Un 2023 convulso para la vivienda en el mundo: cae la oferta, menos ventas y disparidad de precios

El mercado residencial a lo largo y ancho el planeta ha vivido tiempos convulsos durante este 2023. La compraventa de viviendas ha caído de forma generalizada en EEUU, Reino Unido, Alemania o Suecia, como en España. La oferta de casas en el mercado no termina de recuperarse, ante una alta inflación que se ha contenido a final de año y unos tipos de interés hipotecarios en máximos. Mientras, los precios no han caído, como preveían los expertos, y suben en la mayoría de países, aunque a un ritmo más pausado que tras la salida del covid.

Las estimaciones del Fondo Monetario Internacional (FMI) y de la sucursal en Dallas de la Reserva Federal sugieren una subida en los precios mundiales del 1,3% entre el primer y el segundo trimestre de 2023, y las previsiones para el resto del año apuntan a nuevas subidas en los próximos dos años, aunque a un ritmo más estable, lejos de los dígitos vividos tras la salida de lo peor de la pandemia.

Los precios de las casas cayeron desde máximos en EEUU, Canadá, Australia, Reino Unido, Alemania o Suecia, pero mientras los primeros han recuperado una suave senda de crecimiento, los países europeos mantienen las caídas en los últimos meses del año.

El precio de la vivienda en Estados Unidos volvió a aumentar en octubre, ya por noveno mes consecutivo, hasta un 4,8% interanual, según datos de S&P CoreLogic Case-Shriller. Se trata del mayor incremento anual en lo que va de año, con subidas en 19 de las 20 principales ciudades. Detroit, San Diego y Nueva York estuvieron entre las ciudades con las mayores subidas de precios. Mientras, la parte occidental del país siguió siendo la más débil, según la estadística.

Además, Bloomberg prevé que los precios de las viviendas en Australia se eleven cerca de un 7,7% este año. Estos datos están sorprendiendo a los economistas, que pensaban que las subidas de tipos harían caer los precios de las viviendas.

Reino Unido, Alemania o Suecia han sido algunos de los países más golpeados por esta crisis de la vivienda. La subida de los tipos de interés en Gran Bretaña por encima del 5% han disparado las cuotas de las nuevas hipotecas, y han frenado las transacciones y los precios hasta finales de año.

El mercado residencial de Suecia vivió un cambio de tendencia en 2022. Los precios de la vivienda empezaron a bajar debido a la ralentización de la demanda, la caída del poder adquisitivo de las familias y el encarecimiento de los préstamos hipotecarios. Y de momento no hay signos de mejora.

Asimismo, el precio de la vivienda continúa su caída en Alemania, con cerca de un 10,2% de bajada en el tercer trimestre frente a datos de hace un año. Se trata del cuarto trimestre consecutivo de descensos, además de la bajada más elevada desde que la Oficina de Estadística alemana comenzó a registrar datos en el 2000.

Los precios de la vivienda en el Reino Unido cayeron un 1,2% interanual en octubre, su mayor caída en la última década, según la Oficina de Estadísticas Nacionales (ONS, por sus siglas en inglés), lo que deja el precio medio de la vivienda en libras 288.000 (333.100 euros), unas 3.000 menos que hace 12 meses.

Londres (-3,6%) se anotó la mayor bajada del país, con un porcentaje de caída que no se veía desde agosto de 2009. La capital sigue siendo la zona más cara del país, con algo más de 515.500 libras (597.000 euros).

Los datos se basan en acuerdos finalizados en octubre, que podrían haberse acordado varios meses antes, son cifras menos cercanas que las de Halifax y Nationwide, que ya hablan de cierta recuperación en noviembre, de apenas un 1%.

La subida de los tipos de interés para frenar la escalada de la inflación a nivel mundial parece haber tocado techo en las grandes economías, pero un retorno a tipos bajos se antoja lejano hasta que no se estabilice la evolución de los precios.

La subida del precio de dinero ha encarecido las peticiones de hipotecas, aumentando los intereses hipotecarios a porcentajes que no se veían desde el anterior boom inmobiliario.

Esta caída de las hipotecas ha arrastrado a las transacciones de viviendas, después de registrar máximos en muchos países entre 2021 y 2022. Pero la caída de la oferta de viviendas en el mercado, mientras la demanda sigue subiendo, ha frenado el descenso de los precios desde máximos, registrada desde el año pasado.

Los expertos lo achacan, entre otros motivos, a que los actuales propietarios, que compraron con buenas condiciones hipotecarias frente a los actuales, son reticentes a vender ahora para encontrarse con nuevos préstamos en peores condiciones de financiación. Lo que ha hecho que los precios vuelvan a subir.

La capacidad de acceso a la vivienda para los compradores primerizos o para los asalariados con sueldos más bajos seguirá siendo difícil en la mayoría de países. Y es que la falta de vivienda será una característica común en la mayoría de las economías desarrolladas.

Por ciudades, el crecimiento anual del precio de la vivienda sigue ralentizándose en todo el mundo. Esta es la principal evidencia del Índice Global de Ciudades de Knight Frank del segundo trimestre de 2023.

El paso del 3,2% en el primer trimestre de este año al 1,7% en el segundo trimestre marca la cuarta ralentización consecutiva desde el reciente máximo alcanzado en el segundo trimestre de 2022, cuando el auge del mercado inmobiliario tras la pandemia impulsó el crecimiento anual hasta el 11,8%.

De las 107 ciudades analizadas, 42 han registrado caídas, mientras que las ciudades españolas, Barcelona (1,4%) y Madrid (2,7%) están entre las urbes donde siguen aumentando los precios residenciales, una liderada por Ankara, Estambul y Dubái

China trata de rescatar a su mercado inmobiliario

Mientras, el sector inmobiliario en China contiene la respiración después de años marcados por la crisis de sus grandes promotoras, como Evergrande o Country Garden, que han caído en impagos de deuda, tanto nacional como extranjera, que las tienen ahogadas, y con miles de viviendas inacabadas.

El Gobierno del gigante asiático ha intervenido para contener un mayor estallido de la burbuja inmobiliaria. El Ejecutivo de Xi Jinping ha elaborado una lista de 50 promotores inmobiliarios para recibir apoyo financiero, incluido Country Garden o Sino-Ocean Group (otro promotor que no realizó los pagos).

Este apoyo tiene como objetivo guiar a las instituciones financieras a brindar apoyo a través de préstamos, deuda y financiamiento de capital. En otras palabras, la idea es que los bancos aumenten la financiación a los promotores para reducir el riesgo de incumplimiento adicional y garantizar que se completen los proyectos de vivienda.

Evergrande lo tiene más difícil, pero el Tribunal Superior de Hong Kong ha decidido posponer hasta el próximo 29 de enero la audiencia sobre la petición para la liquidación del gigante inmobiliario chino, presentada en junio de 2022 por el acreedor Top Shine Global y que tenía fijada su fecha para este 4 de diciembre.

Las dificultades financieras de Evergrande se agravaron en septiembre, tras el arresto de su fundador como sospechoso de haber cometido varios delitos, y la imposibilidad de realizar nuevas emisiones de deuda como consecuencia de la investigación de una de sus principales filiales, Hengda Real Estate.

Ahora, la caída de los precios de las viviendas en Pekín aviva la alarma en el sector inmobiliario de China, ya que se encuentran discrepancias entre los datos oficiales y la información que facilitan las inmobiliarias.

Según estos últimos, los precios de las viviendas han caído entre un 10% y un 30% desde los máximos de 2021. Según la Agencia Nacional de Estadísticas (NBS por sus siglas en inglés) los precios de la vivienda usada en la capital cedieron solo un 1,4% interanual en noviembre, pero está un 5% más alto que frente a hace dos años.

Los analistas advierten de que la crisis del sector inmobiliario chino plantea un enorme riesgo para la economía, congelando la actividad de la construcción, reduciendo la riqueza de los hogares y afectando a la confianza de los consumidores.