El precio de la vivienda y el apetito de la banca disparan el importe de las hipotecas a niveles de 2008

Los nuevos hipotecados están firmando los préstamos más cuantiosos desde el boom inmobiliario. Según los datos de los notarios, el importe medio de las hipotecas para la compra de vivienda ha superado los 170.000 euros en los últimos dos meses, marcando máximos desde verano de 2008, mientras que el promedio de 2025 se acerca ya a los 168.000 euros, lo que también supone el nivel más alto desde dicho ejercicio. 

En ambos casos, la cifra está muy por encima del promedio de la serie histórica notarial que arrancó en 2007, y que actualmente se sitúa en 142.805 euros. 

La subida que está registrando la cuantía de las hipotecas está directamente relacionada con el repunte generalizado del precio de la vivienda en España. Según los datos de idealista, el precio de la vivienda en venta se situó en julio en 2.471 euros por m2, tras repuntar un 14,7% interanual, marcando un récord de la serie del marketplace inmobiliario. San Sebastián es la capital más cara de España con 6.230 euros/m2; seguida de Madrid (5.718 euros/m2), Palma de Mallorca (4.951 euros/m2) y Barcelona (4.943 euros/m2).  Zamora, en cambio, es la capital más económica con sus 1.227 euros/m2, junto con Jaén (1.285 euros/m2) y Ciudad Real (1.386 euros/m2).

Por otro lado, los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran que el precio de la vivienda libre se disparó un 12,2% interanual en el primer trimestre del año, registrando así su mayor alza interanual desde principios de 2007. Tras encadenar 44 trimestres consecutivos de alzas interanuales, el índice de precios se encuentra en máximos desde el boom inmobiliario. 

Al margen de los precios, otros factores que explican la situación actual del mercado son el apetito de los bancos por conceder más financiación o las medidas que ha puesto en marcha la Administración para facilitar la adquisición de un inmueble a colectivos concretos a trav

“Sin duda, el incremento del precio de la vivienda, y la predisposición de los bancos a conceder hipotecas están detrás de este incremento de importes medios, además de las diferentes medidas de apoyo a la compra por los jóvenes. Los precios están creciendo más que los ahorros, y esto obliga a pedir más dinero al banco”, explica Juan Villén, director general de idealista/hipotecas.

Un dato que muestra el interés de la banca por conceder más hipotecas es el incremento del porcentaje de financiación para la adquisición de viviendas, medido a través de la ratio denominada ‘Loan to Value’ (LTV).

Esta variable mide cuánto representa la financiación sobre el valor de los inmuebles y mantiene una tendencia al alza desde principios de 2024, hasta el punto de situarse actualmente en el 65%, muy cerca del récord de la serie histórica del Banco de España (66,5% en el cuarto trimestre de 2018). 

De forma paralela, también está creciendo el volumen de hipotecas que se firman por encima del 80%, el nivel habitual al que presta la banca en términos generales para evitar endeudamientos excesivos de los consumidores. Como muestran las estadísticas del supervisor financiero, casi el 12% de las hipotecas se firman con un LTV superior a ese nivel, la cifra más alta de los últimos seis años, coincidiendo con la puesta en marcha de medidas como los avales públicos para jóvenes que cubren hasta un 20% de la operación de compra. 

No obstante, el director general del bróker hipotecario de idealista recuerda que estos préstamos de mayor riesgo todavía están lejos de los máximos que se alcanzaron en el pasado, como en los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria o en 2013, el ‘annus horribilis’ para el mercado de la vivienda durante la crisis económica. Por aquel entonces, llegaron a representar más del 17% de las hipotecas firmadas. 

Además, las sucesivas bajadas de los tipos de interés que ha aplicado el Banco Central Europeo (BCE) desde el pasado verano, hasta dejar el precio del dinero en la eurozona en el 2%, hacen que las cuotas mensuales sean razonables para las familias, a lo que se suma también la creciente apuesta de los consumidores por los préstamos a tipo fijo, que minimiza el riesgo de las subidas de cuotas en el futuro. Según el último estudio de idealista/hipotecas, la opción fija supuso en julio el 82% de las operaciones en las que intermedió el bróker hipotecario, frente al 66% del año pasado. 

“La buena noticia es que, en un entorno de tipos bajos como el que estamos, las cuotas hipotecas son asumibles, y además se están firmando sobre todo hipotecas fijas, lo que elimina el riesgo de incrementos de cuota futuras. Tampoco vemos que los bancos estén asumiendo riesgos innecesarios, aunque es cierto que se debe vigilar el incremento del peso de las hipotecas por encima del 80%, para evitar cometer los errores del pasado”, argumenta Villén.

Las CCAA con los importes más altos 

Los últimos datos publicados por el Consejo General del Notario, correspondientes al mes de mayo, sitúan el importe medio de las nuevas hipotecas en el conjunto del país en 171.212 euros, aunque la cifra varía mucho según la comunidad autónoma.

Al frente del ranking se encuentran Madrid, con más de 277.000 euros, y Baleares (269.411 euros), mientras que las demás regiones ya cuentan con un promedio inferior a los 200.000 euros.

Cataluña y País Vasco superan la media nacional (con 188.130 euros y 172.473 euros, respectivamente), aunque hasta cinco comunidades tienen un promedio de los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda por debajo de 130.000 euros: Asturias (121.468), Castilla y León (117.512), Castilla-La Mancha (112.542), Murcia (112.069) y Extremadura (100.314).

Perfil del demandante de hipotecas actual

Dos de cada tres solicitudes recibidas en idealista/hipotecas en julio se encontraba en un rango de edad de los demandantes de entre 25 y 45 años; mientras que la situación laboral estable sigue siendo predominante: más del 80% disponen de un contrato fijo o son funcionarios. 

El endeudamiento medio general (que mide cuánto representa el pago de la hipoteca sobre la renta del demandante) se sitúa en el 27%, en tanto que la financiación media solicitada se sitúa en el 84%, con algo más de 164.000 euros; y unos ahorros aportados que rondan los 53.000 euros. 

Baleares destaca por su importe de hipoteca media solicitada, con 236.599 euros; junto con Madrid y Cataluña, con cuantías de 227.002 y 183.470 euros, respectivamente. 

La mayoría de los consumidores interesados en firmar una hipoteca tienen como objetivo la compra de una vivienda habitual (77,4%), aunque también hay peticiones para otros fines como adquirir una segunda residencia (10,6%) o mejorar las condiciones de la hipoteca que ya tienen firmada (6,4%). Por último, el 74,3% de las hipotecas solicitadas tiene un importe inferior a 200.000 euros.