Burbuja inmobiliaria

Madrid es una de las siete ciudades entre los 21 grandes mercados analizadas por UBS que ha registrado un aumento del riesgo de sufrir una burbuja inmobiliaria, en un contexto global de ralentización de los mercados. La capital española encabeza el aumento de los precios de la vivienda (13,6% anual) y de los alquileres (8,5% anual), en medio una fuerte demanda de creación de hogares y escasez de oferta, incluida la obra nueva. Miami, Tokio y Zúrich afrontan los riesgos más altos de burbuja inmobiliaria, mientras Dubái es la ciudad donde más crece el índice, junto a Madrid y Múnich.

En Málaga, Benidorm, Marbella y Baleares los precios de la vivienda nueva han alcanzado picos históricos, superando, eso sí, por menos del 2,5% los máximos del ciclo expansivo de 2007, y siempre y cuando, se excluya la inflación, según datos de la tasadora Tinsa. Este incremento evidencia el sostenido atractivo de estas ubicaciones costeras, impulsado por la fuerte demanda y la escasez de oferta.

La Asociación Española de Análisis de Valor espera más actividad en el mercado de la vivienda para este año, aunque no ve indicios de que pueda llegar a producirse una nueva burbuja. Según su último observatorio residencial, las transacciones de inmuebles usados están en máximos históricos y el precio de la vivienda tanto en venta como en alquiler seguirán al alza en los próximos meses, ante una oferta insuficiente para una fuerte demanda estructural que "agrava los problemas de acceso a la vivienda". Con todo, la AEV insiste en que el sector se mantiene por debajo de niveles especulativos.

El vicepresidente del Banco Central Europeo (BCE), Luis de Guindos, ha señalado en una entrevista en RTVE al problema de la vivienda como el principal 'cuello de botella' para la sostenibilidad del ritmo de crecimiento de la economía española, como consecuencia del fuerte aumento de la demanda respecto de la oferta, sobre todo en alquiler. De Guindos mantiene las diferencias con la crisis inmobiliaria anterior, que desencadenó en el estallido de la burbuja inmobiliaria: "Es diferente, no hay una burbuja de crédito (...) El sistema financiero está muy saneado".

El riesgo de burbuja en el mercado inmobiliario de Madrid ha subido ligeramente una décima en comparación con el año pasado (0,56), pero sigue en un nivel moderado este 2024. Aunque los precios reales siguen estando un 25% por debajo de su máximo histórico en 2007, según el informe de UBS 'Global Real Estate Bubble Index', el mercado inmobiliario de la capital se ha "desvinculado del resto del país" en los últimos años: los precios de la vivienda (5%) y de los alquileres (15%) suben por encima de la media, ante una mayor demanda que oferta. Miami sufre actualmente el mayor riesgo de burbuja inmobiliaria en el mundo. Le siguen Tokio y Zúrich.

Cuando los bajos tipos de interés y la oferta de crédito motivaron la subida de precios de la vivienda en Portugal, como asegura el economista Carlos Tavares, nada hacía prever el riesgo de burbuja inmobiliaria al que se iba a enfrentar el país vecino. El experto ha concedido una entrevista a idealista/news para tratar los temas más importantes al respecto del sector inmobiliario, teniendo en cuenta la actualidad económica del país luso, así como la del resto de Europa, que está sufriendo las consecuencias de los elevados tipos actuales.

El mercado residencial a lo largo y ancho el planeta ha vivido tiempos convulsos durante este 2023. La compraventa de viviendas ha caído de forma generalizada en EEUU, Reino Unido, Alemania o Suecia, como en España. La oferta de casas en el mercado no termina de recuperarse, ante una alta inflación que se ha contenido a final de año y unos tipos de interés hipotecarios en máximos. Mientras, los precios no han caído, como preveían los expertos, y suben en la mayoría de países, aunque a un ritmo más pausado que tras la salida del covid.

El aumento de la inflación y de los tipos de interés en los últimos dos años ha llevado a una fuerte disminución en los desequilibrios en los mercados inmobiliarios de los grandes centros financieros mundiales, según el análisis de riesgo de burbuja inmobiliaria de UBS. En la edición de este año, solo Zúrich y Tokio permanecen en la categoría de riesgo de burbuja, frente a las nueve ciudades de hace un año. Toronto, Frankfurt, Múnich, Hong Kong, Vancouver, Ámsterdam y Tel Aviv vieron disminuir sus desequilibrios, aunque siguen sobrevalorados. Madrid, junto a Boston, San Francisco o Sao Paulo, mantiene valores razonables, lejos del riesgo de burbuja.

El análisis de riesgo de burbuja inmobiliaria en el mercado inmobiliario elaborado por UBS analiza que la principal causa del aumento de los precios de la vivienda en los últimos tiempos han sido las políticas de los bancos centrales.

El economista Miguel Córdoba asegura que en los últimos tres años ha constatado que no hay sueldo que permita comprar una vivienda nueva o usada en ciudades como Madrid, Barcelona, Mallorca o Ibiza. Por eso, analiza si han subido los costes de construcción, el precio del selo o los márgenes de constructores e inmobiliarias. Se puede constatar que el coste de los materiales ha subido de golpe y que la vivienda nueva se ha encarecido un 40% en los últimos cinco años. La conclusión es que la escasez de obra nueva está llevando a los precios a niveles difíciles de asumir por la clase media española y a una burbuja inmobiliaria localizada.

Desde Sídney a Estocolmo, pasando por Seattle, los mercados inmobiliarios que más subieron desde la pandemia se enfrentan a un ajuste de los precios, con caídas de dos dígitos a medida que la demanda se lo piensa dos veces antes de comprar. Los consumidores tienen más dificultades para acceder a un préstamo, y los que ya están hipotecados ven cómo aumentan las cuotas que pagan por sus casas.

Qué impacto tendrá en el sector inmobiliario el aumento de los tipos de interés que están llevando a cabo los bancos centrales en su lucha contra la inflación. CaixaBank Research analiza los mercados residenciales de las economías desarrolladas, que tras la pandemia han vivido un repunte importante de demanda y precios, llegando incluso al riesgo de burbuja inmobiliaria. “El endurecimiento de las condiciones financieras podría enfriar los signos de sobrevaloración de los precios de las viviendas”, concretan.

El precio de la vivienda nueva no para de subir y ya son 30 provincias en las que el valor medio de la vivienda nueva está por encima de los máximos de la burbuja inmobiliaria, según el análisis de Euroval sobre datos del Mitma. Baleares, Santa Cruz de Tenerife, A Coruña y Málaga son las regiones donde mayor diferencia entre el boom de 2007 y el primer trimestre de este año.

Los precios de la vivienda en la Unión Europea (10,5%) y en los países de la eurozona (9,8%) viven su particular 'rally' tras alcanzar subidas máximas en el primer trimestre de 2022, desde el boom inmobiliario de comienzos de siglo. Según Eurostat, todos los Estados miembros (de los que hay datos) mostraron aumentos y, en 17 de ellos, el incremento superó los dos dígitos. En España, el precio de la vivienda crece un 8,5%, por debajo de la media, pero supone la mayor subida interanual desde 2007.

La economía mundial se enfrenta a una inflación galopante que arrastra a las bolsas de todo el mundo, y en medio de una guerra que encarece los costes de las materias primas. La decisión de los bancos centrales de subir tipos para sofocar la inflación podría crear un efecto dominó no deseado en los mercados de la vivienda, que llevaría a una recesión económica global, según Bloomberg. Nueva Zelanda, República Checa, Hungría, y también Portugal, son algunos de los países con el mayor riesgo de un estallido de su burbuja inmobiliaria.

La ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, ha afirmado que el Gobierno no descarta la prórroga de la limitación del 2% de subida de las rentas en las actualización de los contratos de alquiler, actualmente en vigor hasta el 30 de junio. Dada la actual situación en la que todavía se encuentra la inflación, ha defendido que "tiene lógica" que el Gobierno mantenga las medidas para paliar los efectos de la guerra en Ucrania.

El tiempo medio de posesión de las viviendas en España se situó en 2021 en 16,4 años, tras subir casi un 5% interanual. Se trata de la cifra más alta de la serie histórica de los Registradores de la Propiedad. Consultores y agentes inmobiliarios afirman que los datos muestran la estabilidad del mercado, ajeno a las operaciones exprés del boom. También destacan que en la inmensa mayoría de las ciudades los plazos de venta suelen ser más largos que en las grandes capitales, que cada vez inmuebles se destinan al alquiler a largo plazo como inversión o que la falta de viviendas nuevas reduce las posibilidades de encontrar un nuevo hogar.

La industrialización está en el centro del foco informativo inmobiliario. Pero algunos expertos creen que en este momento existen algunos impedimentos para que se produzca el cambio. “El tejido productivo quedó muy dañado tras la burbuja de 2008. De hecho la gran mayoría son pymes con grandes dificultades para crecer. El problema de base está en nuestras empresas constructoras y en el sistema de subcontratación de empresas”, afirma Carolina Roca, CEO del Grupo inmobiliario Roca.

El supervisor financiero no ve señales de desequilibrio evidentes en el mercado de la vivienda doméstico, aunque sí reclama una mayor vigilancia del sector debido principalmente a las subidas de precios que se están produciendo en varios países de la eurozona, ya que la potencial transmisión de los efectos a España podría suponer una fuente de riesgo para la banca. El organismo también recuerda que la zona de la moneda común también es vulnerable por el fuerte aumento del endeudamiento de los hogares vía nuevas hipotecas.

La Fundación de las Cajas de Ahorros repasa en un informe que el buen momento que vive el mercado de la vivienda se debe a factores como el ahorro de los hogares durante la pandemia, el crecimiento del empleo y el acceso a financiación bancaria barata. Cree que este año se mantendrá la tendencia alcista y que los precios podrían subir en torno a un 6%, aunque en 2023 se podría producir un cambio ante el posible endurecimiento de la política monetaria. En su opinión, el principal factor de vulnerabilidad no es ni una situación de burbuja ni la posición financiera de las familias, sino de las hipotéticas subidas de los tipos de interés.

El mercado inmobiliario español se encuentra recuperándose con una evolución al alza de los precios, pero esta evolución no despierta la alarma en el Banco Central Europeo (BCE) respecto de la incubación de una burbuja inmobiliaria. Algo que sí sucede en otros países de la zona euro, donde la sobrevaloración de los precios de la vivienda es visible, según ha señalado el vicepresidente de la institución, Luis de Guindos.

Las ventas de viviendas y la firma de hipotecas están en niveles similares a los de 2007 y 2008, justo antes de que estallara el boom inmobiliario y la crisis económica y financiera. Sin embargo, los expertos afirman que en España ni estamos en la antesala de otra burbuja ni tampoco se la espera. Pese a la similitud que existe en esas cifras, otros indicadores como los precios, la construcción de nuevas casas, el endeudamiento medio de los hogares o las exigencias de los bancos a la hora de conceder nuevos préstamos marcan distancias con aquella época. Lo que sí recalca el mercado es que existen retos a corto plazo, como el alza de los costes de la construcción, la falta de suelo finalista disponible o las trabas burocráticas.

El Bundesbank, el banco central de Alemania, ha señalado que la escalada de los precios de los inmuebles, que se encuentran en promedio entre un 10% y un 30% por encima de lo justificable por fundamentales, representa una vulnerabilidad específica para la estabilidad financiera del país, junto con los elevados niveles de deuda acumulados y el riesgo de una subida de los tipos de interés en respuesta a la inflación.

Europa cuenta con varias ciudades que afrontan el riesgo extremo de burbuja inmobiliaria en los precios de la vivienda, según el índice Real Estate Bubble Index de UBS, en el que y Frankfurt encabeza la lista este año.

Lo expertos económicos lo llevan avisando desde hace tiempo: el precio de la vivienda se está disparando a nivel global en los países más ricos del planeta.