Cláusula suelo, ¿qué es, cómo saber si la tengo y cómo reclamar?

Las cláusulas suelo son disposiciones incluidas en préstamos hipotecarios a tipo variable que establecen un límite mínimo al interés aplicable, impidiendo que la cuota mensual baje por debajo de un porcentaje determinado, incluso cuando el euríbor se sitúa en valores inferiores. Si tu hipoteca posee una cláusula suelo, puedes reclamar. En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.

¿Qué es la cláusula suelo?

Al contratar una hipoteca, una de las decisiones clave es elegir entre interés fijo o variable. En las hipotecas a tipo variable, el interés se calcula sumando un índice de referencia —habitualmente el euríbor— y un diferencial pactado con el banco.

La cláusula suelo aparece precisamente en este segundo tipo de préstamos. Se trata de una condición contractual mediante la cual la entidad financiera fija un interés mínimo, de modo que, aunque el euríbor baje por debajo de ese umbral, la cuota no se reduce más allá del límite establecido.

El objetivo de esta cláusula es proteger a la entidad bancaria frente a descensos pronunciados de los tipos de interés, pero su consecuencia directa es que el cliente sigue pagando más de lo que le correspondería según la evolución real del mercado.

¿Cómo saber si tengo la cláusula suelo?

Si tu hipoteca es variable y tu cuota apenas ha cambiado durante años, es posible que tengas una cláusula suelo. Para confirmarlo, revisa la escritura del préstamo. Esta cláusula puede aparecer con distintos nombres, como:

• Tipo de interés mínimo
• Límite a la variabilidad
• Túnel u horquilla de interés
• Limitación a la baja del interés
• O algún párrafo u apartado que comience con “el tipo no podrá ser inferior a…”

Si encuentras alguna de estas expresiones, tu hipoteca incluye cláusula suelo. En ese caso, conviene analizar si es abusiva y reclamar. Además, aprovecha también para comprobar si existen otras cláusulas irregulares, como gastos hipotecarios indebidos o intereses de demora excesivos.

Requisitos para anular la cláusula suelo

No todas las cláusulas suelo son abusivas; solo aquellas incluidas sin transparencia suficiente. Según el Tribunal Supremo, puedes reclamar su eliminación si se cumplen estas condiciones:

• Eres consumidor: Debes ser una persona física que contrató la hipoteca para fines personales como compra, construcción o reforma de vivienda, excluyendo actividades empresariales.
• Falta de transparencia por parte del banco: La cláusula puede considerarse abusiva si la entidad no explicó claramente sus efectos. Esto ocurre cuando no se informó sobre el impacto del interés mínimo en tu hipoteca, la cláusula no apareció en la oferta precontractual, pero sí en el contrato final y cuando la diferencia entre el tipo mínimo (suelo) y el máximo (techo) es desproporcionada.

Si cumples estos requisitos, la carga de la prueba recae en el banco, que deberá demostrar que te proporcionó toda la información. El juez revisará la escritura hipotecaria y evaluará si la diferencia entre suelo y techo es excesiva.

¿Cómo reclamar la cláusula suelo de la hipoteca?

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Desde el 3 de abril de 2025, es obligatorio presentar una reclamación previa extrajudicial antes de acudir a los tribunales para reclamar cantidades derivadas de cláusulas suelo u otras cláusulas abusivas en préstamos o créditos hipotecarios. La Ley Orgánica 1/2025 incorporó este nuevo requisito a la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 439 bis).

De hecho, no se admitirá ninguna demanda judicial si el consumidor no acredita haber reclamado previamente ante la entidad financiera. La reclamación debe solicitar el reconocimiento del carácter abusivo de la cláusula y la devolución de las cantidades cobradas indebidamente, con intereses.

¿Cómo funciona la reclamación de la cláusula suelo?

Este es el procedimiento al reclamar cualquier cláusula abusiva:

1. Presentación: El consumidor reclama ante la entidad que concedió el préstamo.
2. Respuesta del banco: Debe aceptar o rechazar la reclamación, pronunciarse sobre el abuso y, si procede, calcular las cantidades a devolver con intereses.
3. Motivación: Si rechaza la reclamación, la entidad debe justificarlo y no podrá alegar otros motivos después en juicio.
4. Decisión del consumidor: Acepta o no el cálculo y la postura del banco.
5. Acuerdo: Si hay conformidad, se devuelve el dinero y se reconoce la nulidad de la cláusula, si procede. Si el acuerdo requiere escritura pública o inscripción registral, solo se aplican los aranceles notariales y registrales mínimos, independientemente del importe.

¿Y si hay que acudir a la vía judicial? 

Si no se alcanza un acuerdo extrajudicial, puedes recurrir a los tribunales presentando una demanda ante el juzgado de primera instancia correspondiente. La demanda debe ser interpuesta por un abogado, que puedes contratar por tu cuenta o a través de una asociación de consumidores. Si ganas el juicio, el banco deberá: 

• Eliminar la cláusula suelo del contrato.
• Devolver todo lo cobrado de más, incluidos intereses.
• Pagar los honorarios del abogado (aunque inicialmente podrías tener que adelantar algunos gastos judiciales).

Si pierdes el juicio, serás responsable de las costas judiciales. Antes de demandar, conviene evaluar los riesgos, ya que siempre existe la posibilidad de perder el caso. Contar con la orientación de un abogado es clave.

¿Las hipotecas de 2025 incluyen cláusulas suelo?

Desde el 16 de junio de 2019, la ley española prohíbe incluir cláusulas suelo en los nuevos préstamos. Todas las hipotecas variables aplican, por defecto, un interés mínimo del 0% (conocido como cláusula cero), que evita que el interés sea negativo aunque el euríbor esté por debajo de cero.

Hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019

Algunos bancos dejaron de usar cláusulas suelo a partir de 2013, tras la sentencia del Tribunal Supremo, pero otras todavía se aplicaron hasta junio de 2019. En estos casos, el interés mínimo podía ser:

• Cláusula cero (0%): Garantiza que la hipoteca variable no tenga interés negativo.
• Interés mínimo igual al diferencial: Por ejemplo, si el préstamo es euríbor +1%, se aplicará al menos el 1% aunque el euríbor esté en negativo.

Estas cláusulas son legales si el banco informó correctamente sobre su existencia y efecto. Si no fue así, puedes reclamar su eliminación y la devolución de lo cobrado de más.