Funcas: “El principal riesgo inmobiliario no es una burbuja, sino las subidas de los tipos de interés”

La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) ha publicado un informe en el que analiza por qué el mercado inmobiliario ha logrado reponerse de forma rápida del golpe de la pandemia.

A pesar de que la crisis sanitaria impactó en el sector durante los meses de confinamiento, el mercado ha retomado la tendencia alcista que venía registrando antes del covid e incluso se ha acelerado en segmentos como el de la vivienda nueva. Un hecho que, según Funcas, responde a la situación de la oferta y la demanda.

“Pese al deterioro de la renta de los hogares como consecuencia de la pandemia, el mercado de la vivienda ha mantenido su dinamismo, con un incremento de las transacciones en 2021 del 35% y de los precios del 4,3%. La acumulación de ahorro durante la crisis es la principal explicación de este comportamiento atípico, junto con el acceso a una financiación abundante y el crecimiento del empleo”, afirma el organismo.

Funcas cree que el actual ciclo alcista se mantendrá a lo largo de este año, impulsado por las favorables condiciones financieras de los hogares, y prevé un incremento de los precios de la vivienda cercano al 6%, por encima del comportamiento de la renta disponible de los hogares.

El estudio detalla que entre 2020 y 2021, como consecuencia del impacto de la pandemia en el empleo, los ERTE y la inflación, la renta disponible bruta se ha reducido un 2,5% en términos reales. Sin embargo, el ahorro de las familias, que aumentó en 75.000 millones de euros en total en el periodo 2020-2021, no solo ha marcado distancias con la época de la burbuja (caracterizada por el sobrendeudamiento de los hogares), sino que ha sido el factor determinante que ha hecho repuntar la demanda de vivienda.

Otro factor clave en el impulso de la demanda de vivienda ha sido la recuperación del empleo en los últimos meses, unida al contexto de abundante liquidez y bajos tipos de interés que prevalece desde antes de la pandemia, y que contrasta con la escasez de financiación durante la anterior crisis.

En este punto, Funcas destaca que “el impacto en la demanda es doble: los particulares que compran vivienda propia tienen acceso a créditos hipotecarios en condiciones excepcionalmente favorables, y los inversores que compran para alquilar consiguen una remuneración elevada en comparación con las alternativas disponibles (del orden del 3,7%, según el Banco de España, sin contar las ganancias asociadas a la revalorización de los activos)”. Por el lado de la oferta, la fundación recalca que “ha tendido a reducirse como consecuencia de la parálisis del sector de la construcción durante el periodo de confinamiento y, posteriormente, como consecuencia de la aparición de cuellos de botella en la cadena de suministros y de la subida de los precios de los materiales”.

Por tanto, agrega Funcas, “el dinamismo del mercado de vivienda es el resultado de tendencias de fondo en la oferta y la demanda, y no de un comportamiento exuberante de un mercado desconectado de la economía real o de las posibilidades financieras de los compradores".

Sin visos de otra burbuja inmobiliaria

A pesar de la mejora que ha registrado el mercado de la vivienda en España, los datos siguen mostrando una gran diferencia entre la situación actual y la que se vivió en 2007-2008.

Según los datos del INE, durante el año pasado se vendieron en España más de 565.500 viviendas, la cifra más alta en 14 años, aunque casi un 30% menos que en 2007. Por otro lado, la estadística del Ministerio de Movilidad, Transportes y Agenda Urbana (Mitma) sitúa el número de visados de obra nueva por encima de las 108.000 unidades en 2021, máximos desde 2009, aunque muy lejos de los más de 865.000 visados de 2006.

Además, el estudio de Funcas añade que “la carga financiera que entraña la compra de vivienda supera ligeramente el 30% de la renta disponible de los hogares, en ligero retroceso en relación con 2019 y significativamente menos que en el periodo expansivo anterior a 2008. Por otra parte, el precio medio representa alrededor de siete años y medio de renta disponible de los hogares, un valor consistente con las recomendaciones de los reguladores”.

También insiste en que los bancos no están relajando los criterios de concesión de nuevas hipotecas, que la mayoría de las operaciones se están firmando a un tipo de interés fijo, y que solo el 3% de los préstamos se conceden por una duración superior a 30 años, frente al 70% en 2007.

Sin embargo, sí está aumentando el riesgo de burbuja inmobiliaria en algunas grandes economías. El estudio de Funcas resalta que “preocupa la espiral alcista de los precios de la vivienda en EEUU, Reino Unido y Alemania”, y afirma que la situación es “especialmente tensa en Holanda, uno de los países donde los síntomas de burbuja son más evidentes: elevada incidencia de préstamos por un valor superior al 80% al precio de tasación, hogares sobrendeudados e incrementos sostenidos de precios con doble dígito”.

La inflación y los tipos de interés marcarán el futuro

Tras un 2022 de estabilidad, la fundación cree que en 2023 podría producirse un cambio de escenario, derivado de las posibles subidas de los tipos de interés.

Según el estudio, el giro de política monetaria debería restringir la demanda, a la vez que la oferta se expande, provocando una ralentización de los precios de la vivienda hasta situarse en línea con el crecimiento de la renta de los hogares.

“Las perspectivas apuntan a incrementos adicionales de precios a corto plazo, como consecuencia de la persistencia de los factores alcistas subyacentes tanto del lado de la demanda como de la oferta. La merma de renta disponible de los hogares generada por la inflación se compensará recurriendo al sobreahorro y al crédito hipotecario en condiciones todavía favorables. La anticipación de tipos de interés más elevados en años venideros incluso podría provocar un repunte transitorio de las intenciones de compra. Sin embargo, el mercado debería moderarse a medio plazo a medida que las condiciones de financiación se endurecen, como es de prever, lo que debería restar fuelle a la demanda”, añade Funcas.

El cambio será más evidente a partir del año que viene, cuando, según el organismo, “los tipos de interés de las hipotecas integren el giro de la política monetaria”. Recordemos que el precio del dinero se mantiene en los mínimos del 0,0% desde primavera de 2016, pero que el Banco Central Europeo (BCE) podría verse obligado a subir tipos para frenar la escalada de la inflación, que en febrero ha batido récord en la eurozona y ha superado el 7% en países como España, frente al objetivo de la autoridad monetaria de mantener el alza de precios en torno al 2%.

Con todo, concluye Funcas, “el principal factor de vulnerabilidad no proviene de la posición financiera de las familias ni de la formación de una burbuja, sino de los efectos macroeconómicos de un hipotético incremento de los tipos de interés, en un contexto incierto de inflación”.