La contratación de hipotecas fijas vuelve a entrar en modo rally

Las hipotecas fijas vuelven a convertirse en las grandes protagonistas del mercado, tras el freno de la modalidad mixta.

Según recoge el boletín del segundo trimestre de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), la contratación de préstamos para la compra de vivienda a tipo mixto se está suavizando este año a favor de los préstamos con tipo fijo, que están ganando de nuevo relevancia en el nuevo contexto de bajadas de tipos de interés por parte del BCE y de mejora de las ofertas hipotecarias por parte de la banca.

El documento recuerda que 2023 estuvo marcado por un "notable crecimiento" de los préstamos mixtos, que duplicaron su participación en el mercado, pasando del 15% al 30%. Sin embargo, en lo que va de año, la contratación de tipos mixtos se está ralentizando, frente al tipo fijo, que ha cogido ritmo ante las rebajas de tipos aplicadas por el Banco Central Europeo (BCE).

De hecho, el pasado mes de agosto, los préstamos a tipo mixto (que ofrece un periodo inicial fijo de entre uno y 10 años) han reducido su cuota del 34,4% al 28,9%, mientras que las hipotecas a tipo fijo concentraron el 61,5% de las nuevas contrataciones, lo que supone unos 15 puntos porcentuales más que en relación con los niveles del año 2023. Por tanto, esta modalidad acapara de nuevo más de tres de cada cinco operaciones, lo que supone su nivel más alto en dos años, y confirma así la tendencia que adelantaban los expertos en primavera. 

No obstante, y a pesar de esta caída, las mixtas siguen teniendo una presencia "más destacada" que antes del cambio de sesgo en la política monetaria (julio de 2022) cuando el BCE empezó una rápida subida de tipos de interés. En aquel momento, esta modalidad suponía el 15% de las nuevas originaciones.

En cuanto a los préstamos variables, se trata de una modalidad que ha continuado mostrando una evolución "descendente". Esta clase de préstamos, "que ha ido perdiendo popularidad en la última década, alcanza actualmente una cuota del 9,5% de las nuevas contrataciones, reflejando la preferencia de los consumidores por modalidades que ofrecen una mayor estabilidad a medio o largo plazo". Prueba de ello es que actualmente se encuentra en zona de mínimos de la serie histórica de la AHE, que arranca en 2003. Tanto en julio como en agosto, por primera vez, su cuota de mercado se ha situado por debajo del 10%, frente al más del 94% que llegaron a representar en 2006.

Se avecinan mejores ofertas fijas y mixtas

De cara a los próximos meses, todo apunta a que la contratación de hipotecas fijas y mixtas seguirán dominando el mercado, ante la previsión de que los bancos poco a poco vayan mejorando sus ofertas gracias a las rebajas del precio del dinero que está aplicando el BCE desde el pasado mes de junio. Desde entonces, se han producido tres recortes y los analistas creen que en diciembre habrá otro adicional y que en 2025 se sucederán varios movimientos a la baja adicionales.

Según los datos de idealista/hipotecas, actualmente hay más de una decena de bancos que están comercializando hipotecas fijas a un tipo de interés del 3% con las máximas bonificaciones. En la modalidad mixta, las ofertas más competitivas del momento están por debajo del 2,5% con un plazo fijo de entre tres y cinco años, mientras que en el tramo variable establecen unos diferenciales de entre el 0,5% y el 0,65%. 

De cara a final de año, se esperan las mejores condiciones hipotecarias de los últimos dos años, mientras que de cara a la próxima primavera podrían volver las hipotecas fijas al 2% y las mixtas a cinco años al 1,5%.

Efecto de las bajadas de los tipos de interés 

En el mismo boletín, la AHE destaca que los costes de financiación de las hipotecas están reflejando gradualmente una tendencia a la baja, en línea con el descenso que el euríbor ha mostrado en el último año, pasando del 4,1% de septiembre de 2023 al 2,9% del pasado mes. En octubre, el indicador hipotecario se mantiene a la baja con una media mensual provisional del 2,7%. 

Así, el tipo de interés efectivo llegó a alcanzar el 3,90% en el tercer trimestre de 2023, produciéndose una disminución de 0,44 puntos porcentuales a cierre de junio de este año, hasta el 3,46%.

Este recorte en el precio de las hipotecas se ha producido en consonancia con un ligero aumento en el plazo medio, lo que ha contribuido a abaratar "moderadamente" las cuotas mensuales: en el último año ha pasado de 732 euros de media a 713 euros.

"Este alivio que supone la bajada de los tipos de interés en la carga hipotecaria podría haber sido más significativo si no fuera por el aumento que ha experimentado el capital financiado en un contexto en el que los precios de tasación de los inmuebles residenciales vienen reflejando avances de forma continuada desde hace años", recoge el informe.

Además, señala que en el contexto de endurecimiento de tipos, los compradores optaron por hacer mayores aportaciones de fondos propios; es decir, dedicaron sus ahorros a amortizar anticipadamente parte de su hipoteca, lo que limitó el efecto de los aumentos de tipos de interés.

Sin embargo, la AHE indica que en el segundo trimestre de 2024 este comportamiento "parece haber cambiado", ya que se ha solicitado más capital que lo que se ha amortizado, lo que "ha diluido" el potencial beneficio de las bajadas de tipos de interés que viene aplicando el BCE desde el pasado mes de junio.