Mercado de la vivienda mundial: caídas de precios y mayor presión para los hipotecados

Desde Sídney a Estocolmo, pasando por Seattle, los mercados inmobiliarios que más subieron desde la pandemia se enfrentan a un ajuste de los precios, con caídas de dos dígitos a medida que la demanda se lo piensa dos veces antes de comprar. Los consumidores tienen más dificultades para acceder a un préstamo, y los que ya están hipotecados ven cómo aumentan las cuotas que pagan por sus casas.

En todo el mundo, el aumento del coste de los préstamos está presionando tanto a los compradores de viviendas como a los actuales propietarios. A medida que los bancos centrales de todos los países aumentan los tipos de interés, los precios de la vivienda caen, pero mientras tanto, millones de personas que pidieron préstamos a bajo precio para comprar casas durante la pandemia, en busca de casas más grandes, con más espacio para el teletrabajo o lejos del centro de las grandes urbes, se enfrentan ahora a pagos más altos a medida que se restablecen los tipos de interés

Los expertos no se atreven a vaticinar una nueva recesión como la de 2008, pero sí afirman que, si los bancos centrales se pasan de frenada, la recesión económica mundial podría empeorar aún más. Mercados calientes como Australia y Canadá ya se enfrentan a caídas de dos dígitos en el precio de la vivienda, y los economistas creen que la recesión mundial solo está comenzando: “Se quiere controlar la inflación, sin dañar la confianza del consumidor. Es una variable que puede desencadenar una recesión profunda”, destacan.

“Observaremos una recesión del mercado de la vivienda sincronizada a nivel mundial en 2023 y 2024”, ha destacado a Bloomberg, Hideaki Hirata de la Universidad de Hosei, execonomista del Banco de Japón. Advierte que “el impacto total de las subidas agresivas de tipos de este año tardará en manifestarse en los hogares”.

Los mayores costes para la financiación afectan a las economías de múltiples maneras. Los hogares con préstamos se aprietan el cinturón, mientras que un aumento de la cuota de una hipoteca desalienta a los posibles compradores a entrar en el mercado, arrastrando los precios de las propiedades y el desarrollo de obra nueva.

“Las familias jóvenes que se han endeudado nunca han experimentado hasta ahora un fuerte aumento de los tipos de interés en un momento en que sus salarios reales ajustados a la inflación están cayendo”, ha destacado Rob Subbaraman, jefe de investigación de mercados globales de Nomura Holdings. “esto podría ser un gran shock para ellos”.

Y es que muchas de estas familias se montaron en la ola de las políticas de dinero ‘fácil’ de los bancos centrales, con tipos bajos o incluso negativos, que se produjo, sobre todo, en los años posteriores a la crisis financiera y que durante la pandemia se expandió con la compra de casas más grandes, pero a precios más altos. Ahora, después de pagar precios récord se enfrentan a préstamos más altos justo cuando se dispara la inflación y se acerca una posible recesión.

El riesgo varía en función de los países

La exposición de los hipotecados al aumento de los tipos varía notablemente según el país. En EEUU, por ejemplo, la mayoría confían en préstamos hipotecarios a tipo fijo hasta 30 años. Las hipotecas a tipo variable representaron alrededor del 7% del total de préstamos convencionales en los últimos cinco años. Por el contrario, en otros países solo se ofrecen préstamos fijos por tan solo un año, o hipotecas a tipo variable que se mueven de acuerdo con los tipos de interés oficiales.

Australia, Nueva Zelanda, Reino Unido o Canadá presentan un mayor peso de las hipotecas variables en el conjunto del mercado hipotecario. El caso neozelandés es el claro ejemplo de auge inmobiliario y caída: el banco central ha subido tipos siete veces en los últimos 10 meses; los precios de la vivienda bajaron un 11% en julio desde el máximo de noviembre del año pasado, según the Real Estate Institute, y los economistas prevén que eventualmente pueden caer hasta un 20%.

La mayoría de países está capeando la actual desaceleración de los precios de la vivienda, en algunos todavía ni se registran tasas negativas, solo crecimientos mucho más moderados. Expertos y economistas afirman que los balances y los ahorros de los hogares son sólidos, el mercado laboral prospera y los estándares crediticios se han endurecido desde la crisis financiera de 20089, lo que significa que es poco probable que se produzca una cascada de incumplimientos de pagos y desahucios.

Incertidumbre ante el impacto económico que podría suponer la recesión

El valor de las propiedades inmobiliarias sigue siendo un parte importante de la riqueza de las familias. Sin embargo, los economistas no descartan que si actuales caídas de los precios se convierten en importantes descensos para los hogares, los bancos y los promotores, podría afectar de lleno a una economía mundial que está al borde de la recesión, tal y como advierte advirtió el Fondo Monetario Internacional.

“Dado que la crisis de asequibilidad de la vivienda es muy grave en muchas economías importantes, el enfriamiento de los precios de la vivienda puede tener algunos efectos positivos”, destacó por otro lado, Kwan Ok Lee, especialista en vivienda en la Universidad Nacional de Singapur.

En algunos países, los gobiernos ya han intervenido para ayudar a los consumidores en apuros que se enfrentan a pagos que aumentan rápidamente. En Corea del Sur, una de las primeras economías de Asia-Pacífico en comenzar a subir los tipos, los legisladores acordaron desembolsar más 290 millones de dólares, unos 288 millones de euros al cambio actual, en fondos para ayudar a reducir la proporción de hogares con hipotecas variables.

En Polonia, algunos hipotecados han visto duplicar sus cuotas mensuales a medida que aumentaban los tipos. El gobierno intervino a principios de año para permitir que los polacos suspendieran los pagos hasta por ocho meses. La medida acabó con las ganancias de los principales bancos del país después de que la industria se viera obligada a reservar 2.780 millones de dólares en provisiones (2.765 millones de euros).

China está lidiando con una creciente crisis inmobiliaria vinculada a una ola de impagos de promotores e hipotecados que retienen los pagos del préstamo para viviendas en construcción. En otros países, las ondas también están comenzando a extenderse.

En Suecia, uno de los mercados más populares de Europa, los precios de las viviendas han caído alrededor de un 8% desde la primavera, y la mayoría de los economistas esperan una caída del 15%. El aumento de los tipos también está presionando a las empresas inmobiliarias que se endeudaron en los mercados de bonos para financiar sus operaciones, lo que deja a los inversores cada vez más preocupados por su capacidad para refinanciar esa deuda.

Las caídas de precios también se están acelerando en el Reino Unido. El valor de las viviendas se mantiene estable o cae en casi la mitad de los distritos de Londres, según muestra un análisis de Bloomberg. HSBC Holdings ha advertido que el Reino Unido está en la "cúspide de una recesión de la vivienda" y que la demanda probablemente se desplomará un 20% durante el próximo año.

Alrededor de 1,8 millones de hipotecados en Reino Unido deben refinanciar su préstamo el próximo año. “Los más vulnerables son los que accedieron a su primera vivienda cuando los precios se dispararon durante la exención fiscal del impuesto de timbre introducida en el verano de 2020 para impulsar el mercado durante la pandemia. Aquellos que solo se fijaron en el corto plazo se enfrentan ahora a reembolsos significativamente más altos en un momento en que los salarios reales están cayendo a un ritmo récord y el costo de vida se está disparando”, destacan los expertos.

Goldman Sachs Group estima que los precios en EEUU se estancarán en 2023

Si bien EEUU el riesgo hipotecario es menor, un país acostumbrado al tipo fijo, el aumento del coste de los préstamos en los últimos meses ha empujado a los compradores más presionados a obtener préstamos más flexibles que tienen tipos de interés variable. La proporción de hipotecas variables en las solicitudes de préstamos saltó en julio al nivel más alto en 15 años, según datos de Zillow Group.

Goldman Sachs Group estima que los precios en EEUU se estancarán en 2023, aunque ya hay señales de caídas más rápidas en algunas regiones. Los vendedores están recortando los precios en áreas de auge durante la pandemia que atrajeron a teletrabajadores y experimentaron algunas de las mayores ganancias en los últimos años, mientras que los constructores de viviendas se enfrentan a un exceso de stock que no pueden vender.

En Australia y Canadá, los economistas anticipan una crisis notable. Las hipotecas a tipo variable representaron casi el 60% del total de nuevos préstamos para viviendas en Canadá, que vivió un frenesí inmobiliario a principios de este año.

Según una investigación del Banco Nacional de Canadá, un tercio de la deuda hipotecaria variable pendiente de pago ya ha visto aumentar sus pagos mensuales en línea con la tasa de referencia del banco central. En combinación con otros factores, como la apertura de líneas de crédito, el creciente incremento de los intereses podría reducir en un 0,65% del ingreso disponible colectivo de los canadienses durante los próximos tres años, según la investigación.

“Corremos el riesgo de ver una desaceleración en la actividad del gasto”, destacó Robert Kavcic, economista del Banco de Montreal. “Técnicamente no estamos pronosticando una recesión, pero estamos muy cerca”.

En Australia, onde los precios de las viviendas registraron en agosto su mayor caída mensual en casi cuatro décadas. Si bien los hogares han mostrado resistencia al aumento de los tipos de interés, el próximo año llegará un punto crítico, con miles de millones de dólares en préstamos hipotecarios fijados en tipos de interés mínimos que se acercan a su refinanciamiento. En Australia, los préstamos a tipo fijo tienden a ser de una duración relativamente corta, de dos a tres años.