Consejos hipoteca

El cambio de titular de una hipoteca permite modificar el contrato que se firmó al solicitar el préstamo y, de este modo, pasar la deuda contraída a otra persona.

No es casualidad que las hipotecas para casas prefabricadas sean cada vez más frecuentes en España: este tipo de producto responde a una tendencia del mercado inmobiliario cada vez más marcada en nuestro país.

Una de las dudas más frecuentes de quienes están pensando en vender una vivienda es si se puede traspasar sin estar del todo pagada.  Ante esta situación surgen numerosas preguntas y consideraciones importantes.

Una de las ayudas más esperadas y anunciada a principios del pasado año 2023, es el aval ICO para la compra de vivienda. Se trata de una iniciativa del Gobierno que busca mejorar el acceso a la vivienda para jóvenes y familias numerosas con capacidad para hacer frente a una cuota hipotecaria, pero sin ahorros suficientes para abonar el 20% del valor del inmueble. A pesar de que los principales requisitos de estos avales están claros desde hace meses, esta ayuda se encuentra estancada.

Muy pocas personas pueden comprar una casa al contado. La mayoría deben pedir una hipoteca al banco para poder adquirir una vivienda en propiedad.

Muchas personas con ahorros se plantean destinar el dinero a reducir deudas, pero tienen dudas sobre si es posible para pagar la hipoteca antes de tiempo. La respuesta es que sí y hay varias opciones: realizar una amortización de una parte del préstamo o de la totalidad. Ambas alternativas suelen conllevar un ahorro de intereses, aunque conviene tener en cuenta si el banco aplica comisiones por realizar esta operación, que dependerán de factores como el tipo de hipoteca o el momento en el que se realice el desembolso.

Una de las soluciones que buscan quienes están atravesando una mala racha económica es cambiar las condiciones de la hipoteca para poder reducir la cuota y, así, pagar menos cada mes. Esta operación se puede hacer renegociando con el mismo banco, lo que se denomina novación; o bien, llevándose el préstamo a otra entidad, que sería una subrogación. En cualquier caso, es necesario ampliar el plazo de la hipoteca, lo que a la larga supone pagar más intereses, y suele conllevar un coste de hasta un 1% del capital pendiente de pago.

Los tipos de interés han pasado en poco más de un año del 0% al 4,5% como consecuencia de la lucha del BCE para contener la inflación y aunque todo apunta a que el ciclo de subidas y la escalada del euríbor están cerca de su fin, los expertos afirman que es tal la incertidumbre que no se puede predecir el futuro. En esta mesa redonda, repasan por qué el escenario es tan complejo, cómo se va a comportar el mercado en los próximos meses y qué deben tener en cuenta las familias a la hora de sopesar un cambio en su préstamo hipotecario. Pese a todo, se muestran optimistas de cara al futuro y defienden que la posición de España es mucho más sólida que en crisis anteriores.

La revisión es un momento muy importante para todos aquellos que tienen contratada una hipoteca a un tipo de interés variable, ya que puede suponer pagar más o menos dinero en las cuotas mensuales en función de cómo esté el indicador de referencia, que habitualmente es el euríbor. Dicha actualización suele producirse cada seis o 12 meses, aunque la frecuencia con la que se hace la revisión de la hipoteca debe figurar en el contrato de escritura de la hipoteca, mientras que los cálculos sobre cuánto deben pagar los hipotecados los hacen los bancos de forma automática.

Subrogar la hipoteca es una de las formas más fáciles de conseguir mejores condiciones en el préstamo. Sin embargo, es importante conocer bien las características de la operación que vamos a realizar antes de dar el paso. Entre los errores más comunes están quedarse con la primera oferta, no tener en cuenta que generalmente el cambio conlleva un coste económico y el plazo temporal necesario para efectuar el traspaso, o no negociar las condiciones de la nueva hipoteca.

Una hipoteca abierta sin límite de cuantía es un tipo de préstamo que te permite disponer del dinero que vas devolviendo a medida que pasa el tiempo, evitando tener que solicitar una hipoteca nueva o un crédito personal. Se trata de una opción muy útil en algunos casos, aunque presenta riesgos que conviene conocer antes de contratarla. Por ejemplo, esas disposiciones adicionales se devolverán como un préstamo separado, con sus propias cuotas e intereses, y pueden terminar implicando un sobreendeudamiento muy elevado. En caso de impago, el banco puede iniciar el proceso de embargo de la casa.

Una duda muy común entre quienes están pensando en comprar una vivienda y hacer una reforma es si se puede pedir una hipoteca que, además de la propia casa, incluya financiación para las obras. Otra situación que se da con frecuencia es el hecho de querer pedir una hipoteca para reformar una vivien

Como norma general, los bancos conceden hasta el 80% del precio o el valor de tasación de la vivienda que se va a hipotecar. Esto significa que es necesario tener ahorros para pagar el 20% restante y un 10% adicional para afrontar los gastos e impuestos de la operación. Sin embargo, hay alternativas para conseguir financiación sin ahorros, como contar con un aval, firmar un alquiler con opción a compra o conseguir una hipoteca de hasta el 100%. En este último caso, conviene tener en cuenta el riesgo que implica un endeudamiento tan elevado.

Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, repasa en esta entrevista cómo está cambiando el mercado por el impacto de las subidas de los tipos de interés, por qué las familias deberían protegerse a nuevos repuntes y qué pasos hay que seguir para encontrar un préstamo que se adapte a cada consumidor. Afirma que medidas como los avales hipotecarios solo tendrán éxito si se implementan correctamente y se muestra partidario de lanzar iniciativas similares desde el sector privado. También explica que las hipotecas para invertir son las que más se están reduciendo, lastradas por el BCE y la Ley de Vivienda. 

La escritura es uno de los documentos de la hipoteca más importantes es el documento. Contiene toda la información relativa al préstamo contratado, como las condiciones, los datos del solicitante o las responsabilidades que asume. Por eso, conviene tenerlo siempre localizado y a buen recaudo. En caso de pérdida, es posible pedir una copia tanto al banco como en la notaría. Es necesario que la solicitud la realice un titular de la hipoteca o una persona que tenga algún derecho sobre la escritura, como por ejemplo el heredero.

Firmar la hipoteca ante el notario es el paso final que nos lleva a completar el proceso de compraventa de la vivienda. Pero, hasta llegar a este momento, hay que pasar por diferentes trámites que pueden llevar más o menos tiempo, desde elegir la hipoteca hasta tasar el inmueble y tener el visto bueno a la operación. Aunque no existe un período concreto estipulado por ley, lo habitual es que el proceso dure entre dos semanas y tres meses.

A pesar de la disminución en el volumen de transacciones hipotecarias, las subrogaciones hipotecarias continúan al alza. El cambio de banco para mejorar las condiciones de los préstamos ante la escalada de los tipos de interés representó el 15,2% de las operaciones firmadas con idealista/hipotecas durante junio y el 11,9% en el segundo trimestre, frente al 10,6% que representaron en los tres primeros meses del año. La opción favorita entre los consumidores es la hipoteca mixta, que ha acaparado más del 60% de los cambios en primavera, mientras que Madrid ha liderado las solicitudes.

Si estás pensando en cambiar tu hipoteca de banco para mejorar las condiciones, es posible que la nueva entidad te solicite una nueva tasación de la vivienda para poder formalizar la operación. Todo dependerá de las condiciones y circunstancias en las que se solicite la subrogación. Por tanto, y aunque no siempre es obligatorio, sí que es necesario si la hipoteca se firmó hace más de dos años, si el importe pendiente de pago supera los 300.000 euros, si se va a ampliar el préstamo o si se ha producido algún impago.

El alquiler con opción a compra es una alternativa atractiva para aquellas personas que no tengan acceso a la financiación necesaria para adquirir una casa. Esta opción permite vivir en una vivienda pagando un alquiler y, llegado el momento, decidir si se compra o no. Según la normativa, el plazo máximo es de cinco años y en ese momento se podrá optar por pedir una hipoteca o prescindir de ella, según las circunstancias. Los bancos no suelen poner problemas en estas operaciones, ya que parte de la vivienda ya está pagada.

Se habla de los grados o rangos de una hipoteca para referirse a la prioridad en el cobro del banco en caso de impago y embargo de la vivienda. Así, las hipotecas de primer grado son aquellas que tienen preferencia respecto a otras posibles deudas existentes, por lo que la entidad se asegura de que será la primera en recibir compensaciones económicas que se deriven de posibles impagos. En la mayoría de los casos, el rango aparece reflejado en el contrato.

Los bancos suelen mejorar las condiciones de las hipotecas a quienes cumplen requisitos como domiciliar la nómina, contratar los seguros de vida y hogar, o abrir un plan de pensiones. Desde la ley hipotecaria de 2019, los consumidores pueden decidir libremente si quieren optar a una hipoteca bonificada con el objetivo de obtener una rebaja del tipo de interés, aunque suele surgir la duda de si compensa o no. Todo depende de las circunstancias del hipotecado y de si va a dar uso a los productos contratados, entre otros factores.

Las cláusulas de una hipoteca son las disposiciones legales que aparecen en el contrato y establecen tanto obligaciones como derechos. La cláusula techo, en concreto, limita los intereses que se pueden llegar a pagar por el euríbor, mientras que la cláusula suelo funciona al revés: impide que el hipotecado pague menos aunque baje el indidacor de referencia de los préstamos a tipo variable. En algunos casos han sido consideradas abusivas, por lo que los consumidores pueden reclamar a su banco los importes pagados de más.

La ejecución de la hipoteca es el proceso a través del cual los bancos embargan una vivienda para saldar la deuda contraída en caso de impago. Cuenta con diferentes fases que, en cada caso, tienen sus propias características y tiempos. Todo empieza con aviso de impago y acaba en una demanda judicial y en la posterior subasta pública del inmueble, siempre que el impago se alargue durante un año. Repasamos las diferentes fases del proceso y qué se puede hacer para paralizar una ejecución hipotecaria.