Si eres un hipotecado, seguro que alguna vez te has preguntado qué es una subrogación, para qué sirve y qué ventajas te puede aportar. La subrogación consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro que me ofrece mejores condiciones. Esta opción es recomendable cuando hemos hablado con nuestra entidad y no conseguimos que nos mejoren las condiciones
Actualmente no es una operación muy habitual porque el Euribor sigue estando a un nivel muy bajo y los diferenciales que se están aplicando actualmente son bastante más altos que en los últimos años, por lo que es fundamental analizar qué condiciones tenemos y ver si con las condiciones que están ofreciendo actualmente las entidades podemos mejorarlas
La subrogación como producto tiene unas limitaciones importantes, ya que sólo podemos mejorar:
- Los tipos de interés
- El plazo de amortización
- Ambas cosas
El resto de condiciones no se pueden tocar y tampoco podemos ampliar el importe
Si necesitamos más dinero nos tenemos que plantear un cambio de hipoteca (cancelando la anterior y constituyendo una nueva). Esta fórmula es más cara al tener que cancelar la actual y constituir una nueva pero nos permite conseguir la liquidez que necesitamos e incluso refinanciar más deudas que tengamos
¿Subrogación o cambio de hipoteca?
A favor de la subrogación están: (i) unos menores gastos, ya que está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados (ajd) y los honorarios del notario y el registro de la propiedad son menores, (ii) mejoraríamos el tipo de interés y (iii) podríamos ampliar el plazo. En contra tenemos que sólo puedes modificar el interés y el plazo, que no consigues liquidez nueva y que no te permite refinanciar otras deudas
Por otro lado, a favor del cambio de hipoteca tenemos que (i) podemos ampliar el capital pedido al banco, (ii) mejorar las condiciones y (iii) refinanciar otras deudas. Esta operación tiene en contra que es más costosa al principio y que hay menos entidades que hagan este tipo de operaciones, por lo que nos tardaremos más tiempo en encontrarla o ahorrar tiempo contratando un asesor hipotecario
Qué comisiones me puede cobrar mi entidad
En resumen, si no estás contento con tu hipoteca, necesitas reducir la cuota o un dinero adicional y tu banco no te hace caso, la subrogación o el cambio de hipoteca pueden ser unas soluciones interesantes pero hay que hacer números y asegurarse que la solución es satisfactoria
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4 Comentarios:
Se os olvida comentar que si cambias la hipoteca pierdes la desgravacion de IRPF, ¿No? En cambio al subrogarla no perderiamos la desgravación, ¿No?
También está la opción, que hacen algunos bancos, de subrogar la hipoteca, y después el banco al que se ha trasladado, hace una ampliación (en escritura aparte).
Deberían especificar que en éste artículo están hablando de la subrogación activa (que es cuando se cambia de acreedor), porque también está la subrogación pasiva (que es cuando se da entre particulares o con la promotora de las viviendas)... que después la gente se lía ; )
Para casos en los que se desea modificar de condiciones del préstamo (sobre todo si os colaron las claúsulas tipo suelo... ojo, que ahora las quieren legalizar) y ampliar el capital concedido (es decir, más dinero) Yo creo que lo ideal es realizar la subrogación de acreedor y, posteriormente, una novación con ampliación de capital; pero no todos los bancos acceden a ello. Antes del boom inmobiliario ya se negaban a realizar novaciones para ello, así que ahora no te digo ná.
Hola estoy apunto de cumplir una carencia pactada con el banco y si no me pueden aplicar mas carencias la cuota marcada nueva es muy Elevada.
Que puedo hacer gracias
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