Novación hipoteca

CaixaBank ha realizado hasta septiembre alrededor de 9.800 novaciones de hipotecas a tipo fijo y 10.600 refinanciaciones a particulares u otros acuerdos de pago desde que comenzara la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) en julio de 2022. Además, según los datos hech

Una de las soluciones que buscan quienes están atravesando una mala racha económica es cambiar las condiciones de la hipoteca para poder reducir la cuota y, así, pagar menos cada mes. Esta operación se puede hacer renegociando con el mismo banco, lo que se denomina novación; o bien, llevándose el préstamo a otra entidad, que sería una subrogación. En cualquier caso, es necesario ampliar el plazo de la hipoteca, lo que a la larga supone pagar más intereses, y suele conllevar un coste de hasta un 1% del capital pendiente de pago.

María Teresa Barea es actualmente la portavoz nacional del Consejo General del Notariado. Con 38 años se convirtió en la decana del Colegio Notarial de Andalucía, convirtiéndose en la notaria más joven en asumir este cargo en toda España. Orgullosa, repasa en idealista/news los avances digitales que han hecho los notarios para facilitar la vida a los ciudadanos. También señala que las estadísticas que manejan en relación con la compraventa de viviendas e hipotecas reflejan un 2022 muy positivo, pero que el último trimestre ya muestra una ralentización que seguirá notándose en 2023. Destaca el aumento de las hipotecas mixtas y también de novaciones y subrogaciones hipotecarias.

El despacho de abogados Ashurst recuerda que desde el pasado 24 de noviembre de 2022 no sólo entidades financieras, sino también personas físicas o jurídicas acreedoras (como fondos de deuda) puedan disfrutar de la exención del AJD. Sin embargo, la firma sostiene que esta exención sólo se puede aplicar a las novaciones de hipotecas sobre viviendas, con lo que el ámbito de la exención se limita a este tipo de operaciones. ¿Cuál será la consecuencia? Los prestamistas terminarán encareciendo el coste fiscal de muchas de las futuras novaciones hipotecarias.

La novación es la operación que permite al cliente renegociar con el banco los términos y las condiciones de su hipoteca, por ejemplo, para pasar de un tipo variable a uno fijo o para modificar el plazo de amortización. Entre las opciones está también cambiar las garantías del préstamo, solicitar un periodo de carencia o ampliar el importe que concedió la entidad en su momento. Eso sí, en muchos casos es necesario pagar una comisión.

La novación permite renegociar con el banco algunas condiciones de la hipoteca con el fin de mejorarlas. Antes de poner en marcha el proceso, conviene tener en cuenta que en algunos casos hay que pagar comisión, que estas operaciones suelen compensar más en los primeros años de vida de la hipoteca y que es posible solicitar a la entidad una ampliación del importe contratado inicialmente. Repasamos algunas claves a tener en cuenta.

Tanto la novación como la subrogación son fórmulas que permiten mejorar las condiciones de una hipoteca para ahorrar en las cuotas mensuales. A la hora de analizar si es más recomendable renegociar o cambiar el préstamo de banco, conviene tener en cuenta que ambas alternativas conllevan unos gastos de formalización y que la operación debe contar con el visto bueno de la entidad. Antes de acudir a la competencia, es recomendable consultar primero al banco en el que tenemos la hipoteca.

Pedir una ampliación de hipoteca es una forma sencilla de conseguir financiación para proyectos como la reforma de la casa sin tener que acudir a alternativas como un préstamo personal. Sin embargo, el banco no está obligado a concedernos la ampliación: deberá analizar la operación y el nivel de riesgo que supone. Estar al corriente de pagos, tener una situación económica y laboral estable, un nivel de endeudamiento adecuado y solicitar un importe pequeño son factores que ayudan a conseguirlo.

Muchos expertos ven probable que los tipos de interés suban este año, en un intento por frenar la escalada de la inflación, y ya hay previsiones que apuntan a que el euríbor volverá a terreno positivo en 2022. En este escenario, conviene que los hipotecados sopesen las ventajas de cambiar un préstamo variable por uno fijo para ganar tranquilidad, algo que pueden negociar con su banco o con otro. Antes de dar el paso, es recomendable analizar cómo está la oferta para encontrar la que más se ajusta a las necesidades y preferencias de cada cliente.

Tanto la subrogación como la novación son operaciones que nos van a permitir modificar las condiciones iniciales con las que se firma un préstamo para la compra de vivienda. Sin embargo, conviene conocer las diferencias entre ambas opciones. La novación permite modificar el importe, el tipo de interés o el plazo de amortización con el mismo banco, mientras que la subrogación supone cambiar la hipoteca de entidad.

La ampliación de hipoteca es una de las opciones disponibles cuando necesitamos un dinero extra o, simplemente, cuando queremos pagar menos en cada cuota mensual. Se trata de una opción bastante atractiva, aunque debemos tener en cuenta que debemos cumplir una serie de requisitos si queremos que el banco la conceda. Repasamos las alternativas que hay, en qué casos es recomendable y qué gastos puede conllevar el cambio.

El Consejo General del Notariado afirma en un estudio que durante 2020 se cancelaron 296.704 préstamos hipotecarios, un 15% menos que un año antes. Se trata de la primera caída en seis años y coincide en el tiempo con un fuerte repunte de los actos notariales relacionados con ampliar los plazos o importes de los préstamos y para formalizar las moratorias puestas en marcha por Gobierno y banca en plena pandemia para ayudar a los hipotecados afectados por la crisis del coronavirus.

En plena guerra de los bancos por captar nuevos clientes y con el interés de los préstamos en mínimos, muchos usuarios se preguntan si podrían mejorar las condiciones de su hipoteca. Explicamos los pasos del proceso, si es buen momento para hacer un cambio, si compensa irse a otra entidad, qué variables pueden modificarse y qué tipo de gastos y comisiones se deben tener en cuenta para no llevarse sorpresas.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha aplazado al 30 de enero la lectura de las conclusiones de su abogado general sobre la novación de las cláusulas suelo, a la espera de conocer la sentencia sobre las hipotecas vinculadas al índice IRPH. Este retraso aumenta la incertidumbre para la banca, que se juega cientos de miles de millones en este procedimiento.

La Sala de Lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha fijado doctrina sobre la aplicación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en escrituras públicas que documentan una novación de una hipoteca, donde además de cláusulas que afecten al tipo de interés o al plazo del préstamo, se incluyen otras cláusulas financieras, sin que afecte a la responsabilidad hipotecaria.

Cuando se formalizan las escrituras de una novación hipotecaria se cobran impuestos como Actos Jurídicos Documentados (AJD). Pero hay contribuyentes que han presentado recursos ante lo que creen desproporcionado, cuando no se altera la responsabilidad hipotecaria en esa novación. Ahora, el Tribunal Supremo decidirá si toca pagar impuestos en estos casos y en qué cuantía.

Para aquellos hipotecados que aún no se benefician de la bajada del Euribor, la organización de consumidores y usuarios (ocu) recomienda renegociar las condiciones de su hipoteca.

Según el juez decano de Sevilla, Federico Jiménez ballester, el número de inmuebles (viviendas y locales) embargados por impago de hipotecas creció un 50% en los primeros nueve meses, respecto a todo el año 2007.