Cómo levantar alquileres razonables: el caso de éxito del Plan VIVE de Madrid contado desde dentro

España afronta un problema grave de falta de vivienda en alquiler y, más en concreto, de alquiler razonable. Casi el 60% de los alquileres superan el esfuerzo máximo recomendado para familias de ingresos medios, según datos de idealista. Y en el caso de Madrid, el 33% de los pisos en arrendamiento son aptos para una familia con ingresos medios.

Ante la elevada preocupación por la falta de oferta de vivienda asequible y los elevados precios, idealista ha organizado una mesa redonda denominada ‘La necesidad de vivienda de alquiler razonable’ donde han participado María José Piccio-Marchetti, directora general de Vivienda y Rehabilitación en la Comunidad de Madrid; David Botín, director general de servicios inmobiliarios de Aedas Homes, y Jaume Borràs, director de negocio de Culmia.

Los expertos coinciden en señalar un camino: poner más producto en el mercado para satisfacer la cada vez mayor demanda y una de las fórmulas pasa por la colaboración público-privada. La Comunidad de Madrid hace dos años puso en marcha el Plan VIVE, una medida que supone la concesión a una empresa privada por un determinado número de años de diferentes solares para la explotación de vivienda en alquiler a un precio asequible.

Se trata de una medida que está teniendo buena acogida y prueba de ello es que la región liderada por Isabel Díaz Ayuso (PP) ha lanzado un nuevo plan para desarrollar más viviendas de alquiler asequible en los próximos años (ya publicado en el Boletín Oficial de la región BOCM). Se trata de una solución joven y es un modelo diferente. En este caso serán viviendas en rotación, donde las ocuparán personas jóvenes que podrán estar en ellas hasta un máximo de siete años o hasta que cumplan los 35 años, pero con el mismo sistema de concesión y fórmulas de colaboración público-privada.

Esta medida se va a aplicar en otras CCAA donde gobierne el PP. Tras las elecciones del pasado 28 de mayo, este partido ha ganado en la Comunidad Valenciana y si llega a gobernar (en el caso de alcanzar un pacto con Vox), pondrá en marcha también un Plan VIVE: sacarán a concurso las parcelas públicas residenciales de la Generalitat y promoverán por colaboración público-privada 3.000 viviendas de alquiler para jóvenes, mayores y familias, de forma consensuada con el sector empresarial.

En Baleares también ha ganado el PP y, si llega a gobernar, pondrá en marcha el programa ‘build to rent’, de cesión de suelo público a la iniciativa privada para la promoción de viviendas de alquiler a precio tasado.

En esta mesa redonda se han puesto sobre la mesa aspectos clave, como qué es el Plan VIVE, cómo solventar el problema de la falta de vivienda asequible y cómo de rentable es levantar alquileres razonables para una promotora.  

Paloma Martínez-Almeida, Jaume Borràs, María José Piccio-Marchetti y David Botín idealista/news

¿Por qué surge el Plan VIVE y cuántas viviendas se levantarán en total?

María José María José Piccio-Marchetti señala que el Plan VIVE surge ante la necesidad que hay en la Comunidad de Madrid de dotar de vivienda a las partes de la sociedad que más difícil tienen el acceso, fundamentalmente los jóvenes. Hay un déficit de pisos en alquiler: mientras se crean unos 11.000 hogares anualmente, la producción de vivienda actual es de unas 8.000 unidades. La experta incide en que la mejor manera de poder dotar a los madrileños de vivienda a precios asequibles es incrementar la oferta, que es lo que contribuirá a que se reduzcan los precios. Por eso, han apostado por la colaboración público-privada: ofrecer mediante una concesión demanial por concurso público suelos en diferentes partes de la región. En los pliegos se limita el precio máximo del alquiler que está entre un 30% y un 40% por debajo del mercado.

En total, hay 6.600 viviendas que están en construcción y en los próximos años habrá nuevas licitaciones. “En los nuevos desarrollos que están en marcha ahora en Madrid hay una previsión de otras más de 1.200 viviendas en concreto, creo que en el desarrollo urbanístico del sureste de la capital Los Berrocales hay 900 viviendas más e irán saliendo más. Y luego lo que estamos haciendo es estudiar otras fórmulas diferentes de aplicar el Plan VIVE” sostiene.

Añade que la CAM tiene un nuevo proyecto para la nueva legislatura, adelantado por idealista/news: en este caso serían viviendas en rotación, donde las ocuparían personas jóvenes que podrían estar en ellas hasta un máximo de siete años o hasta que cumplieran los 35 años, pero con el mismo sistema de concesión y fórmulas de colaboración público-privada. Las rentas estarán un 40% por debajo del precio de mercado. Y también lo que hemos permitido es que esta forma de concebir y de construir vivienda asequible en colaboración pública privada, pueda implantarse en los ayuntamientos.

¿Qué soluciones se pueden aportar para solventar el problema de la vivienda?

La directora general de Vivienda y Rehabilitación en la Comunidad de Madrid señala que la solución no tiene que estar en que sean los propietarios los que asuman la carga del exceso de precios, pues eso es una responsabilidad de la administración. “Si hay que bajar los precios no hay que hacerlo a costa de que sean los pequeños propietarios de las viviendas que en nuestro país son mayoritarios los que tengan que asumir esa carga”, añade.

Izq. María José Piccio-Marchetti, directora general de Vivienda y Rehabilitación de la CAM, y Paloma Martínez-Almeida, directora de idealista/news idealista/news

Jaume Borràs, director general de negocio de Culmia, afirma que en relación con el tope de las rentas, hasta ahora “se hablaba siempre de los casos de otros países, ciudades como Berlín, ahora ya podemos hablar de lo que ha ocurrido en Cataluña, en concreto en Barcelona, y hay estudios académicos publicados que han demostrado cómo el efecto de ese índice de referencia, lo que ha provocado es un pequeño ajuste a corto plazo de los alquileres, pero rápidamente una retirada de producto en el mercado, con la consiguiente subida de precios. Y esto no solo afecta al particular que tiene su vivienda en alquiler, sino que además frena la inversión en operaciones típicas de ‘build to rent’ que se lo están repensando”.

David Botín, director general de servicios inmobiliarios de Aedas Homes, apunta que para que “el alquiler funcione tiene que funcionar para ambas partes y los inquilinos también necesitan estabilidad, no sólo económica, sino también de tiempo. Por lo tanto, cuando uno se decide a alquilar una vivienda porque no le queda más remedio o porque es su ‘modus vivendi’, lo que necesita también es tener una estabilidad de futuro en la que sepas que dentro de dos años no te van a sacar de tu vivienda porque el propietario quiere abortar el contrato”. Para el experto este desbalanceo se puede ajustar con modelos de alquiler más profesionalizados “donde las compañías no son personas, no son familias, tienen un negocio, quieren estabilidad, quieren trascender en el tiempo y por lo tanto lo que están buscando son inquilinos estables”.

Para Botín esa es la nueva visión para tener un escenario más profesionalizado de alquiler en España y que tiene que ir cambiando ese balance entre el 95% de alquiler de propietarios particulares y el 5% de alquiler profesional.

¿Cómo logra una promotora levantar vivienda en alquiler razonable con rentas un 40% por debajo del precio de mercado?

Borràs, de la promotora Culmia, asegura que hoy no sabrían levantar viviendas con una tasa de descuentos del 40%, que es lo que se ha hecho con el Plan VIVE de Madrid. “A día de hoy, yo creo que no es repetible. Nosotros invertimos no para quedarnos hasta el final de la concesión o del derecho de superficie, promovemos para después vender. Para que esto funcione tiene que haber un ‘gap’ entre la rentabilidad del precio de compra y la rentabilidad del coste de nuestro proyecto que nos permita ganar un pequeño margen. Y para que esto funcione tienen que pasar cosas que a día de hoy están dejando de ocurrir: La subida de los tipos está haciendo que el precio que nos pagaría un potencial comprador se vaya hacia abajo. Toda la inflación de los costes la estamos sufriendo y si queremos descontar de las rentas, pues ese equilibrio se rompe. Puede haber proyectos como el de Comunidad de Madrid o del Ayuntamiento de Madrid, puede haber algún caso en Barcelona donde las rentas también son baratas, donde esto aún puede encajar, pero en el resto de España funciona con ayudas”.

Izq. Jaume Borràs, director de negocio de Culmia, y David Botín, director de servicios inmobiliarios de Aedas idealista/news

¿Es rentable la vivienda razonable para una promotora hoy en día?

David Botín, de Aedas Homes, asegura que hace dos años, cuando empezaron con el Plan VIVE, la rentabilidad podía ser del 5-6%, pero ¿qué ha ocurrido desde entonces? “Desde entonces ha ocurrido que hemos tenido una subida de costes de construcción extraordinaria y el principal coste que tenemos en la vivienda en alquiler normalmente es la construcción, porque solemos operar o con suelos que aportaran las comunidades autónomas, en este caso la Comunidad de Madrid, o sobre suelos que normalmente son más baratos”, sostiene.

Además, con respecto a los alquileres sociales, el precio está topado porque no se han movido los módulos, con lo que las promotoras están produciendo más caro, pero alquilando en la misma renta que hace cinco o diez años en muchas CCAA.

En cuanto a la vivienda libre, Botín afirma que el alquiler también se ha topado al 2%, con la medida del Gobierno central de limitar la actualización de las rentas al 2% este año. “El escenario final es que la vivienda ha perdido mucha rentabilidad y que, por lo tanto, es difícil llegar a encontrar ese negocio que se mueva entre el 5% o 6% de rentabilidad, que es lo que estaba exigiendo el capital hace dos años”. A esto se suma, según Botín, el cambio de las condiciones financieras y el encarecimiento de la financiación.

“Tenemos un escenario en el que todo ha empeorado y, por lo tanto, es muy complicado que te salgan los números ahora mismo en cualquier modelo de alquiler, sobre todo si has de comprar el suelo y si es concesionario, pues también, sobre todo en aquellas comunidades donde los módulos nos se están actualizando. Ya vemos algunas comunidades que han actualizado módulos de forma importante, pero aun así es muy complejo porque se han estrechado muchísimo los márgenes y el capital cada vez es más exigente. Y como decía Jaume Borràs, lo que te puede ocurrir es que acabes haciendo una promoción que luego no tenga la rentabilidad suficiente como para ponerla en el mercado y sea interesante para el capital financiero”, apostilla el directivo de Aedas Homes.

En su opinión, sigue habiendo interés inversor, aunque ahora miso las inversiones se encuentran en un momento de ‘wait and see’ (esperar y ver). “Están esperando a dos cosas: una, a que se estabilice el mercado financiero, que eso es fundamental, saber dónde se va a estabilizar el coste de la deuda, y dos, a que haya oportunidades”, sentencia Botín.