Firmé un contrato de arras y no me conceden la hipoteca, ¿qué pasa?

El contrato de arras es uno de los pasos previos a dar para conseguir la casa de tus sueños. Se trata de un contrato que conlleva el pago de una cantidad de dinero por parte del comprador a modo de señal. Tiene plena validez legal y es conveniente redactar uno en un proceso de compraventa para blindar la operación.

Repasamos en qué consiste el contrato de arras, para qué sirve y, lo más importante de todo, qué sucede si el banco deniega el préstamo necesario para formalizar la transacción. ¿Se pierde el dinero de las arras si no me conceden hipoteca? Resolvemos las dudas.

El contrato de arras y su importancia

Las arras son el dinero o señal que se da al vendedor cuando se ha llegado a un acuerdo de compraventa de vivienda y se han terminado las negociaciones. 

De esta manera, el contrato de arras es el contrato en el que se formaliza tanto la entrega de esta cuantía económica, como el hecho de que comprador y vendedor han llegado a un acuerdo y, en consecuencia, han terminado las negociaciones. 

El contrato de arras es un precontrato o contrato previo al contrato de compraventa y hay que tener en cuenta que tiene plena validez legal. Por ello, obliga a las partes firmantes a su cumplimiento.

¿Cómo hay que pagar el importe del contrato de arras?

Las arras se deben pagar en el momento de la firma del contrato de arras. Ahora bien, ¿cómo se pagan? ¿En metálico o por transferencia? La forma de pago será la que acuerden el comprador y el vendedor. Existen distintas opciones para pagar las arras: en efectivo o metálico, por transferencia bancaria o mediante un cheque bancario.

Pago de arras en efectivo o en metálico

Si la compraventa del inmueble es entre particulares, se podrá pagar el importe de las arras en efectivo o metálico sin límite. En cambio, si la compraventa es entre un particular y profesional o un particular y una empresa, por ley, solo se podrán pagar 1.000 euros en efectivo.

Pagar las arras por transferencia bancaria

Es el método más habitual de pagar las arras en una compraventa. El comprador hace una transferencia de su banco al del vendedor. Si se elige este método de pago para las arras, el contrato deberá incluir una cláusula especificando que la transferencia se realizará en un plazo no mayor a 24 horas después de la firma del documento de arras por parte del comprador y el vendedor. El contrato se considerará válido en el momento en que se reciba la transferencia dentro del mencionado plazo de 24 horas.

Abono de las arras mediante cheque bancario

El pago de arras mediante cheque bancario es una opción regulada por la Ley Cambiaria y de Cheque. Existen varios tipos de cheques que se pueden utilizar para el pago de las arras:

• Cheque al portador: Este tipo de cheque no especifica a una persona determinada para su cobro, lo que significa que cualquier persona que lo posea puede cobrarlo.
• Cheque nominativo: A diferencia del cheque al portador, el cheque nominativo lleva el nombre de una persona física específica, quien será la única autorizada para cobrar el importe del cheque.
• Cheque cruzado: Se caracteriza por tener dos líneas paralelas trazadas en diagonal. Este detalle indica que el cheque debe ser depositado en una cuenta bancaria por el poseedor del mismo y no puede ser cobrado en efectivo directamente en la ventanilla del banco.
• Cheque conformado: Este tipo de cheque es emitido por un banco, y con él, la entidad bancaria se compromete a pagar la cantidad especificada en la fecha señalada. Indica que el comprador tiene los fondos disponibles para realizar el pago.

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¿Qué hay que tener en cuenta antes de firmar un contrato de arras?

Estos son algunos puntos a tener en cuenta antes de firmar un contrato de arras:

• Tipo de arras: Confirmatorias, penales o penitenciales
• Cantidad a entregar: Suele ser del 10% del precio de venta
• Condiciones de la compraventa: Precio, plazo de entrega, condiciones de pago, etc.
• Penalización en caso de no poder llevar a cabo la operación: ¿Cuánto dinero se pierde? ¿Se pierden todas las arras? ¿Qué ocurre si es el vendedor quien detiene la compraventa? 
• Plazo de validez del contrato de arras
• Asegurarse que el contrato está firmado por ambas partes

¿Qué pasa con las arras si no me conceden la hipoteca?

Hay que tener en cuenta que la concesión del préstamo es un trámite que se desarrolla de forma independiente al contrato de arras. Por ello, es importante comparar hipotecas y asegurarse de que el banco nos va a conceder la financiación que necesitamos para comprar la vivienda.

Si firmamos el contrato de arras, pedimos la hipoteca y el banco nos la concede, con el préstamo pagamos la vivienda y se completa la transacción de compraventa. Pero, ¿qué ocurre si la entidad bancaria nos la niega?

En este punto, pueden suceder dos cosas: que el vendedor nos devuelva las arras (el dinero que hemos adelantado en concepto de señal) o que no lo haga y perdamos ese dinero. ¿De qué va a depender? De lo que se haya firmado en el contrato de arras. Si en el contrato no se especifica nada al respecto, al no completarse la compraventa (independientemente de las causas), el vendedor tiene derecho a quedarse con las arras. 

Cómo reclamar las arras si no me dan la hipoteca

Si en el contrato de arras se especifica que en caso de que el banco no conceda la hipoteca, las arras deben ser devueltas, el vendedor tiene la obligación de devolver el dinero adelantado.

Debido a esto, es muy importante revisar el contrato de arras (especialmente la letra pequeña) antes de firmarlo, ya que, en caso de que el banco no nos conceda el préstamo, va a ser la única forma posible de que recuperemos el dinero.

Cómo evitar perder las arras si el banco no concede la hipoteca

Para evitar perder el dinero de las arras en una compraventa si el banco no da la hipoteca es aconsejable incluir en el contrato que, ante esta situación, el comprador tiene derecho a la devolución de las arras.

Teniendo esto en cuenta, cabe destacar que, quizás, las arras penitenciales son las más ventajosas tanto para el comprador como para el vendedor, ya que son las únicas que permiten desistir el contrato sin la necesidad de recurrir a la vía judicial. Por ejemplo, si no conceden la hipoteca a la parte compradora.