Vender una casa que todavía no se ha terminado de pagar, ¿es posible? ¿cómo se debe proceder? Te contamos todo
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Vender casa con hipoteca
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Una de las dudas más frecuentes de quienes están pensando en vender una vivienda es si se puede traspasar sin estar del todo pagada. 

Ante esta situación surgen numerosas preguntas y consideraciones importantes. La presencia de una hipoteca añade una capa adicional de complejidad al proceso de venta, planteando interrogantes sobre la viabilidad de la transacción y los pasos necesarios para llevarla a cabo de manera exitosa.

Te contamos si es posible vender un piso con una hipoteca vigente, cómo abordar este proceso de la mejor manera y los pasos que debes seguir.  

¿Se puede vender una casa hipotecada?

Aunque muchas veces se compran casas que duran para toda la vida, no siempre es así. Cuando se contrata una hipoteca, se puede estar firmando un préstamo cuya devolución se dilate en el tiempo y llegue incluso a 30 o 40 años. Se trata de períodos muy largos y, como es lógico, la vida puede dar muchas vueltas en ese tiempo.

Vender una casa con hipoteca es posible, y los motivos por los que se puede dar esta situación son muchos: un cambio de trabajo, un cambio de localidad, una herencia, un divorcio, el nacimiento de un nuevo hijo... Todas estas situaciones pueden favorecer que queramos cambiar de casa y, el hecho de que la actual esté hipotecada, no supone un problema.

Cancelar la hipoteca en el momento de la venta

Este es el mejor de los escenarios posibles. No obstante, para que se dé, necesitamos que el mercado inmobiliario pase por un buen momento. Al menos, lo suficiente como para recibir más dinero del que debemos al banco por la casa. Si es posible optar por esta solución, los pasos a seguir para cancelar la hipoteca a la hora de vender son los siguientes:

  1. Confirmar el precio de venta con el comprador y asegurarse de que el dinero que se va a recibir es superior al que se debe al banco por la hipoteca.
  2. Ir al banco y solicitar el Certificado de Deuda Pendiente. Este documento se debe presentar siempre que se vaya a vender un inmueble hipotecado.
  3. Realizar la firma de la compraventa ante notario, para la que necesitaremos presentar el Certificado de Deuda Pendiente.
  4. Una vez que el comprador nos haya entregado el cheque por el precio de la vivienda, debemos acudir al banco y liquidar la deuda pendiente de la hipoteca. Además, lo más habitual es que sea necesario pagar las comisiones correspondientes por la cancelación.
  5. Una vez se haya liquidado la deuda con el dinero recibido por la venta de la casa, recibiremos el dinero restante.

Vender el piso por debajo de la hipoteca

Aunque vender la casa por un precio superior a la deuda que existe con el banco es la opción más deseable, no siempre es posible. El precio de las casas fluctúa y puede que el precio que recibamos por ella no sea suficiente como para liquidar la deuda. No obstante, en esta situación también se puede producir la compraventa:

  1. Lo primero es confirmar que existe comprador para el inmueble y que el precio de venta es inferior al que necesitamos para poder devolver la totalidad del préstamo hipotecario.
  2. Después habrá que acudir al banco y solicitar el Certificado de Deuda Pendiente. Aquí debemos explicar la situación y nuestra intención de devolver la parte de la hipoteca que podamos cubrir con el dinero obtenido por la vivienda. Esto es importante de cara a modificar las condiciones y naturaleza de la deuda que todavía quedará pendiente con el banco después de la venta, que pasará a ser un nuevo préstamo.
  3. Cuando se ejecute la compraventa, el comprador otorgará al vendedor el cheque por el precio de la vivienda. En este caso, la totalidad del montante debe ir destinado al pago de la hipoteca.
  4. A partir de ese momento, la deuda pendiente por la hipoteca pasará a reformularse y se considerará un nuevo préstamo. En este sentido, como nuevo préstamo, tendrá sus propias condiciones y cláusulas, por lo que es importante revisarlas correctamente. De hecho, es muy probable que se deban pagar las comisiones por la cancelación de la antigua hipoteca y las comisiones de apertura correspondiente al nuevo préstamo. Sin embargo, esto dependerá de cada entidad bancaria.
Vender piso con hipoteca
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Subrogación de hipoteca a otra persona

Además de las opciones ya mencionadas, también se puede optar por una subrogación al comprador. Es decir, cambiar el titular de la hipoteca de la vivienda para que el comprador se haga cargo de la misma:

  1. Lo primero será confirmar con el comprador que está dispuesto a hacerse cargo de la hipoteca de la vivienda y determinar las condiciones en que se hará la compraventa y la subrogación de la hipoteca.
  2. Seguidamente habrá que acudir al banco junto con el comprador. Se deberá explicar la situación y la intención de llevar a cabo la subrogación.
  3. Entonces, el banco en cuestión llevará a cabo un estudio del perfil del comprador para garantizar que se trata de un perfil solvente y que podrá hacerse cargo del pago de la hipoteca sin problemas.
  4. Si el banco no diese el visto bueno, deberemos descartar esta opción. No obstante, si el banco sí que da el visto bueno, se procederá a la firma de la subrogación de la hipoteca, es decir, a la modificación del contrato que permite que el comprador pase a ser el nuevo titular. A partir de ese momento, el comprador será el responsable de la hipoteca a todos los efectos.

Hipoteca puente, un préstamo para cambiar de casa

Otra opción pasa por solicitar una hipoteca puente. Es recomendable cuando se pretende invertir el dinero de la venta de la casa en la compra de una nueva vivienda. Sin embargo, ambas transacciones no siempre se pueden llevar a cabo al mismo tiempo.

En esta situación, la hipoteca puente puede ser una buena opción, ya que nos va a facilitar el pago de dos hipotecas por un precio menor al que pagaremos teniendo que asumir el pago de dos hipotecas por separado. Para optar por esta solución los pasos a seguir son los siguientes:

  1. Lo primero que debemos hacer es solicitar al banco una nueva hipoteca para la compra de una nueva vivienda. Al mismo tiempo, explicaremos que queremos solicitar una hipoteca puente para facilitar el pago de la hipoteca de la primera casa y también de la segunda.
  2. El banco debe estudiar el caso y, si lo acepta, nos ofrecerá una hipoteca puente. Por lo general, la hipoteca puente está sujeta a un tiempo determinado que puede ir desde varios meses a varios años. Durante ese tiempo, deberemos vender la primera vivienda.
  3. Durante el tiempo que la primera vivienda esté a la venta, no pagaremos dos hipotecas, sino la hipoteca puente. Es decir, una cuota mensual que será más elevada que la que pagamos solo por la primera casa, pero más pequeña que la que pagaríamos si tuviéramos que hacer frente a las dos hipotecas por separado, ya que, en la mayoría de los casos, tienen carencia de capital del 100% del préstamo o de la parte correspondiente a la primera garantía.
  4. A partir de ese momento, se liquida la hipoteca puente y pasamos a pagar solo la segunda hipoteca con sus cuotas correspondientes.

Gastos de la venta de una vivienda con hipoteca

Vender una casa hipotecada supone asumir una serie de gastos que varían según el precio de venta, el valor de la deuda pendiente y el tipo de operación que se realice. Estos son los principales gastos que se deben tener en cuenta:

  • Honorarios de la inmobiliaria: Si se contrata una agencia para gestionar la venta, se deben pagar los honorarios correspondientes, que suele depender del precio de venta.
  • Gastos de cancelación de la hipoteca: Si se liquida la deuda con el banco, se debe pagar una comisión de cancelación anticipada, que suele ser del 0,5% o el 0,25% del capital pendiente, según la fecha de la hipoteca. Además, se debe solicitar un certificado de deuda pendiente y realizar una cancelación registral, que conllevan unos gastos notariales y registrales.
  • Impuestos: Al vender una casa se debe pagar el impuesto de plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del suelo; y el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), que grava la ganancia o pérdida patrimonial obtenida por la venta. Estos impuestos dependen del valor de la vivienda, del tiempo transcurrido desde la compra y de las circunstancias personales del vendedor.

Consulta los gastos que se pagan al vender una vivienda.

¿Conviene vender la casa si no se puede hacer frente a la hipoteca?

Vender la casa si no puedes pagar la hipoteca puede ser una opción viable, pero depende de tu situación particular y de las alternativas que tengas. Antes de tomar esta decisión, es conveniente que intentes negociar con el banco una solución que te permita conservar tu vivienda, como una moratoria, una carencia o una ampliación del plazo.

Si ninguna de estas opciones funciona, vender la casa puede ser mejor que dejar de pagar la hipoteca, ya que así evitarás entrar en mora y sufrir las consecuencias legales y financieras que ello implica.

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