Subrogación hipoteca

La estrategia de los bancos por ajustar sus ofertas hipotecarias a unos tipos de interés cada vez más bajos está impulsando de nuevo el interés de los consumidores por ‘mover’ sus préstamos a otra entidad financiera para lograr unas mejores condiciones. Según los datos de idealista/hipotecas, las subrogaciones representaron un 4,5% de las operaciones en el segundo trimestre del año y marcaron su primera subida desde finales de 2023. Además, la demanda también está repuntando y no se descarta que vaya a más. La mayoría de los cambios se firman a tipo fijo, con Madrid, Cataluña y Andalucía al frente de las solicitudes.

El cambio de titular de una hipoteca permite modificar el contrato que se firmó al solicitar el préstamo y, de este modo, pasar la deuda contraída a otra persona.

Las operaciones destinadas a cambiar las hipotecas de banco para mejorar las condiciones iniciales siguen perdiendo fuelle. Según idealista/hipotecas, en el tercer trimestre del año las subrogaciones hipotecarias apenas representaron el 5,4% del mercado, su nivel más bajo en dos años y medio. Tanto el bróker hipotecario de idealista como la Asociación Hipotecaria Española (AHE) recuerdan que muchos consumidores ya han cambiado su préstamo de entidad en los últimos tiempos, mientras que la caída del euríbor está dando un respiro a quienes tienen uno a tipo variable, mermando su interés por estas operaciones. En general, han perdido buena parte de su atractivo.

El mercado hipotecario está girando 180 grados en los primeros meses de 2024. Tras un año de caídas de las firmas, las operaciones empiezan a crecer, mientras que la oleada de cambios de hipotecas de banco para mejorar las condiciones iniciales mediante subrogaciones o nuevas firmas, y el tirón del tipo de interés mixto parecen haber tocado fin. Según los datos de idealista/hipotecas, los cambios de préstamos apenas representaron un 10% de sus operaciones en el primer trimestre del año, lo que se traduce en su peso más bajo desde el pasado verano y en la primera caída desde 2022. La opción mixta ha representado entre enero y marzo un 39% de las operaciones totales, marcando mínimos desde la pasada primavera.

Las subrogaciones hipotecarias y la cancelación de préstamos y la formalización de unos nuevos con otro banco para mejorar las condiciones iniciales se han asentado en el mercado. Según los datos de idealista/hipotecas, en menos de dos años han pasado de representar un 4% del mercado a situarse cerca del 20%, quedándose en un 17,7% en diciembre. El tipo mixto es la opción que más consumidores han elegido, con un 54,9% en 2023, mientras que Madrid es la comunidad donde más hipotecas se han ‘movido’ de entidad (50%), seguida de Cataluña (18,2%) y Andalucía (9,2%).

El mercado hipotecario ha vivido un 2023 intenso. El año que termina ha estado marcado por las subidas de los tipos de interés, la fuerte caída de la firma de nuevos préstamos, el rally del euríbor hasta niveles de 2008, el tirón de las hipotecas mixtas en detrimento de las fijas y la desaparición de miles de potenciales compradores de viviendas ante las dificultades para acceder a financiación. En estos últimos 12 meses, miles de hogares han decidido cambiar las condiciones de su préstamo y se han lanzado a amortizar de forma anticipada sus hipotecas para ahorrar intereses, mientras que las hipotecas de alto riesgo han marcado mínimos históricos. También han vuelto al mercado las hipotecas inversas.

El Gobierno ya ha trasladado a las principales patronales financieras (AEB, CECA y Unacc) su intención de ampliar más allá del próximo 31 de diciembre la posibilidad de cambiar gratis una hipoteca variable por una a tipo fijo y la eliminación de las comisiones por amortización anticipada, medidas que llevan en vigor desde finales del año pasado Este 18 de diciembre, Economía se reúne con el Banco de España y el sector para valorar la prórroga e intentar cerrar un acuerdo antes de que termine el año y Nadia Calviño tome las riendas del Banco Europeo de Inversiones (BEI). 

Cada vez más consumidores se están lanzando a mejorar las condiciones de su préstamo hipotecario llevándoselo a otro banco. Según los datos de idealista/hipotecas, en octubre representaron el 20,1% de las firmas de hipotecas, la cifra más alta de la serie histórica, empatada con la registrada en agosto. Su peso más que triplica a las operaciones para comprar segundas residencias y a las que protagonizan los extranjeros para adquirir inmuebles en España, aunque la financiación para una vivienda habitual sigue liderando el mercado.

La decisión de miles de familias de cambiar su préstamo de entidad financiera para mejorar las condiciones está dejando a las hipotecas mixtas como grandes protagonistas. Según los datos de idealista/hipotecas, en los últimos dos trimestres han acaparado cerca del 60% de las subrogaciones y ya es la alternativa más habitual de todas las operaciones que se firman actualmente, tras desbancar en septiembre al tipo fijo. En verano, las subrogaciones han supuesto casi el 15% de todas las firmas hipotecarias, frente al 11,9% que representaron en el segundo trimestre, y batieron récord en agosto, al alcanzar el 20%.

Subrogar la hipoteca es una de las formas más fáciles de conseguir mejores condiciones en el préstamo. Sin embargo, es importante conocer bien las características de la operación que vamos a realizar antes de dar el paso. Entre los errores más comunes están quedarse con la primera oferta, no tener en cuenta que generalmente el cambio conlleva un coste económico y el plazo temporal necesario para efectuar el traspaso, o no negociar las condiciones de la nueva hipoteca.

Si estás pensando en cambiar tu hipoteca de banco para mejorar las condiciones, es posible que la nueva entidad te solicite una nueva tasación de la vivienda para poder formalizar la operación. Todo dependerá de las condiciones y circunstancias en las que se solicite la subrogación. Por tanto, y aunque no siempre es obligatorio, sí que es necesario si la hipoteca se firmó hace más de dos años, si el importe pendiente de pago supera los 300.000 euros, si se va a ampliar el préstamo o si se ha producido algún impago.

A pesar de que los principales indicadores ya anuncian una caída en el volumen de nuevas hipotecas, las subrogaciones no dejan de crecer. El cambio de entidad financiera para mejorar las condiciones del préstamo se ha duplicado con respecto al primer trimestre de 2022 y ya representa el 10,7% de las operaciones cerradas por idealista/hipotecas. En el 50% de los casos, el cambio se concreta en la firma de una hipoteca mixta, aunque el tipo fijo sigue siendo la opción favorita de los consumidores.

María Teresa Barea es actualmente la portavoz nacional del Consejo General del Notariado. Con 38 años se convirtió en la decana del Colegio Notarial de Andalucía, convirtiéndose en la notaria más joven en asumir este cargo en toda España. Orgullosa, repasa en idealista/news los avances digitales que han hecho los notarios para facilitar la vida a los ciudadanos. También señala que las estadísticas que manejan en relación con la compraventa de viviendas e hipotecas reflejan un 2022 muy positivo, pero que el último trimestre ya muestra una ralentización que seguirá notándose en 2023. Destaca el aumento de las hipotecas mixtas y también de novaciones y subrogaciones hipotecarias.

La subrogación es una de las fórmulas para conseguir mejorar las condiciones de una hipoteca, ya que permite cambiar el préstamo a otra entidad. Sin embargo, en la mayoría de los casos el traspaso no sale gratis, ya que suele llevar asociado una comisión. La ley hipotecaria que entró en vigor en 2019 establece una penalización máxima, aunque no todas las entidades la aplican. Por eso, conviene revisar la escritura para saber cuánto hay que pagar en cada caso.

Cambiar la hipoteca de banco es una operación conocida como subrogación y es relativamente sencilla. En la mayoría de los casos, permite ahorrar dinero tanto a través de las cuotas mensuales como en intereses totales, así como pasar de una hipoteca variable a fija y viceversa, o ampliar el plazo de devolución. No obstante, conlleva el pago de unos gastos, como la tasación o la comisión por subrogación, y necesita el visto bueno de la entidad a la que se traspasa la hipoteca.

Tanto la novación como la subrogación son fórmulas que permiten mejorar las condiciones de una hipoteca para ahorrar en las cuotas mensuales. A la hora de analizar si es más recomendable renegociar o cambiar el préstamo de banco, conviene tener en cuenta que ambas alternativas conllevan unos gastos de formalización y que la operación debe contar con el visto bueno de la entidad. Antes de acudir a la competencia, es recomendable consultar primero al banco en el que tenemos la hipoteca.

En las últimas semanas, y ante el complejo panorama económico que se presenta, muchos consumidores están solicitando a la banca una mejora de las condiciones de sus hipotecas con el objetivo de reducir su actual tipo de interés o cambiar de tipología de préstamo, como de variable a fijo. Sin embargo, notarios y expertos en materia hipotecaria descartan que se produzca un aluvión de subrogaciones en los próximos meses. Afirman que las estadísticas no van a reflejar todos los cambios que ya se están produciendo porque la mayoría de bancos está firmando nuevas hipotecas al ‘quitar’ clientes a la competencia, con el fin de cerrar las operaciones en menos tiempo.

Muchos expertos ven probable que los tipos de interés suban este año, en un intento por frenar la escalada de la inflación, y ya hay previsiones que apuntan a que el euríbor volverá a terreno positivo en 2022. En este escenario, conviene que los hipotecados sopesen las ventajas de cambiar un préstamo variable por uno fijo para ganar tranquilidad, algo que pueden negociar con su banco o con otro. Antes de dar el paso, es recomendable analizar cómo está la oferta para encontrar la que más se ajusta a las necesidades y preferencias de cada cliente.

La subrogación consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro con el objetivo de mejorar las condiciones iniciales en las que se firmó dicho préstamo. Actualmente, con el euríbor en terreno negativo y unos bancos cada vez más interesados en captar nuevos clientes, las condiciones financieras son muy atractivas para los clientes, tanto a tipo variable como a tipo fijo. La clave para sellar la operación está en comparar las ofertas del mercado para encontrar la que mejor se adapta a las necesidades de cada consumidor.

Cambiar la hipoteca de banco es una operación, conocida como subrogación del acreedor, que permite cambiar el tipo de interés del préstamo, el importe de las cuotas mensuales o el plazo de amortización. Por tanto, es una manera útil de mejorar las condiciones de la hipoteca, aunque necesita la aprobación del banco que vaya a ser el nuevo acreedor para llevarla a cabo. El coste suele estar entre 1.000 y 1.500 euros, incluyendo comisiones, la tasación y la copia de la escritura.

Tanto la subrogación como la novación son operaciones que nos van a permitir modificar las condiciones iniciales con las que se firma un préstamo para la compra de vivienda. Sin embargo, conviene conocer las diferencias entre ambas opciones. La novación permite modificar el importe, el tipo de interés o el plazo de amortización con el mismo banco, mientras que la subrogación supone cambiar la hipoteca de entidad.

La subrogación permite realizar ciertos cambios en las condiciones iniciales en las que se firmó la hipoteca. Además, es una buena herramienta a la hora de realizar esas modificaciones sin necesidad de tener que pagar de nuevo algunos impuestos, como por ejemplo el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Repasamos qué tipos de subrogación existen, qué se puede cambiar del préstamo y cuándo, y qué ventajas tiene.

El Consejo General del Notariado afirma en un estudio que durante 2020 se cancelaron 296.704 préstamos hipotecarios, un 15% menos que un año antes. Se trata de la primera caída en seis años y coincide en el tiempo con un fuerte repunte de los actos notariales relacionados con ampliar los plazos o importes de los préstamos y para formalizar las moratorias puestas en marcha por Gobierno y banca en plena pandemia para ayudar a los hipotecados afectados por la crisis del coronavirus.