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Hipotecas: el covid-19 expulsa del mercado hipotecario a los clientes con menos ahorros por un cambio en las tasaciones

Panorámica del Banco de España en Madrid / Gtres
Panorámica del Banco de España en Madrid / Gtres

A estas alturas es innegable que el golpe del coronavirus a la economía española va a tener una dimensión histórica... y generalizada.

En pleno ‘shock’ de la actividad y con la incertidumbre sobre cuándo y cómo vamos a salir de esta crisis como telón de fondo, todos los sectores y actores económicos están intentando adaptarse a la realidad y a la ‘nueva normalidad’ que se avecina. Unos cambios que también han llegado a las tasaciones de viviendas y que, a corto plazo, podrían frenar la concesión de hipotecas a los clientes con menos ahorros.

El Banco de España, consciente de que el covid-19 iba a provocar un parón de las transacciones inmobiliarias, envió el pasado 20 de abril una carta a las principales asociaciones de tasadoras del país en la que advertía de la dificultad de establecer un precio de mercado correcto por el estado de alarma y ante la posible caída del precio de la vivienda en los próximos meses.

Por ello, en la misiva recomendó a las tasadoras el uso de técnicas de valoración alternativas al tradicional método de comparación, que está regulado por el supervisor y establece que una tasadora debe comparar una vivienda al menos con otras seis comparables para poder calcular su valor. Uno de los nuevos métodos que se está usando a petición del Banco de España es el ‘método de actualización de rentas’, que consiste en obtener el valor del inmueble en base a las rentas del alquiler, aplicando cálculos a futuro como cuánto tiempo podría estar alquilada la vivienda y con qué renta.

Como explican desde una tasadora, “lo que ha hecho el Banco de España es señalar la especial dificultad que entraña determinar el valor de mercado en un período en el que no se han podido cerrar nuevas operaciones de venta o alquiler, solicitando que se extreme la calidad de la información de mercado disponible. En este sentido, los estándares internacionales de valoración proponen que, en estos períodos de especial incertidumbre para la determinación del valor de los activos, motivada por carencia de información precisa y actualizada, se afiance el análisis del valor con métodos complementarios al método directo de comparación, como puede ser el método de actualización de rentas para inmuebles en un mercado de alquiler". En todo caso, añade, “ambas metodologías de valoración no deberían conducir a resultados sustancialmente diferentes en la determinación del valor de mercado". 

Detrás de la propuesta del supervisor liderado por Pablo Hernández de Cos está reforzar el criterio de prudencia a la hora de conceder hipotecas por el que el sector financiero ha apostado en los últimos años para no repetir los errores cometidos durante el boom inmobiliario.

“Como es lógico, el Banco de España está trabajando para asegurarse de que los bancos son parte de la solución y no parte del problema, y para ello éstos deben salir airosos de la crisis, aunque por el camino vean cómo la morosidad se dispara y sus reservas de capital se ven amenazadas”, señala Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, quien sí detecta un impacto de este cambio en el mercado.

“A corto plazo está afectando de manera negativa, pues los métodos alternativos están arrojando valores de tasación bastante inferiores al de comparación (los precios de venta suelen tardar más tiempo en ajustarse) y desde luego por debajo del precio de venta acordado entre comprador y vendedor en los últimos meses. En idealista/hipotecas se han identificado ya varios casos con diferencias de entre el 10% y el 25% sobre el precio de compra”, explica.

Por su parte, Leandro Escobar, secretario general de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoracion de España (ATASA), sostiene que "pueden existir bajadas de valor puntualmente, pero, al menos de momento, no hemos detectado que sean de forma generalizada, porque hay muchísimos mercados locales: no están evolucionando igual los pisos con terraza que sin terraza, con zonas comunes amplias que sin ellas..., igual que no están evolucionando de la misma forma las grandes ciudades que las pequeñas, el centro que la periferia o la costa que el interior". Y añade que "lo que sí puede ocurrir es que las entidades, también con base en el principio de prudencia, estén tomando cautelas adicionales a las habituales a la hora de estudiar solicitudes de crédito con garantía hipotecaria inmobiliaria, dado el altísimo nivel de incertidumbre en el que nos encontramos".

En esa misma línea, la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) también achaca esas diferencias a casos puntuales. "En algunos mercados de características especiales, los resultados de ambos métodos podrían presentar diferencias algo más significativas. Por ejemplo, en aquellas zonas en las que la demanda no está interesada en alquilar las viviendas, sino únicamente en comprarlas, los precios de rentas tenderán a ser bajos en relación con los precios de venta y, por tanto, los resultados del método de actualización de rentas se podrían desajustar a la baja. Y los casos en los que se han detectado grandes diferencias entre los precios de tasación y de compra pueden responder a operaciones cerradas por encima del valor de mercado, y, solo muy puntualmente, a inmuebles que, al ser valorados por dos métodos, han visto penalizado su valor", recalca Paloma Arnaiz, secretaria general de AEV.

Desde la asociación recalcan que “en España, cuando la valoración se realiza para la constitución de un préstamo hipotecario, las sociedades de tasación deben estimar de manera prudente el valor mínimo que el bien podría alcanzar en un futuro. Y ese valor, que en España y la UE recibe el nombre de valor hipotecario, puede ser distinto al valor de mercado en un momento determinado, sobre todo si se está produciendo una caída en el precio de mercado que se espera que continúe en los años siguientes”.

En cualquier caso, los datos de mercado apuntan a que el precio de la vivienda tasada es ya de por sí inferior al precio de las viviendas vendidas. Según los datos de Tinsa, a cierre del primer trimestre el precio del m2 estaba en 1.383 euros, frente a los 1.440 euros/m2 que recogen las estadísticas del Consejo General del Notariado para el mismo periodo. Solo en los últimos ocho trimestres, la vivienda tasada está un 5,8% por debajo del precio de las viviendas transaccionadas, lo que se traduce en unos 83 euros/m2 de diferencia.

Y si al hecho de que desde que empezó la recuperación en 2014 el valor de tasación es más bajo que el precio de compra le añadimos que con los cambios de tasaciones el desajuste a la baja se podría estar ampliando más, nos encontramos con el siguiente problema: “dado que los bancos, por criterio de prudencia, se basan en este valor de tasación para limitar al 80% máximo el importe de la hipoteca, al comprador no le queda otra que rascarse el bolsillo y aportar la diferencia, o intentar negociar a la baja el precio de compra para que se acerque más al valor de tasación. Pero esta es una tarea complicada, sobre todo si el vendedor no tiene prisa por cerrar la operación o si ya se ha firmado un contrato de arras con un desembolso inicial y un precio de venta pactado”, alerta Villén.

Tomando como referencia la diferencia que están detectando los expertos del negocio hipotecario, estos son unos ejemplos prácticos para entender a cuánto equivale el impacto de los cambios en las tasaciones:

  Ejemplo 1   Ejemplo 2   Ejemplo 3   Ejemplo 4 
Precio de compra (€)        150.000         200.000          250.000         300.000 
Valor de tasación (€)        120.000         160.000         200.000         240.000
         
80% compra que financia el banco (€)        120.000         160.000         200.000        240.000
80% tasación que financia el banco(€)          96.000         128.000         160.000         192.000
         
Ahorros necesarios adicionales (€)          24.000            32.000           40.000           48.000

No podemos olvidar que, en términos generales, los bancos prestan hasta el 80% del menor de estos importes: el precio de compra de la vivienda o el valor de tasación. Esto significa que si la entidad reduce el importe máximo que puede conceder de hipoteca, al cliente solo le quedan dos opciones: aportar más recursos propios vía ahorro para poder compensarlo o conseguir que el vendedor aplique una rebaja en el precio.

“Por desgracia, quienes se encuentran en una encrucijada de difícil solución son los consumidores que no gozan de ese colchón de ahorros adicionales, aunque tengan trabajos muy estables y puedan pagar holgadamente la cuota hipotecaria. Si no aportan más dinero, perderán la vivienda, y posiblemente las arras que hayan podido firmar”, aclara Villén, quien concluye que “veremos si realmente se produce ese ajuste de mercado que se espera inferior al 10%, o si estamos ante un exceso de frenada que penaliza innecesariamente a los consumidores”.

Por su parte, Luis Martín Guirado, director de desarrollo de Negocio de la consultora y tasadora Gesvalt recalca que “es posible que, a nivel prudencial, los bancos estén prestando menos de lo habitual para proteger la calidad de los préstamos y asegurarse de la capacidad de pago de la deuda por parte de los prestatarios”. Y aunque sostiene que la crisis del coronavirus de momento se está recogiendo de forma muy suave en la valoración de los inmuebles, insiste en que “cuando salgamos de este shock, y en función de cómo evolucione la economía, veremos si existe un impacto en el valor hipotecario”.