Los expertos explican el ocaso de los cambios de hipotecas: “Hay poco margen de mejora”

Las operaciones destinadas a cambiar las hipotecas de banco para mejorar las condiciones iniciales siguen perdiendo terreno en el mercado. A pesar de que durante el ciclo de subidas de los tipos de interés y el rally del euríbor miles de familias se apresuraron a subrogar su préstamo en otra entidad financiera para mejorar las condiciones iniciales, la tendencia ha dado un giro de 180 grados en los últimos meses. 

Según el último informe de idealista/hipotecas, referente al tercer trimestre del año, las subrogaciones apenas representaron el 5,4% de las nuevas operaciones hipotecarias en las que intermedió el bróker hipotecario de idealista. Se trata de la cifra más baja en dos años y medio, por lo que habría que remontarse a principios de 2022 para ver un peso inferior.

El récord se registró en los últimos tres meses del año pasado, cuando los cambios de hipotecas llegaron a suponer casi un 17% de las operaciones. En los meses de agosto y octubre de 2023, cuando el Banco Central Europeo (BCE) dejó el precio del dinero en el 4,5%, niveles máximos desde principios de siglo, incluso alcanzaron el 20% del mercado. 

Pero la tendencia a la baja empezó a reflejarse a principios de año, ante las expectativas de una variación de la política monetaria del Guardián del euro, y se hizo patente en el segundo semestre, cuando se hizo oficial la primera rebaja de los tipos de interés en la eurozona en ocho años, secundada por las de septiembre y octubre.

Así, en apenas medio año, las subrogaciones han perdido siete puntos de cuota de mercado (del 12,4% al 5,4%) y su peso se ha reducido en más de una tercera parte desde el pico de finales de 2023.

Qué está provocando la merma de las subrogaciones

Detrás del ocaso de los cambios de hipoteca a otros bancos hay varios factores, entre los que destacan que miles de consumidores ya han llevado a cabo la subrogación, el respiro que está dando el euríbor a quienes tienen contratada una hipoteca variable o el poco margen que existe actualmente para lograr una mejora palpable de las condiciones.

"La disminución de las subrogaciones hasta niveles de 2022 se debe, en parte, a que aquellos con un capital pendiente significativo y con hipotecas a tipo variable ya han realizado la subrogación a lo largo de los dos últimos años. Además, la reducción de los tipos de interés, especialmente del euríbor, que ha caído por debajo del 3% y se sitúa cerca de su media histórica, ha reducido el diferencial entre los tipos fijo/mixto y variable, haciendo que la subrogación sea menos atractiva”, explican desde idealista/hipotecas. 

Conviene recordar que en los últimos meses se está estrechando el ‘gap’ entre las diferentes opciones hipotecarias. Si hace unos meses las hipotecas fijas rondaban el 2,5% y las variables estaban sometidas a un euríbor superior al 4% más el diferencial, ahora apenas hay distancia. 

Según el comparador de idealista/hipotecas, las mejores ofertas fijas se mueven actualmente entre el 2% y el 2,5%, mientras que las mixtas, dependiendo de los plazos, parten desde el 1,7%. En el caso de las variables, el diferencial se suma a un euríbor inferior al 2,7% en tasa mensual, aunque las previsiones apuntan a más bajadas al calor de nuevos recortes de los tipos de interés. 

Desde la Asociación Hipotecaria Española también constatan la pérdida de fuelle de los cambios de hipotecas para mejorar las condiciones. Leyre López, analista de la AHE, afirma que puede entenderse que la caída de las subrogaciones se está produciendo “porque en general haya poco margen de mejora y las entidades no estén dispuestas a ir contra su margen. Desde el punto de vista de los consumidores, cabe destacar, por un lado, que en los últimos 10 años se ha contratado mucho tipo fijo, beneficiándose en su mayoría del escenario de tipos excepcionalmente bajos que marcó al periodo anterior a la crisis inflacionaria y, por otro lado, que los que tienen un variable están tranquilos sabiendo que los tipos de interés se están moviendo a la baja y las perspectivas apuntan a que se mantendrá así en los próximos meses”. 

La analista, no obstante, añade que todo ello “no quita que haya entidades que de forma puntual puedan poner en el mercado ofertas muy competitivas para atraer a clientes de otras entidades y ganar volumen, pero en general pensamos que actualmente no hay mucho margen de mejora, ni por diferenciales ni por tipos nominales”.

Cae el volumen de renegociaciones hipotecarias

Aunque la AHE no dispone de datos concretos sobre subrogaciones de hipotecas para la compra de vivienda (solo contabiliza las hipotecas con cambios registrales de fincas en general), sí ve representativa la reciente caída del volumen de las renegociaciones del crédito a la vivienda para poner sobre la mesa el cambio que vive el mercado hipotecario.

En concreto, el volumen de renegociaciones de hipotecas para vivienda acumulado entre enero y agosto se ha situado 2.282 millones de euros, frente a los 3.003 millones de euros contabilizados en los ocho primeros meses de 2022.

Además, la tendencia parece acelerarse con el paso de los meses. En mayo, justo antes de que el Banco Central Europeo (BCE) empezara a bajar los tipos de interés, se registraron renegociaciones por valor de 236 millones de euros, mientras que en agosto el importe se situó en 126 millones de euros.

“En lo que llevamos de año, el flujo de operaciones renegociadas muestra una dinámica más contenida. En agosto de 2024, el volumen de renegociaciones se situó en el 3,4% de las nuevas contrataciones, en línea con los meses anteriores y en claro contraste con el promedio de 2023, cuando estas operaciones superaban el 8%”, explica el documento de la AHE.  

Cómo son las subrogaciones hipotecarias actualmente

El informe de idealista/hipotecas muestra que la mayoría de las subrogaciones que se han formalizado durante el tercer trimestre se han firmado a un tipo de interés fijo, que vuelve a coger velocidad en el mercado gracias a la mejora generalizada que están aplicando los bancos a su oferta hipotecaria, tras las rebajas de los tipos de interés por parte del BCE.

En concreto, explica el documento del bróker hipotecario de idealista, “las subrogaciones de hipotecas que cambian hacia tipo mixto representan un 37%, volviendo a caer frente a las hipotecas fijas, que representan el 57%”. 

Desde el primer trimestre del año se está produciendo un trasvase progresivo del tipo mixto al fijo, mientras que la alternativa variable permanece estancada en niveles muy inferiores al 10%. Esa tendencia se observa también en el conjunto de nuevas hipotecas: “Solo el 1% de las hipotecas han sido a tipo variable en el tercer trimestre, frente al 62% a tipo fijo y el 37% a tipo mixto”, señalan desde idealista/hipotecas. 

Por otro lado, el informe hipotecario muestra que más de dos terceras partes de las hipotecas subrogadas tiene una financiación de hasta el 60,9% del valor de tasación de las viviendas, con una financiación media del 54%. El importe tiene un promedio de 179.000 euros (el dato más alto de los últimos cinco trimestres), mientras que la renta media de los hogares que han formalizado estas operaciones se ha situado cerca de los 4.890 euros al mes, por encima del trimestre anterior y en línea con los primeros meses de este ejercicio. En cuanto a la edad media de los hipotecados, se encuentra en 43 años, mientras que el endeudamiento medio permanece estable en el 24%, en línea con la media histórica y muy por debajo del nivel máximo del 30-35% que recomiendan los expertos.

En lo que se refiere a las solicitudes de subrogaciones hipotecarias (demanda, no operaciones formalizadas), la mayoría son de préstamos con un importe pendiente de pago inferior a 200.000 euros. 

Por CCAA, Cataluña destaca por su importe de subrogación de hipoteca solicitada, con 177.873 euros, mientras que Madrid representa el 27,9% de las solicitudes, seguida de Cataluña (20,3%) y Andalucía (14%).