Información sobre vivienda y economía

La ley hipotecaria cumple un año en plena tormenta del covid-19: qué ha mejorado y qué se espera en 2020

Pixabay
Pixabay

Ya ha pasado un año desde que entró en vigor la ley hipotecaria, bautizada oficialmente como Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019. Una normativa que llegó al mercado con tres años de retraso, envuelta de polémica y con la promesa de aportar más seguridad y transparencia a la firma de nuevos préstamos, tanto para el consumidor como para la banca.

Su llegada supuso una revolución para el mercado e importantes caídas en las nuevas operaciones en los primeros meses de funcionamiento. En junio de 2019, por ejemplo, las formalizaciones de nuevas hipotecas sufrieron su mayor descenso interanual desde 2013, el peor año de la crisis para el sector inmobiliario, mientras que en agosto las firmas registraron su peor dato en más de tres años. Con el paso de los meses, el sector poco a poco se fue adaptando a la nueva realidad, aunque la llegada de la crisis del coronavirus ha frenado en seco la recuperación.

Según los datos de los notarios, en abril la firma de nuevos préstamos para la compra de viviendas se desplomó un 57,2% interanual, con apenas 10.597 hipotecas formalizadas. Se trata de la segunda mayor caída de la historia y del peor dato de nuevas operaciones en casi cinco años.

Estos números se producen en plena digestión de los importantes y numerosos cambios que trajo consigo la normativa. Entre ellos, la obligación del consumidor de acudir al notario al menos 10 días antes de firmar la hipoteca para repasar el contenido de la misma y resolver las posibles dudas, la limitación de las comisiones por cancelar de forma anticipada los préstamos tanto en los de tipo variable como en los fijos y la limitación de los intereses de demora, la prohibición por ley de aplicar cláusulas abusivas como las suelo o la ampliación del plazo para que el banco pueda iniciar la ejecución de la hipoteca si hay impago, también conocida como cláusula de vencimiento anticipado (como mínimo hay que incumplir 12 mensualidades o el 3% del volumen del préstamo).

Entre las novedades también destacan que el cliente solo está obligado a pagar la tasación de la vivienda y las copias de la escritura que solicite, quedando exento de los demás gastos que conlleva la firma de la hipoteca (que los debe asumir el banco), que la entidad está obligada a analizar de forma pormenorizada la solvencia del cliente, a aportarle una batería de documentación e información antes de firmar el préstamo y durante toda su vigencia, y a asumir los gastos que conlleva cambiar una hipoteca. También quedaron prohibidas las contrataciones vinculadas de productos, lo que significa que un banco no puede obligar a un cliente a contratar por ejemplo un seguro para conceder el préstamo, aunque sí puede ofrecerle una bonificación a cambio. La ley también pretendía dar un impulso a las hipotecas fijas, abaratando el coste de cambiar un préstamo variable a uno cuyo interés permanece inalterado a lo largo de los años, independientemente de cómo evolucionen índices como el euríbor o el IRPH.

Además, la normativa llegó con la promesa de aportar más transparencia en la firma de hipotecas tanto a bancos como a consumidores, con el fin de evitar nuevos conflictos legales como los que acarrearon las cláusulas abusivas como las cláusulas suelo.

¿Y cómo ha impactado todo esto en el mercado?

Hay opiniones para todos los gustos. Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, explica que "en general, el balance de estos 12 meses ha sido muy positivo, sobre todo porque por fin hemos dejado atrás las muchas incertidumbres que han desconcertado tanto a los bancos y los consumidores, y ahora parece que las reglas de juego están claras para todos".

Por su parte, José Luis Martínez Campuzano, portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB), destaca que “para el sector financiero ha requerido un mayor esfuerzo operativo y en general es más exigente para las entidades que la mayoría de la regulación europea. Es importante que ofrezca mayor estabilidad jurídica y ayude a resolver las discrepancias existentes a nivel judicial”.

En esa misma línea, Diego San José Bernárdez, consejero delegado de BC Digital Services, filial de la empresa especializada en ofrecer servicios bancarios e inmobiliarios Grupo BC, sostiene que “la ley hipotecaria sin duda ha aportado aspectos muy positivos para el consumidor, se ha ganado en transparencia y equilibrio entre las partes contratantes, y se ha producido una profesionalización de todos los intervinientes en el proceso. Además, es de destacar el gran esfuerzo de entidades, gestorías e intermediarios financieros para dar formación específica a su personal de acuerdo con las exigencias de la ley”. 

Ese aspecto también lo resalta Villén, quien insiste en que "la regulación de los intermediarios de crédito, con la supervisión directa del Banco de España, permite profesionalizar más el sector y asegurar que la información que se facilita a los consumidores es transparente y completa, para que éstos puedan tomar las mejores decisiones".

San José Bernárdez también considera que la llegada de la normativa ha supuesto un revulsivo para el uso de plataformas digitales, lo que permite “mejorar la eficiencia y digitalización de los procesos de comunicación con los clientes y con otros operadores, como el Registro de la Propiedad, las tasadoras o las inmobiliarias”. Todo ello no solo reduce el consumo de papel, sino también los desplazamientos de los clientes a las oficinas, lo que ha cobrado especial interés durante los meses de confinamiento.

Para José Ángel Martínez Sanchiz, presidente del Consejo General del Notariado, “la ley demostró que se confiaba en la función notarial para darle más seguridad al ciudadano al que nos debemos, y el acta de transparencia material ha contribuido a que el consumidor comprenda mejor su préstamo". Además, recalca que la norma ha atribuido a los notarios una importante función: la de cerciorarse de que las entidades financieras han entregado a los ciudadanos toda la información que establece la ley, además de proporcionarles un asesoramiento imparcial y gratuito 10 días antes de la autorización de las escrituras públicas.

Sin embargo, desde la Agencia Negociadora de Productos Bancarios se muestran muy críticos y sostienen que “no puede decirse que se haya conseguido el principal objetivo que se perseguía con ese texto legal: una mayor protección del cliente hipotecario. Más bien al contrario. Las medidas y controles establecidas en la ley, si bien es cierto que reducirán la litigiosidad, será por la práctica inviabilidad legal de los futuros procedimientos contra las entidades financieras, en los que será imposible acreditar desconocimiento de las condiciones firmadas”.

Y añaden que “la profusión de controles en cuanto a la seguridad de que el consumidor ha entendido las condiciones del contrato de hipoteca en absoluto supone que el suscriptor de la hipoteca conozca mejor que antes su clausulado. La diferencia ahora es que por hasta tres veces el prestatario afirma entender las condiciones, lo cual no garantiza que así sea. Sí garantiza, sin embargo, que en un momento en que el crédito resulte más oneroso (como una subida de tipos de interés) su suscriptor no podrá alegar desconocimiento o falta de información, que es en lo que se han estado basando hasta ahora la avalancha de demandas contra las entidades financieras por distintos productos de crédito”.

En este sentido, el consejero delegado de BC Digital Services insiste en que, a pesar de que “se ha ganado en seguridad jurídica y el proceso de información en las notarías es positivo, debe garantizarse que el cliente entienda y no que manifieste que ha entendido la documentación de la hipoteca, pues en su caso podría volverse en su contra”.

Qué esperar de 2020

Para este año, las perspectivas sobre el mercado hipotecario son poco halagüeñas. Con la histórica recesión prevista para la economía y una tasa de paro que podría volver a situarse por encima del 20%, los expertos consultados por idealista/news dan por hecho que a lo largo de 2020 las firmas de nuevos préstamos para la compra de viviendas podrían retroceder entre un 30% y un 35%

"Todo depende de cómo sea la recuperación en estos próximos meses, y si se produce un rebrote en los últimos meses del año. Si hay un rebrote o no se toman las medidas adecuadas para que la economía coja ritmo, sin duda podemos presenciar una hecatombe sin precedentes", alerta el responsable de idealista/hipotecas.

Con este escenario sobre la mesa, el mercado cree que muchas familias tendrán más dificultades que antes para acceder a un préstamo hipotecario (por pérdida de empleo, caída de la capacidad adquisitiva...) y que los bancos serán más cautos a la hora de financiar la compra de nuevas viviendas (para evitar impagos que puedan lastrar todavía más el negocio bancario y su cuenta de resultados).

“El balance va a depender de lo que ocurra en la segunda mitad del año, pero no parece probable que recuperemos la esperada normalidad en el mercado hipotecario”, opina Enrique Benavides, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

También habla de incertidumbre San José Bernárdez, quien destaca que “desde la entrada en vigor de la Ley, se ha producido un descenso constante del número de operaciones formalizadas, muy acusado durante los primeros meses. Y parecía que en diciembre empezaba a normalizarse la situación, aunque la crisis del covid-19 ha irrumpido con toda su fuerza dejando un panorama incierto”.

Sin embargo, los expertos también creen que se mantendrán unas condiciones de financiación ventajosas para los clientes que tengan ahorros y puedan afrontar sin problema el pago de la cuota mensual, y que el tipo fijo seguirá cobrando fuerza en medio de un clima de incertidumbre.

Solo en marzo, coincidiendo con el decreto del estado de alarma, la firma de hipotecas fijas batió todos los récords al suponer por primera vez más de la mitad de las operaciones: según los datos del INE, de todos los préstamos para la compra de vivienda que ‘entraron’ en el Registro de la Propiedad, el 53% fue a tipo fijo.

"Por fin se ha producido el 'sorpasso' de hipotecas fijas, y viendo la subida del euríbor y sobre todo la caída tan fuerte del coste de la financiación a largo plazo para los bancos, no nos cabe duda de que la guerra hipotecaria se va a librar más en los tipos fijos", añade Villén.

No obstante, insiste en que cada consumidor debe elegir la hipoteca según sus circunstancias específicas, por lo que se seguirán firmando muchos préstamos a tipo variable.

Sus argumentos coinciden con los del gerente de la AHE, quien recalca que “la decisión de si endeudarse a tipo fijo o variable viene dada a día de hoy por la situación personal de cada deudor, ya que los bajos tipos de interés siguen en terreno negativo y la política monetaria del BCE tampoco ayudan a despejar las incertidumbres, ni tan siquiera en el medio plazo”.

Mientras, el portavoz de la patronal bancaria incide en que “en los últimos meses hemos visto un aumento de la preferencia de las familias por los tipos de interés fijos en la referencia hipotecaria en la que prima su objetivo de conocer la cuota hasta el vencimiento del préstamo en un entorno de tipos de interés excepcionalmente bajos. El compromiso de los bancos es ofrecer a sus clientes de forma transparente todas las opciones posibles y que estos elijan”.

Por otro lado, en el tercer mes del año el tipo de interés medio de las hipotecas giró a la baja, tras tres meses de subidas, para situarse cerca de los mínimos históricos marcados el pasado mes de noviembre (2,47%, frente al 2,56% actual). Todo un incentivo para que los hipotecados intenten mejorar las condiciones de su préstamo, ya sea a través de una novación (el mismo banco mejora las actuales) o de una subrogación (hay cambio de banco).

Y es que, como concluye el gerente de la AHE, “es inevitable que el empeoramiento de todos los indicadores económicos conlleve tensiones financieras a las economías domésticas y, por ende, que haya renegociaciones en los préstamos de todo tipo, incluidos los hipotecarios”.