El cambio de titular de una hipoteca permite modificar el contrato que se firmó al solicitar el préstamo y, de este modo, pasar la deuda contraída a otra persona. Esta operación, conocida como subrogación del deudor, se utiliza principalmente en la compraventa de viviendas hipotecadas y permite ahorrar dinero a ambas partes, pese a que conlleva unos gastos en forma de comisiones. Repasamos las claves de esta fórmula.
- ¿Cómo cambiar el titular de una hipoteca?
- ¿Cómo pasar la hipoteca a nombre de otra persona?
- Cambio de titular de la hipoteca por separación
- ¿Cómo quitar un titular de la hipoteca por fallecimiento?
- ¿Qué ventajas tiene la subrogación del deudor?
- ¿Qué gastos conlleva una subrogación de hipoteca?
- Diferencia entre titular de hipoteca y titular de vivienda
¿Cómo cambiar el titular de una hipoteca?
La subrogación de la deuda es el proceso mediante el cual se cambia el titular de una hipoteca. Consiste en transferir la responsabilidad del préstamo a otra persona, lo que puede implicar sustituir o eliminar el titular de la hipoteca. En otras palabras, la subrogación del deudor permite pasar la deuda contraída a otra persona.
Una vez que se realizada la subrogación, se procede al cambio del titular de la hipoteca. En consecuencia, suceden dos cosas importantes:
- El antiguo titular deja de estar vinculado a la hipoteca y, con ella, a la deuda contraída con el banco. De esta forma, el banco ya no podrá requerir ninguna responsabilidad relativa al dinero prestado.
- El nuevo titular de la hipoteca adquiere la responsabilidad de asumir el pago de la deuda de la antigua hipoteca que ha sido subrogada. Es decir, a partir de ese momento, el nuevo titular (o titulares) pasa a ser el responsable de devolver el dinero prestado por el banco en el momento en el que se firmó la hipoteca.
¿Cómo pasar la hipoteca a nombre de otra persona?
Para realizar un cambio de nombre en una hipoteca es necesario que el banco acepte la subrogación. Es decir, el banco deberá realizar un estudio de viabilidad en el que determine si el nuevo titular tiene un perfil fiable.
En el caso de que el banco acepte la subrogación, se deberá pagar la comisión de subrogación y se procederá a formalizar la operación.
Si te preguntas cómo cambiar la hipoteca de dos titulares a uno, el proceso es idéntico al que acabamos de describir: ten en cuenta que es posible que el banco no esté dispuesto a realizar una novación hipotecaria con las mismas condiciones económicas en caso de perder a un titular.
Cambio de titular de la hipoteca por separación
Esta situación es bastante frecuente, y para conseguirlo, es necesario seguir un procedimiento: deberemos ponernos en contacto con la entidad que nos concedió la hipoteca para solicitar una novación hipotecaria que suponga modificar la titularidad del préstamo.
Es importante que la persona que asuma la hipoteca demuestre que su perfil de riesgo es adecuado y suficiente para hacer frente a la cuota hipotecaria, tanto si se trata de una de las partes de la pareja, como si se trata de un tercer comprador del inmueble.
En cualquier caso, el banco podrá aceptar o no libremente la novación hipotecaria, o bien proponer unas nuevas condiciones económicas acordes al nuevo perfil de riesgo.
Antes de proceder a la novación hipotecaria es necesario llevar a cabo un procedimiento de extinción de condominio.
¿Cómo quitar un titular de la hipoteca por fallecimiento?
En caso de fallecimiento de uno de los titulares de una hipoteca, lo más frecuente será que se herede esta deuda. Por eso, se deberá proceder a una novación hipotecaria que implique un cambio en la titularidad del préstamo, de acuerdo con los términos de la sucesión.
Asimismo, se deberá justificar esta circunstancia ante la entidad, que no debe exigir garantías adicionales o la contratación de nuevos productos en los casos en que todos los herederos existentes (sean uno o varios) se hagan cargo de la deuda.
Hay que tener en cuenta que, en caso de que exista un seguro de vida, este responderá total o parcialmente por la deuda pendiente.
Por último, en estos casos también será necesario abonar una nueva tasación, así como la comisión por novación correspondiente, en caso de que exista en el contrato de la hipoteca.
¿Qué ventajas tiene la subrogación del deudor?
Siempre que sea necesario cambiar la titularidad de una hipoteca por cualquier motivo, se puede optar por la subrogación del deudor o por cancelarla y solicitar una nueva hipoteca. Sin embargo, esta segunda opción es considerablemente más cara que la primera.
Por este motivo, la mayoría de las veces se opta por la subrogación o cambio de titular de la hipoteca, ya que permite ahorrar dinero tanto al comprador como al vendedor de la casa.
¿Qué gastos conlleva una subrogación de hipoteca?
Hay que tener en cuenta que llevar a cabo un cambio de titular puede no ser gratuito. Tal y como explica el Banco de España (BdE), se cobrará una comisión por subrogación del deudor en una hipoteca en estos casos:
- Si está pactada, en los casos de venta del inmueble hipotecado en el que un tercero (normalmente el comprador) asume la deuda
- En el caso de compraventa al promotor de viviendas nuevas
Hay que tener en cuenta que algunos bancos no cobran este tipo de comisiones. Si un banco cobra determinadas comisiones o no, depende de lo que se firme en el momento de formalizar la hipoteca.
Por ello, si se va a pedir una hipoteca, es importante usar un comparador de hipotecas para encontrar aquellas que nos ofrezcan las mejores condiciones.
Además, es posible que haya que asumir el coste de una comisión por novación hipotecaria, que suele rondar el 1% del capital pendiente de amortización, así como una nueva tasación de la vivienda.
Si se opta por trasladar la hipoteca a otra entidad (subrogación hipotecaria), nos veremos sujetos a una comisión que puede costar entre el 2 y el 2,5%, además de la tasación.
Diferencia entre titular de hipoteca y titular de vivienda
Es importante distinguir entre el titular de la hipoteca y el titular de la vivienda. Aunque ambas figuras suelen coincidir, es posible que el titular de la hipoteca sea uno, y que la titularidad de la vivienda recaiga en otra persona.
La propiedad del inmueble puede recaer, por ejemplo, en dos personas, mientras que la responsabilidad del pago del préstamo hipotecario o titularidad de la hipoteca recae en solo una de ellas.
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