Requisitos de la subrogación hipotecaria: cómo cambiar la hipoteca de banco

La subrogación hipotecaria es un trámite que nos permite cambiar nuestra hipoteca de banco o de titular. Sin embargo, conseguir que el banco acepte este trámite no siempre es fácil. Entre los requisitos más comunes que suelen exigir las entidades se encuntra que el hipotecado tenga una buena situación económica y laboral, que hayan pasado al menos dos años de la firma del préstamo y que la deuda pendiente sea inferior al 80% del precio de la vivienda. Repasamos todas las claves de la subrogación hipotecaria y cómo conseguir que tu banco le dé el visto bueno a la operación.

¿Qué es la subrogación hipotecaria?

La subrogación hipotecaria es un trámite que nos va a permitir cambiar algunas condiciones de nuestra hipoteca. En concreto, de dos modos distintos:

• Subrogación del acreedor: Nos permite llevar nuestra hipoteca a un nuevo banco, lo que nos facilita conseguir mejores condiciones después de comparar diferentes hipotecas. 
• Subrogación del deudor: Nos permite cambiar el titular de la hipoteca, lo que es muy útil, por ejemplo, si queremos vender una vivienda sobre la que todavía pesa una hipoteca.

Sin embargo, para poder llevar a cabo la subrogación de nuestra hipoteca, es indispensable que el banco acepte la operación. Es decir, que la entidad bancaria nos va a poner ciertos requisitos antes de dar el visto bueno al trámite. Así que es importante que los cumplamos todos antes de solicitar la subrogación.

Requisitos de la subrogación hipotecaria

Cada banco puede solicitarnos diferentes requisitos específicos a la hora de cerrar una operación de subrogación hipotecaria. Sin embargo, algunos van a ser comunes a todas las entidades, por lo que es importante que nos aseguremos de cumplirlos antes de hacer la solicitud.

Tener una buena situación económica y laboral

El primer requisito para la subrogación hipotecaria es contar con una buena situación económica y laboral. Es decir, tener un perfil solvente y que le dé seguridad al banco. Este es el mismo perfil que nos va a pedir cualquier banco a la hora de pedir una hipoteca, por lo que, a la hora de modificarla, va a ser igual. Además, hay que tener en cuenta que, en el caso de que queramos realizar una subrogación de deudor, el nuevo deudor será el que deba cumplir con este perfil de buena situación económica y laboral. De lo contrario, es muy probable que el banco rechace la solicitud.

Que hayan pasado al menos 2 años desde la firma de la hipoteca

Por lo general, ningún banco va a aceptar llevar a cabo una subrogación hipotecaria si no ha pasado cierto tiempo desde la firma de la hipoteca. Lo más habitual es que, como mínimo, la mayoría de entidades soliciten que hayan transcurrido al menos 2 años desde la firma, aunque podrían ser más.

Capital pendiente por debajo del 80% del precio de la vivienda

Otro de los requisitos de la subrogación hipotecaria más comunes es que el capital pendiente de amortización no supere el 80% del precio de la vivienda. En este sentido, cuanto menor sea el capital pendiente mejor, ya que el banco nos pondrá menos dificultades a la hora de ejecutar la subrogación.

Si cumplimos estos tres requisitos, es bastante probable que el banco nos conceda la subrogación de la hipoteca.

Alternativas a la subrogación hipotecaria

¿Y qué pasa si, después de todo, el banco no nos concede la subrogación? Existen algunas alternativas que puede ser interesante que exploremos. En este sentido, la mejor opción puede ser optar por la novación hipotecaria.

Existen diferencias entre la subrogación y la novación hipotecaria. Mientras que con la subrogación podemos cambiar el titular o el banco de la hipoteca, en el caso de la novación lo que vamos a poder modificar son las condiciones iniciales con las que firmamos para la hipoteca. De este modo, con la novación, podemos hacer cambios relativos al tipo de interés (por ejemplo, cambiar de tipo variable a fijo), cambios relativos a los plazos de amortización o realizar una amortización anticipada de capital.

De esta forma, la novación hipotecaria se presenta como una alternativa a la subrogación que, a pesar de sus diferencias, nos va a permitir hacer algunos cambios en nuestra hipoteca de cada a mejorar las condiciones relativas a la misma.