hay hipotecas fijas con unos intereses cercanos al 3% e hipotecas mixtas con un 2,5% en el tramo fijo (5-10 años, dependiendo de la entidad).

Villén también insiste en que una de las novedades más positivas de la Ley Hipotecaria que entró en vigor en 2019 es que flexibiliza los cambios de condiciones de las hipotecas y, además, a un coste bajo para los consumidores (que tan solo deben afrontar el coste de la nueva tasación y las posibles comisiones que aparezcan en la escritura).

“Tú no te casas con la hipoteca para toda la vida. La gente va a adaptarse a esas condiciones, que es lo inteligente. No adaptarse es un error”, recalca.

Para Manuel Romera, en cambio, la clave está en factores como la aversión al riesgo de cada consumidor, si su situación laboral tiene o no expectativas de mejora y de si quiere aprovechar la bajada de los tipos de interés. En este sentido, el director del sector financiero de IE Business School recalca que “pasar a tipo fijo porque así ya sé lo que me van a lo que voy a pagar todos los meses de aquí al final de la eternidad” puede ser un error. “Justamente se van a pasar a tipo fijo cuando ya está el problema hecho y entonces no van a apostar en el fondo a la ganancia que puede provocar la bajada de tipos. Y eso también hay que decírselo a la gente”.

Según el economista, conviene dejarse guiar por el sentido común y todas las alternativas de financiación tienen sus partes buenas y malas.

Para Tomás Riestra, lo más positivo es que los clientes tienen un amplio abanico de posibilidades y que la banca está competiendo en todas ellas, de manera que las condiciones siguen siendo competitivas, a pesar de la subida de los tipos de interés generalizada. “Si tú piensas que vas a tener flexibilidad para poder aguantar vaivenes en los tipos de interés, puedes elegir por una variable o una mixta, pero si quieres tener la certeza de que lo vas a pagar de aquí a 30 años puedes ir por una fija. Lo bueno es que ahora mismo tienes opciones, incluso para cambiar”, añade el economista de Santander.

idealista/news

Unos precios estables de la vivienda y menos ahorro

Otro punto en el que coinciden los expertos es en señalar que el mercado de la vivienda está sufriendo los efectos de la falta de oferta y la elevada demanda, un problema de ahorro y de accesibilidad.

Para el director general de idealista/hipotecas, la clave está en que hay “bastante más demanda que oferta, sobre todo en las grandes ciudades, y eso hace que los precios de la vivienda pues se estén manteniendo. La regulación en muchos casos no está ayudando a que se genere esa oferta. Los plazos de obra nueva también son muy largos y, por lo tanto, no somos capaces de construir todo lo rápido que quisiéramos, por lo que no va a haber una solución a corto plazo por ese lado”. También resalta el problema del ahorro, que “es un bien escaso”, ya que los altos precios de los alquileres están absorbiendo buena parte de la renta disponible de las familias y, además, los impuestos para la compra de una vivienda (ITP en el caso de segunda mano e IVA en la obra nueva) son muy altos. A todo ello se suma que los bancos no suelen conceder financiación al 100%.

El economista de IE, por su parte, destaca que la demanda residencial en España es muy elevada, tanto nacional como procedente del extranjero, que las previsiones apuntan a una estabilidad en el precio y que si algo caracteriza al sector inmobiliario es la iliquidez. “Nadie habla de ella, pero q existe. Es decir, que cuando la cosa se pone mal, además de ser un sector bastante endeudado, es un sector que se viene abajo con mucha fuerza porque tiene un formato de iliquidez que genera todavía mucho más miedo. Se nos ha olvidado las caídas de las viviendas y de los precios”, insiste Romera.

Desde el servicio de estudios de Santander apuntan a que el precio de las viviendas debería moderarse ligeramente con la subida de tipos, y que como mucho se mantendrán estables en los próximos meses. “Prevemos que el precio se modere. Tampoco se puede ir mucho más por la accesibilidad. Es un problema serio, sobre todo para los jóvenes, y creo que hacen falta medidas tanto para la accesibilidad de los jóvenes en propiedad como en alquiler social. Hay que promocionar la oferta, dar soluciones y apostar por una política de apoyo a la accesibilidad de la vivienda”, recalca Riestra.

Hay razones para el optimismo

A pesar de que el escenario que se avecina en los próximos meses es de máxima incertidumbre, los tres expertos creen que hay razones para ser optimistas. Manuel Romera destaca que estas situaciones siempre dejan perdedores y ganadores, aquellos que ven la oportunidad, y que con unas hipotecas fijas al 3% y una rentabilidad de la inversión inmobiliaria de hasta dos dígitos en algunos activos y zonas de España, actualmente es posible conseguir beneficios interesantes.

Para el economista de Banco Santander, uno de los motivos de optimismo es la resiliencia que está mostrando el mercado laboral y que se mantendrá, lo que califica como “clave para el mercado inmobiliario y para la morosidad”.

Por último, el responsable de idealista/hipotecas lanza un mensaje: aunque España sea un país maravilloso y el hecho de estar en Europa nos ayuda en muchos temas, “no dejemos todo a que nos solucionen los problemas los arriba. Cada uno en nuestra pequeña economía tenemos que buscar cómo solucionar nuestros temas y cómo ayudar a nuestro entorno cercano a a solucionar los suyos, porque el mundo no es igual para todos”.