Hipotecas

La devolución de gastos de la hipoteca es una de las demandas más frecuentes por parte de los consumidores contra la banca. Por eso, es importante conocer en qué casos es posible recuperar tu dinero y qué necesitas para iniciar tu reclamación de gastos hipotecarios.

El número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales cerró 2025 con 10.854 inscripciones en el Registro de la Propiedad, lo que supone un incremento del 21,4% frente a 2024 y la cifra más elevada desde 2022, según la estadística del Instituto Nacional de Estadística (INE). En 2025 se iniciaron 22.879 ejecuciones hipotecarias sobre todo tipo de fincas, un 12,4% más que en 2024. Entre las fincas urbanas, 14.962 correspondieron a viviendas (17,7%), y de ellas 13.069 fueron sobre viviendas de personas físicas (21,7%). Andalucía (3.598), Cataluña (2.937), Comunidad Valenciana (2.522) lideraron las ejecuciones sobre viviendas el año pasado.

La entidad está comercializando uno de los préstamos a tipo mixto para la compra de vivienda habitual más destacados del mercado. Tiene un interés fijo del 1,60% durante los primeros cuatro años, que luego se reconvierte en euríbor + 0,65% si el cliente abre una cuenta y tiene en vigor el seguro de hogar con cualquier compañía. Pibank permite financiar hasta el 90% del valor de la compraventa del inmueble, con un importe mínimo de 80.000 euros. No tiene comisiones y puede firmarse a un plazo de hasta 35 años.

El euríbor a 12 meses firma una nueva bajada, la segunda consecutiva en lo que llevamos de año. Tras la tendencia al alza que registró a finales de 2025, el indicador hipotecario prolonga los descensos y termina febrero con una media del 2,221%, lo que se traduce en el dato más bajo desde noviembre. Tras este resultado, las revisiones anuales de las hipotecas variables traerán rebajas de las cuotas de hasta 150 euros al año, mientras que las de carácter semestral seguirán encareciendo los préstamos en unos 100 euros al año. Los expertos insisten en que el euríbor está en una fase de estabilidad, pero no descartan pequeñas subidas o bajadas en los próximos meses.

La caja rural está comercializando una de las mejores hipotecas para financiar la compra de viviendas habituales, a pesar de que ha encarecido su oferta. Tras la actualización, su hipoteca mixta tiene un interés fijo del 1,90% durante los primeros cinco años y que posteriormente pasa a euríbor + 0,50% con las máximas bonificaciones, entre las que se encuentran domiciliar la nómina y recibidos del hogar, y contratar seguros. Este préstamo puede firmarse a 30 años y exige que los titulares tengan unos ingresos superiores a los 4.000 euros al mes.

La Comunidad de Madrid había avalado a cierre del año pasado 4.357 préstamos para que los bancos concedan hipotecas por encima del habitual 80% a jóvenes con capacidad de pago de las cuotas, pero sin ahorros. Según Rodrigo Robledo, director general de política financiera y tesorería de la Comunidad de Madrid, la región concentra la mitad de las operaciones de toda España y ha sido el ejemplo a seguir por otras CCAA, lo que demuestra que "el producto está funcionando muy bien" y que la colaboración público-privada da sus frutos.

La entidad holandesa ha encarecido su préstamo a tipo mixto en las primeras semanas del año. A pesar de que la actualización de precios, su oferta se mantiene entre las mejores del mercado. Tiene un interés del 2,35% durante los primeros cinco años y posteriormente pasa a euríbor + 0,79%, siempre que el cliente domicilie la nómina y contrate los seguros de vida y hogar. Solo tiene comisión por cancelación total, exige un importe mínimo de 50.000 euros y puede firmarse a 40 años.

El mercado hipotecario cerró 2025 con los mejores registros en 15 años. Según el INE, durante el año pasado se inscribieron 501.073 préstamos para vivienda, un 17,8% más interanual y el dato más alto desde 2010. El tipo de interés medio de las hipotecas teminó el ejercicio en el 2,87%, con las hipotecas fijas como protagonistas de las nuevas contrataciones. Todas las CCAA registraron un aumento del volumen de operaciones en términos anuales, con Cantabria (42,8%), La Rioja (37,0%) y Murcia (28,6%) a la cabeza. Madrid fue la región con el menor incremento (2,9%).

El mercado hipotecario se enfrenta a un año de moderación de la actividad y una subida de precios. Según ha explicado Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, la mayoría de los bancos han aprovechado las primeras semanas del año para encarecer sus ofertas hipotecarias y ajustarlas a los tipos de interés a largo plazo. El experto cree que unos tipos por debajo del 3%-3,5% "no van a ser un problema para la economía" y apunta a que el elevado precio de la vivienda es un factor de riesgo, ya que puede "expulsar a muchos ciudadanos del mercado".

La entidad aragonesa está comercializando una de las ofertas hipotecarias a tipo mixto más destacada del mercado, con un tipo de interés fijo del 1,85% durante los primeros 10 años, que después pasa a euríbor + 0,6% si el cliente se aplica las máximas bonificaciones: domiciliar la nómina, contratar los seguros de hogar y vida, o realizar aportaciones periódicas a un fondo de inversión. Este préstamo va destinado a la compra de vivienda habitual, exige un importe mínimo de 100.000 euros y tiene comisión por amortización anticipada.

La intensa actividad que vive el mercado de la vivienda en España ha traído nuevos máximos en el mundo de la tasación.

El banco digital de Grupo Santander está comercializando una de las hipotecas fijas más destacadas del mercado. A pesar de que muchas entidades están aprovechando las primeras semanas del año para encarecer sus ofertas, Openbank mantiene un tipo de interés inferior al 2,5% a cualquier plazo de contratación y tanto para comprar viviendas habituales como segundas residencias, con las máximas bonificaciones. El préstamo solo tiene comisión por cancelación anticipada y exige un importe mínimo de 30.000 euros.

El consejero delegado de Unicaja, Isidro Rubiales, ha asegurado durante la presentación de resultados de 2025 que no observa que en España se esté produciendo una burbuja hipotecaria, aunque ha admitido que existe un mercado "excesivamente competitivo" que ha llevado a algunas entidades a bajar precios con el fin de captar nuevos clientes, incluso por debajo de los tipos oficiales, aunque espera que los intereses sean más razonables a medida que pase el año. Según Rubiales, el objetivo de la entidad malagueña no se centra en ganar volumen, sino en conseguir operaciones rentables.

El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España ha terminado el primer mes del año con un promedio del 2,245%, lo que supone su primer descenso mensual desde el pasado julio y permite que las próximas revisiones de las cuotas de los préstamos traigan una bajada para miles de hipotecados. Los expertos creen que el euríbor se mantendrá estable en los próximos meses, aunque no descartan que en los próximos meses puedan producirse subidas leves de las cuotas en las revisiones anuales.

El consejero delegado de CaixaBank, Gonzalo Gortázar, ha asegurado durante los resultados de la entidad de 2025 que las hipotecas se encarecerán en el futuro por el incremento de los tipos de interés a largo plazo de los últimos meses. Según el ejecutivo, la entidad no está flexibilizando los criterios al conceder financiación para la compra de vivienda ni lo hará en el futuro y ha insistido en que el mayor riesgo del sector bancario es un retorno insuficiente sobre el capital. Para Gortázar, la crisis de vivienda es un "problemón social" que debe atajarse con más oferta y un acuerdo de país que implique la colaboración de las diferentes administraciones.

La entidad malagueña ha subido tres décimas el tipo de interés de su hipoteca fija, hasta situarlo en el 3,05% durante los primeros seis meses y en el 3% a partir de entonces, siempre que el cliente se aplique las máximas bonificaciones, como domiciliar sus ingresos y recibos, contratar seguros o realizar aportaciones a un fondo de inversión o un plan de pensiones. El préstamo tiene comisión de apertura y va destinado tanto a primeras como segundas residencias.

¿Qué pasa con una hipoteca cuando uno de los titulares fallece? ¿Se cancela la deuda, responde solo el heredero o el banco puede reclamarlo todo al cotitular que sigue con vida? Una sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife aporta respuestas claras a estas preguntas en un escenario muy habitual: una hipoteca sobre un local comercial vinculada a una actividad económica. La respuesta del tribunal es clara: el fallecimiento de uno de los prestatarios no extingue la deuda hipotecaria. La obligación de pago subsiste y puede reclamarse tanto al cotitular superviviente como a la herencia yacente del fallecido, especialmente cuando esta se encuentra representada en el procedimiento.

En el undécimo mes del año se inscribieron en los registros 43.319 préstamos para la compra de vivienda, un 12,4% más interanual y el dato más alto de noviembre desde 2010. Según el INE, la firma de hipotecas acumula 17 meses consecutivos de incrementos y un repunte cercano al 18% en 2025, a falta del dato de diciembre. El tipo de interés medio ha roto con la tendencia a la baja y se queda a las puertas del 3%, mientras que el tipo fijo sigue dominando el mercado con más del 61% de las operaciones. Baleares (-9,2%), Aragón (-7,3%), Madrid (-3,3%) y Navarra (-3,2%) son las únicas CCAA en negativo.

La entidad catalana ha subido el interés de su préstamo fijo para la compra de vivienda habitual y segundas residencias. Actualmente, su oferta tiene un tipo del 2,75% si el cliente domicilia la nómina y contrata varios seguros, pero se eleva hasta el 3,75% en ausencia de bonificaciones. Tiene comisión por amortización anticipada y la cuota no puede superar el 40% de los ingresos de los titulares.

La consejera delegada de Bankinter, Gloria Ortiz, ha asegurado en una conferencia con analistas que todavía hay entidades que están ofreciendo unas condiciones que "están fuera de lo que debería ser racional", tal y como ya alertó el pasado mes de octubre. Según la máxima responsable del banco, su estrategia no pasa por entrar en una guerra de precios, sino en "construir una cartera sostenible" a medio plazo, por lo que descarta conceder préstamos para la compra de vivienda a unos intereses inferiores a la actual curva de tipos. Ortiz también ha alertado de que el mercado residencial seguirá lastrado por la falta de oferta y ha pedido medidas estructurales, como aumentar la disponibikidad de suelo para construir más inmuebles.

La Asociación Española de Tasadores Hipotecarios (AETH) se ha reunido con los responsables del Banco de España para informarles sobre la "crítica" situación que atraviesan los profesionales, que unos honorarios insuficientes y unos plazos reducidos para elaborar sus informes. La asociación ha anunciado que mantendrá el paro para las operaciones sobre préstamos dudosos de los bancos al menos hasta el próximo 15 de febrero, dos meses después de iniciar la huelga, y ha pedido la intervención del supervisor en cuestiones como la calidad, independencia y ciertas prácticas de las entidades financieras. "Sin tasaciones bien remuneradas y condiciones dignas no puede haber hipotecas seguras ni un mercado inmobiliario fiable", afirma la AETH.

El indicador de referencia de la mayoría de las hipotecas variables en España acumula cinco meses consecutivos de subidas, aunque la tendencia pronto podría cambiar. Según el consenso económico y académico que engloba el Panel de Funcas, el euríbor cerrará los cuatro trimestres de este año con una media inferior al 2,2% y tocará mínimos en verano (2,15%), lo que permitiría amortiguar el encarecimiento de las cuotas de las hipotecas variables que se avecina de cara a primavera. Los expertos también han revisado al alza el crecimiento del PIB y la inflación para este año y esperan que la tasa de paro baje hasta el 10%, mientras alertan de que la incertidumbre global se mantendrá a corto plazo.

La hipoteca no es el único gran desembolso que entraña la compra de una vivienda.

Las cláusulas suelo son disposiciones incluidas en préstamos hipotecarios a tipo variable que establecen un límite mínimo al interés aplicable, impidiendo que la cuota mensual baje por debajo de un porcentaje determinado, incluso cuando el euríbor se sitúa en valores inferiores.

El Tribunal Supremo ha dictaminado que tanto los fondos como los bancos son responsables por cláusulas abusivas de préstamos e hipotecas que hayan sido titulizados (es decir, vendidos a un tercero), según la reciente sentencia que ha dado a conocer el despacho Navas & Cusí.En su fallo del 22 de