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hipoteca de cambio de casa o hipoteca puente

Hipoteca cambio de casa o hipoteca puente, cambia de casa sin necesidad de malvender tu piso

Autor: idealista/hipotecas

Si estás pensando en vender tu casa para comprarte otra, te puedes encontrar con esta situación: ya tienes identificada o elegida la vivienda que quieres comprar, incluso acordado un muy buen precio que no quieres dejar escapar, pero aún no has vendido la tuya, porque las pocas ofertas que has recibido eran a precios de derribo. La contratación de una hipoteca puente o hipoteca cambio de casa puede ser una solución

Casi todos los bancos te piden actualmente aportar ahorros por un mínimo de un 20% del precio de la compra, más otro 10% para gastos, para concederte la nueva hipoteca, y lo más probable es que ese dinero lo tengas “encerrado” en tu vivienda actual, sin posibilidad de utilización hasta que vendas la casa …

¿Qué hacemos? ¿cómo es una hipoteca cambio de casa?

La solución a esta situación, sin tener que vender tu vivienda actual con prisas y a un precio que no te convence es la hipoteca de cambio de casa, también conocida como hipoteca puente

Esta hipoteca consiste en un sólo préstamo que se divide entre  las dos garantías, la vivienda actual y la que quieres comprar (más los gastos), repartiendo el importe del préstamo entre las dos garantías (en casos excepcionales incluso se podría aportar más garantías). De esta manera, tenemos un plazo de entre 2 a 5 años para vender nuestra vivienda actual

Características de las hipotecas cambio de casa

- El máximo que puedes conseguir es el 80% sobre el valor de tasación de las dos garantías

- Puedes financiar el 100% de la compra más los gastos

- El plazo máximo será  de 35-40 años

- La primera amortización cuando vendas la vivienda actual tendrá una comisión de cancelación del 0%

- En los cinco primeros años hasta la venta de la vivienda actual tendrás una cuota reducida adaptada a tu capacidad de pago, sin necesidad de malvender tu casa. Las modalidades de cuota más usadas son:

  • carencia de capital: sólo pagas intereses por el total del préstamo durante el periodo de carencia

  • cuota especial reducida: pagas una cuota parecida a la que pagarás cuando vendas la vivienda actual

  • cuota norma: capital e intereses del capital total del préstamo

- Una vez vendas tu vivienda actual, se cancela la parte del préstamo que recaía sobre esta garantía, y el resto del préstamo queda sobre tu nueva vivienda como un préstamo hipotecario normal

Ejemplo práctico:

1ª vivienda:  la que se vende con un valor de venta de 200.000 euros y una hipoteca pendiente de 30.000 euros                       

2ª vivienda: la que se compra con un valor de compra de 250.000 euros y una hipoteca pendiente

Importe nuevo préstamo: 250.000 + 30.000 + gastos (12–15%)= 322.000€

Porcentaje sobre tasación 322.000€ / (200.000€+250.000€)= 71,5% (estarías por debajo del 80% máximo)

Las cuotas que pagarás durante los 5 primeros años hasta la venta de la 1ª vivienda estaría aproximadamente entre 750€ y 1.500€ dependiendo de la modalidad que elijas

Ventajas:

- Puedes comprar sin necesidad de malvender

- No tendrás que pagar una cuota más elevada por el préstamo, hasta la venta de la 1ª vivienda

- Te permite también alquilar la vivienda actual, de forma que los gastos de las cuotas  pueden afrontarse con el alquiler y cuando consideres que el mercado inmobiliario mejora poner en venta la vivienda

Inconvenientes:

- Son operaciones que conllevan un riesgo más alto, por lo que los bancos suelen pedir un perfil económico de cliente más elevado, y con una solvencia que le permita hacer frente a las cuotas del préstamo

- Has de ser consciente de que tienes un plazo máximo de cinco años para vender tu vivienda actual, no se debe dejar la decisión para el final

- Un incremento en los costes, al tener que constituir un préstamo hipotecario de mayor importe

Como habrás podido comprobar, en el escenario actual del mercado inmobiliario, la hipoteca de cambio de casa puede ser una herramienta muy útil que te permite comprar sin necesidad de apresurarte en la venta, pero no es un producto hipotecario para todos los públicos. Si te decides por este producto, te recomendamos que busques asesoramiento y valores todos los escenarios posibles en los que te puedes encontrar ante un eventual problema en la venta de la 1ª vivienda (plazo, precio, etc)

Información elaborada por idealista.com/hipotecas

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