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El importe de las hipotecas, en máximos desde el boom inmobiliario antes del impacto del covid-19

Las hipotecas que se firman en España cada vez son de mayor importe... y ya se están acercando a los niveles que registraban en los últimos coletazos del boom inmobiliario.

Segú los datos del INE, el importe medio de los préstamos para la compra de vivienda que se han formalizado en el primer trimestre se sitúa en 139.597 euros. Es la primera vez desde el dato se acerca a la barrera de los 140.000 euros desde los dos primeros trimestres de 2008, justo cuando el ciclo alcista económico e inmobiliario llegaba a su fin.

El importe medio de las hipotecas acumula ya 10 trimestres por encima de los 120.000 euros, marcando distancias con los mínimos registrados en primavera de 2013. Y es que, en el segundo trimestre del ‘annus horribilis’ para el mercado de la vivienda, los préstamos que se firmaban eran de menos de 92.200 euros de media. Desde esos niveles hasta el primer trimestre de este año, el importe medio se ha disparado más de un 45%.

¿Y a qué responde esta subida? Por un lado, la tendencia alcista de los últimos años ha estado respaldada por la subida del precio de la vivienda desde 2014, aunque el gran motor de esta vuelta a los niveles previos al boom ha sido que un grupo reducido de personas jurídicas formalizó en febrero varias operaciones de un importe superior a lo habitual. En ese mes, el importe medio de los préstamos por encima de los 176.000 euros. Se trata de una cifra inédita en la serie histórica que empezó en 2008 y que deja muy atrás el récord hasta la fecha: en febrero de 2008, el importe medio de las hipotecas formalizadas se quedó al borde de los 149.000 euros.

Los expertos explican que se trata de una subida puntual provocada por esas operaciones empresariales anómalas (en marzo, de hecho, las subidas interanuales han sido más moderadas, al superar en apenas 2.000 euros el importe medio de marzo de 2019) y asegura que la situación está lejos de avivar los fantasmas de una nueva burbuja en el mercado. Además, están convencidos de que habrá un claro cambio de rumbo por la llegada del coronavirus.

Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de la tasadora Tinsa, asegura que “la variación de febrero fue desde luego muy significativa, pero parece deberse más a temas muestrales puntuales que a cualquier tendencia estructural”, mientras que Luis Corral, CEO de Foro Consultores, también lo califica como un dato puntual, aunque no descarta que pueda llegar a repetirse en algún otro momento.

En esa misma línea, Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, tesorero de la AIC y miembro del Comité del COAPI Barcelona, sostiene que “la cifra de importe medio experimentado en febrero es una excepción sobre la media de los últimos años. Durante 2018 y 2019 se experimentó una fuerte subida en el precio medio el último cuatrimestre del año relajándose a inicio de año.  Este enero el dato fue excepcionalmente bajo, solo comparable con la cifra de agosto de 2017, por lo que el precio medio de febrero ha tenido una sobrerreacción debido, entre otros, a una concentración de pocas empresas constituyendo un gran número de operaciones hipotecarias de capital bastante elevado”. Además, explica que “esta tendencia tiene difícil consistencia ya que debido a la crisis del covis-19 se va a producir un descenso en el número de operaciones y del importe medio”.

Su tesis la refrenda Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, quien insiste en que “venimos de un período de incremento continuado del importe medio de las hipotecas, provocado tanto por la subida del precio de la vivienda como por la predisposición de los bancos a financiar un mayor porcentaje de la compra; sin embargo, pensamos que esta tendencia se verá seguramente truncada en los próximos meses, precisamente porque los dos factores mencionados seguramente se muevan en la dirección contraria”.

También comparte esa visión Mª Jesús Fernández, economista senior de Funcas, quien opina que “a partir de los próximos meses va a ser difícil que esa tendencia ascendente de los precios se mantenga. Dada la enorme incertidumbre que hay ahora mismo, lo más probable es que quienes tenían pensado comprar una vivienda pospongan esa decisión hasta que la situación se aclare, al menos hasta el año que viene. De modo que la presión alcista sobre los precios desaparecerá”.

Recordemos que el mercado da por hecho que el precio de la vivienda bajará con fuerza en los próximos meses (se esperan descensos mínimos del 3%, aunque algunas previsiones apuntan caídas de hasta dos dígitos) y que la vuelta a los niveles precovid-19 podría retrasarse hasta 2022. Es en este escenario de caída de precios y ante las previsibles dificultades de muchas familias para conseguir una hipoteca (por la inestabilidad laboral, la escasez de ahorros...) donde los expertos enmarcan el previsible giro a la baja del importe medio que conceden los bancos a los clientes para que compren una casa.

Aun así, el sector financiero saca pecho e insiste que en España más del 80% de las viviendas de las familias es en propiedad, un porcentaje mucho más elevado que a nivel europeo. “Y esto ha sido posible por el buen funcionamiento del mercado hipotecario español que se adapta a los deseos y necesidades de las familias y bajo unas condiciones de financiación muy favorables”, concluye José Luis Martínez Campuzano, portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB).