Barea (Notariado): "Cada vez vemos más novaciones y subrogaciones hipotecarias ante la subida de tipos"

María Teresa Barea es actualmente la portavoz nacional del Consejo General del Notariado. Con 38 años se convirtió en la decana del Colegio Notarial de Andalucía, convirtiéndose en la notaria más joven en asumir este cargo en toda España. Orgullosa repasa en idealista/news los avances digitales que han hecho los notarios para facilitar la vida a los ciudadanos. También señala que las estadísticas que manejan en relación con la compraventa de viviendas e hipotecas reflejan un 2022 muy positivo, pero que el último trimestre ya muestra una ralentización que seguirá notándose en 2023. Destaca el aumento de las hipotecas mixtas y también de novaciones y subrogaciones hipotecarias.

Eres la primera mujer decana del colegio notarial de Andalucía y la más joven de España de la historia del Consejo General del Notariado… ¿cómo te sientes? 

Sí, el hecho de haber sido la primera mujer decana en el Colegio de Andalucía, que es el colegio de mayor tamaño de España y la más joven en la historia del Consejo General del Notariado, es algo que, por un lado me supone una gran responsabilidad y, por otro, un sentimiento de gratitud hacia mis compañeros, hacia los notarios de Andalucía que en su día decidieron confiarme esa tarea, que, por otra parte, es una tarea en la que no estoy sola. Es una tarea en la que estoy rodeada por un grupo magnífico de compañeros notarios de Andalucía que conforman mi junta directiva y por los que me siento muy arropada en el día a día.

¿Cómo ha cambiado el papel del notario tras el covid-19?

La situación que vivimos durante la pandemia indudablemente supuso ciertos cambios en la forma de actuar en nuestros despachos notariales. En aquel momento, el servicio público notarial fue declarado como servicio público esencial. Las notarías permanecieron abiertas al público para atender a los ciudadanos y para atender sus necesidades jurídicas, que fueron muchas. 

Se impuso también la cita previa, que todo ciudadano tuviera que pedir una cita previa para acudir a la notaría. Fue también un momento en el que el Notariado aprovechó para dar un último empujón a una iniciativa en la que se venía trabajando durante muchísimo tiempo en materia de digitalización, como fue el portal notarial del ciudadano. El cambio ha sido que tras la pandemia y una vez que hemos abierto ese portal notarial, hay también ciertas gestiones que se pueden hacer online.

Por ejemplo, pedir copias de escrituras, también podemos pedir asesoramiento online al notario. Se puede también hacer una serie de trámites, muchísimos relacionados con la constitución de sociedades. Se puede hacer online la elección del notario para la autorización de préstamos hipotecarios.

Mi consejo fundamental para un futuro comprador es que contuente con un notario de confianza

¿Que no se puede hacer todavía online?

Se está trabajando en incorporar lo relacionado con los expedientes matrimoniales. Desde mayo del año 2021, los notarios podemos tramitar el expediente previo para contraer matrimonio civil. Y la idea es que a través de este portal notarial los ciudadanos puedan recibir la designación del notario que les ha correspondido para autorizar ese expediente matrimonial y puedan incorporar ahí toda la documentación para hacer el trámite lo más rápido y lo más ágil posible y con menos visitas físicas a la notaría. Está planificado y está preparado técnicamente incorporar la constitución online íntegra de sociedades.

¿Cuáles son las dudas más frecuentes de los ciudadanos en relación con la compraventa de una vivienda?

Se interesa mucho la gente, por ejemplo, por la fiscalidad. ¿Cuáles son los impuestos que van a afectar tanto al que vende como al que compra? Los notarios, entre otras muchas cuestiones, también asesoramos e informamos de las consecuencias fiscales que tiene ese acto que están realizando. También es muy importante, lógicamente, sobre todo para el comprador, la situación de cargas que tiene la finca. Muchas personas nos plantean dudas sobre la situación que aparece en la información registral, porque es una información que no se entiende y nosotros debemos explicar si está en libertad de carga, si hay alguna carga, cuál es el significado o la trascendencia de esa carga, o en su caso, la forma de eliminarla o de cancelarla.

También preocupa mucho siempre el estado de deudas que tiene la finca. Deudas de IBI, deudas de comunidad. Otra duda frecuente es el medio de pago. ¿Cómo se genera el medio de pago? Ya se han pagado unas arras, pero luego queda por pagar el resto del precio. Nos preguntan qué medio de pago es el más conveniente ¿la transferencia o el cheque?

María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado idealista/news

El contrato de arras es un acuerdo entre las partes, ¿alguna vez habéis alertado a comprador y vendedor de este contrato?

Sí. Nosotros lo que recomendamos siempre es que cualquier persona en el ámbito de la celebración de una compraventa de un inmueble, se ponga en manos de buenos profesionales, que los hay. Hay que tener cuidado porque eso que la gente genéricamente llama contrato de arras, cuando a veces llega a nuestras manos porque nos lo aportan para utilizarlo, a veces es un contrato de compraventa, a veces es un contrato de reserva, a veces no se sabe lo que es, a veces es una mezcla de todo ello y es algo que tiene consecuencias.

¿Qué consecuencias puede tener?

Puede, por ejemplo, determinar qué penalizaciones aplican al que sea causante de que la operación se frustre. Cuando la operación se frustra, puede ser por culpa del vendedor que se echa para atrás, por culpa del comprador que se echa para atrás o que no encuentra financiación o por una causa objetiva, porque entre medias aparece una carga en la finca, algún gasto inesperado o la circunstancia que sea a quien se le imputa es a causa de la resolución del contrato y producida esa resolución del contrato. Va a haber que devolver el duplo o no. Ahí es clave que esté bien redactado el contrato. Muy importante también que se redacte adecuadamente la cláusula que contemplan los plazos para culminar la operación con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. A veces una defectuosa redacción en esa cláusula da lugar a interpretaciones diversas. La cláusula de gastos (notariales, registrales, de impuestos…) también es muy importante que esté clara.

¿Hay un plazo máximo o mínimo o se elige entre las partes?

Eso es un pacto de libre fijación. Mi recomendación siempre sería no andar cortos en los plazos, porque al principio parece que todo va a ser muy ágil. Pero luego, sobre todo si hay financiación hipotecaria, pueden los plazos alargarse. Tengamos presente, por ejemplo, que ahora, después de que entrara en vigor la Ley de Crédito Inmobiliario, la persona que recibe el préstamo hipotecario, después de reunirse con su entidad financiera, de conocer sus condiciones, tiene que llegar a la notaría y tener una primera reunión con el notario, que es lo que llamamos el Acta Previa de Transparencia, que es un encuentro a solas con el notario para que el notario, sin presencia de nadie, explique las condiciones y se cerciore de que está toda la documentación y conforme a la ley. El hipotecado lo ha entendido y todo eso puede dilatar un poquito los plazos.

Cada vez vemos en las notarías más novaciones y subrogaciones hipotecarias ante la subida de tipos

Con las estadísticas que manejáis. ¿Cómo veis el mercado inmobiliario en España?

Después de la pandemia vivimos unos meses de estadísticas que reflejaban un crecimiento muy notable del mercado inmobiliario en lo referente tanto a las compraventas de vivienda como en los préstamos hipotecarios concedidos para financiar la adquisición de vivienda. Una vez pasado ese boom inicial, tras la pandemia, ya experimentamos una cierta normalización del mercado. La estadística última de los últimos meses que podemos tener del año 2022 refleja una ralentización del mercado inmobiliario. Eso se aprecia muy claramente en los datos, por ejemplo, que arrojó el mes de diciembre. Interanualmente esos datos reflejaban, por ejemplo, en materia de compraventa, una caída de cerca del 18% en préstamos hipotecarios del 22%.

El conjunto del año 2022 terminó en positivo porque la primera parte del año había ido muy al alza, pero ese último trimestre ya refleja esa ralentización y en la misma línea parece apuntar el año 2023. El mercado inmobiliario es sensible lógicamente a la situación económica general y también es muy sensible a la situación del mercado financiero. Por tanto, las condiciones crediticias en las que se obtienen los créditos para financiar las adquisiciones también inciden mucho en la adquisición de viviendas. A lo largo de 2023 la estadística seguramente reflejará esta realidad.

Con la subida de tipos de interés, ¿cómo ha evolucionado la firma de hipotecas y los cambios en las condiciones hipotecarias?

Sí, los notarios estamos muy pegados a la realidad. Es verdad que en los últimos meses se ve un cambio. Venimos de una época en la que el tipo de interés que predominaba era claramente el tipo de interés fijo. Y muy buenos tipos de interés fijos. Ahora mismo el tipo de interés fijo está en retroceso. Son más altos, volvemos a ver más interés variable. Se vuelve a ver un tipo de interés mixto y sobre todo en las notarías estamos viendo muchas operaciones jurídicas que durante un tiempo habían, si no desaparecido, sí habían experimentado una bajada considerable y que ahora están muy al alza, como son, por ejemplo, las renovaciones y la subrogación de préstamos hipotecarios. El ciudadano ahora está preocupado porque sube el tipo de interés. En consecuencia, negocia con su entidad a ver si es posible un cambio de sus condiciones. Cuando eso es posible, se traduce en una escritura de novación de préstamo hipotecario. Cuando no logran mejorar esas condiciones, la persona sale a la calle a buscar en otras entidades financieras la posibilidad de una subrogación, de un cambio de acreedor. Y cuando lo logra, eso se traduce en una escritura de subrogación de acreedor. Estos dos negocios jurídicos están experimentando un crecimiento importante en estos meses y estoy segura de que lo veremos reflejado en la estadística en breve.

Los bancos son agresivos en sus hipotecas porque no remuneran los depósitos. Si lo hacen, ¿habrá hipotecas más caras?

Ciertamente en los últimos meses el tipo de interés fijo que podemos estar nosotros viendo en las condiciones financieras de las operaciones bancarias que nos llegan, es un interés fijo que está al alza. Indudablemente, si lo comparamos con el de hace un año o año y medio, eso es una realidad ya. ¿Cómo vaya a evolucionar o si ha tocado techo y si el techo está todavía lejos? Es algo que depende, me imagino, más de condiciones macroeconómicas que todavía no conocemos y la verdad es que yo carezco de condiciones o de conocimientos económicos como para poder analizarlas en profundidad. Sí que es verdad que el tipo fijo que estamos viendo es más caro y ya cada vez más se están firmando hipotecas a tipo variable y a tipo mixto, que son aquellas que tienen una primera fase fija amplia de 5, 6, 8 o 10 años y el resto variable, esas que habían desaparecido durante una determinada fase temporal. Ahora de nuevo las estamos viendo.

¿Qué consejos le darías a aquella persona que se va a comprar una casa para que el proceso sea lo más satisfactorio posible?

Mi consejo fundamental para un futuro comprador sería que contara con buenos profesionales. Y en ese punto mi recomendación es que cuente con el notario que elija, que cuente con él para plantearle todo tipo de dudas que pueda tener a lo largo de todo el proceso. Cualquier tipo de duda relacionada con las consecuencias jurídicas de su operación. Para eso estamos los notarios, para estar al lado de ese comprador y de ese potencial también deudor hipotecario.

María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado idealista/news

Porque el notario lo elige libremente el futuro hipotecado...

Ese derecho de libre elección del notario desde muy antiguo está consagrado en el reglamento notarial, pero es verdad que en algunos sectores ha sido siempre un gran desconocido. Y en el ámbito inmobiliario es verdad que ha habido fases del tiempo en el que incluso se ha podido producir alguna mala praxis. En ese sentido, la Ley de Crédito Inmobiliario del año 2019 dio un paso adelante positivo, muy importante, porque esa ley facilita la libre elección del notario. Recalca ese derecho como un derecho básico del consumidor del deudor hipotecario y a raíz de su entrada en vigor hemos visto cómo primero el ciudadano tiene más conciencia de que es un derecho que le corresponde. Y en segundo lugar, lo ejercita. Cuando una vez en tu oficina tienes todas las condiciones financieras que han generado en tu documentación, la operación se sube a la sede electrónica notarial y al ciudadano le llega un SMS con un enlace. Pulsando en ese enlace accede a través del portal notarial del ciudadano a la elección del notario que quiera. La entidad financiera no se lo puede imponer y el proceso de elección es muy sencillo y las personas lo están utilizando.

¿Ya es posible hacer un testamento o conceder un poder notarial a través de una videoconferencia y con todas las garantías legales?

Eso todavía no es posible. El portal notarial tiene ahora mismo las funcionalidades que antes hemos comentado y con la perspectiva de poder ir creciendo en lo sucesivo. Ahora mismo es verdad que está en tramitación parlamentaria la Ley de Digitalización de Actuaciones Notariales, que contempla, entre otras cuestiones importantes, la posibilidad de que se otorguen online a distancia por medios electrónicos determinados documentos notariales. Todos ellos se caracterizan por ser documentos unilaterales y entre ellos se ha incluido en el proyecto, por ejemplo, el otorgar poderes especiales, autorizaciones para actos concretos o el poder otorgar poderes para pleitos o la constitución online de sociedades que mencionábamos anteriormente. En el proyecto no está incluido en ese listado el otorgar poderes generales, ni tampoco el otorgamiento de testamento. En todo caso, como es algo que está todavía en fase parlamentaria, hay que ser muy prudente y muy respetuoso con la fase en la que se encuentra y no sabemos cómo quedará el texto final. Y la perspectiva es que en primavera ya se pueda dar un último paso adelante.

Cada vez el potencial de la inversión extranjera en materia inmobiliaria es más reseñable en nuestro país en las cifras generales

¿Habéis notado una caída de donaciones y herencias en 2022 tras marcar un récord en 2021 por el efecto covid?

En materia de herencias, es verdad que el año 2021 fue un año excepcional, estadísticamente hablando. Por un lado, porque se le acumularon las herencias que no se habían podido formalizar en el año 2020. Y, en segundo lugar, y desgraciadamente, porque se produjo un aumento de la mortalidad que inevitablemente lleva aparejado también un incremento de las sucesiones que se abren y que se tienen que formalizar el siguiente año o los siguientes años. Todavía ese exceso de mortalidad lo seguiremos viendo reflejado en la estadística de herencias durante años. El año 2021 es un paréntesis. Es un año excepcional en ese sentido. El año 2022 sigue siendo un año que arroja cifras elevadas de adjudicaciones de herencia, si bien ya en una tendencia a la normalización.

En relación con las donaciones, la estadística varía mucho en función de los territorios, porque la donación es un negocio jurídico que la gente se plantea o no realizar, o se atreve o no a realizar, muchas veces en función de la fiscalidad. Entonces, inevitablemente, en aquellos territorios, comunidades autónomas que contemplan determinadas bonificaciones importantes en las donaciones, por ejemplo, de padres a hijos, se ve una estadística mucho más abultada que en aquellas otras comunidades en las que no existen esas bonificaciones o son menores. Siguen siendo altas las cifras de donaciones en las comunidades que cuentan con bonificaciones en épocas que son de incertidumbre económica, en épocas como la presente en que a lo mejor el crédito se encarece, ahí la solidaridad familiar cobra de nuevo fuerza. Por tanto, puede ser un motivo adicional para que los ascendientes, por ejemplo, ayuden a sus descendientes en la adquisición de una vivienda.

¿Y a través de qué tipo de donación se haría?

En ese caso, sería normalmente a través de la donación de dinero. La donación puede ser de cualquier bien, se puede donar un bien inmueble, se puede donar un bien mueble o se puede donar dinero. Normalmente los padres que ayudan a sus hijos para dar la entrada de su casa o para montar un negocio, lo hacen a través de donaciones dinerarias.

¿Qué tipo de operaciones relacionadas con las viviendas son las más habituales?

Lo más habitual es la compraventa y junto con ella, el préstamo hipotecario que se utiliza para financiar esa adquisición. Luego también están las donaciones de vivienda. Inevitablemente, las herencias en su inventario siempre incluyen o casi siempre algún bien inmueble de la persona causante. Serían los tres tipos de negocios jurídicos más habituales en torno a una vivienda.

Los extranjeros cada vez tienen mayor peso en la compraventa de viviendas total, ¿en qué zonas detectáis que hay más compraventa por parte de los foráneos?

Cada vez el potencial de la inversión extranjera en materia inmobiliaria es más reseñable en nuestro país en las cifras generales. Y lógicamente hay territorios en los que eso es más visible. Indudablemente lo son las grandes capitales, como puede ser Madrid o Barcelona, y también las zonas de costa, como puede ser la costa andaluza, la Costa del Sol o puede ser la costa de Levante. Y las Baleares, por supuesto.