Subrogación

El mercado inmobiliario español vuelve a tensarse y cada vez más propietarios optan por vender sus viviendas aun con inquilinos dentro. La pregunta es inevitable: ¿qué ocurre con el contrato de alquiler cuando el propietario vende? Encontramos la respuesta en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la subrogación del comprador y fija los límites para que los contratos sigan vigentes tras la venta. Esta norma se ha convertido en una garantía esencial de estabilidad para miles de arrendatarios.

El cambio de titular de una hipoteca permite modificar el contrato que se firmó al solicitar el préstamo y, de este modo, pasar la deuda contraída a otra persona.

Existen diversas razones para cambiar la titularidad de una hipoteca entre familiares, por ejemplo, para obtener un préstamo inicial con mejores condiciones, para garantizar su concesión o incluso para regalar una vivienda que de otro modo no podría comprar. ¿Pero es posible hacerlo? Sí, se puede cambiar el titular de una hipoteca, ya sea entre familiares o particulares, a través de una novación de hipoteca o mediante la subrogación del préstamo. En ambos casos se requiere la aprobación del banco, que evaluará la solvencia del nuevo titular antes de ejecutar el cambio. El cambio, generalmente, conllevará tener que afrontar ciertos gastos, ya que habrá que modificar el contrato original del préstamo hipotecario.

A pesar de que los principales indicadores ya anuncian una caída en el volumen de nuevas hipotecas, las subrogaciones no dejan de crecer. El cambio de entidad financiera para mejorar las condiciones del préstamo se ha duplicado con respecto al primer trimestre de 2022 y ya representa el 10,7% de las operaciones cerradas por idealista/hipotecas. En el 50% de los casos, el cambio se concreta en la firma de una hipoteca mixta, aunque el tipo fijo sigue siendo la opción favorita de los consumidores.

La subrogación es una de las fórmulas para conseguir mejorar las condiciones de una hipoteca, ya que permite cambiar el préstamo a otra entidad. Sin embargo, en la mayoría de los casos el traspaso no sale gratis, ya que suele llevar asociado una comisión. La ley hipotecaria que entró en vigor en 2019 establece una penalización máxima, aunque no todas las entidades la aplican. Por eso, conviene revisar la escritura para saber cuánto hay que pagar en cada caso.

Cambiar la hipoteca de banco es una operación conocida como subrogación y es relativamente sencilla. En la mayoría de los casos, permite ahorrar dinero tanto a través de las cuotas mensuales como en intereses totales, así como pasar de una hipoteca variable a fija y viceversa, o ampliar el plazo de devolución. No obstante, conlleva el pago de unos gastos, como la tasación o la comisión por subrogación, y necesita el visto bueno de la entidad a la que se traspasa la hipoteca.

En las últimas semanas, y ante el complejo panorama económico que se presenta, muchos consumidores están solicitando a la banca una mejora de las condiciones de sus hipotecas con el objetivo de reducir su actual tipo de interés o cambiar de tipología de préstamo, como de variable a fijo. Sin embargo, notarios y expertos en materia hipotecaria descartan que se produzca un aluvión de subrogaciones en los próximos meses. Afirman que las estadísticas no van a reflejar todos los cambios que ya se están produciendo porque la mayoría de bancos está firmando nuevas hipotecas al ‘quitar’ clientes a la competencia, con el fin de cerrar las operaciones en menos tiempo.

La subrogación consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro con el objetivo de mejorar las condiciones iniciales en las que se firmó dicho préstamo. Actualmente, con el euríbor en terreno negativo y unos bancos cada vez más interesados en captar nuevos clientes, las condiciones financieras son muy atractivas para los clientes, tanto a tipo variable como a tipo fijo. La clave para sellar la operación está en comparar las ofertas del mercado para encontrar la que mejor se adapta a las necesidades de cada consumidor.