Burbuja inmobiliaria en Alemania

Desde la pandemia, el precio de las propiedades en Alemania, tanto las destinadas a la vivienda como al comercio, no ha parado de bajar, lo que ha provocado que el volumen de transacciones se viera considerablemente reducido. Sin embargo, la consultora JLL, asegura que, en los nueve primeros meses se han registrado 23.400 millones de euros en la compraventa de inmuebles, lo que refleja un aumento del 5% con respecto al mismo periodo del año pasado.

Los precios de la vivienda en Alemania se estabilizarán en los próximos meses y volverán a subir un 2% a partir de 2025, y hasta un 3% en 2026, según los analistas encuestados por Reuters. Los precios del residencial germano sufrieron en 2023 la mayor caída registrada de la serie histórica, hasta un 7,2% menos, y para este año se estima que baje un 1,4% adicional. Desde el pico alcanzado en el segundo trimestre de 2022 han bajado hasta un 14%, después de dispararse un 25% durante la pandemia.

El pesimismo entre los constructores de viviendas en Alemania alcanzó un nivel nunca visto en el arranque de 2024, según la última encuesta realizada por el Instituto de Investigación Económica de Múnich (Ifo), como consecuencia de la falta de pedidos en un mercado lastrado por el impacto de los elevados tipos de interés y el aumento de los costes para la edificación. "Las perspectivas para los próximos meses son sombrías", destaca el estudio, ante unas previsiones de falta de nuevos desarrollos y la cancelación de proyectos en curso.

El ajuste del mercado inmobiliario de Alemania se intensificó en el cuarto trimestre de 2023, cuando los precios disminuyeron en promedio un 7,2% interanual, la mayor caída de toda la serie histórica del índice elaborado por la asociación bancaria VDP, con un desplome particularmente profundo en el segmento comercial.

El precio de la vivienda en Alemania continúa cayendo hasta registrar descensos récords en 60 años durante 2023. Los elevados costes de financiación, la falta de apoyo político, unas estrictas medidas de eficiencia energética y la subida en los costes de los materiales hacen que la mayoría de los inversores hayan decidido asumir menos riesgos con sus adquisiciones. En concreto, el índice inmobiliario alemán del Kiel Institute for the World Economy confirma que los precios cayeron entre un 9% y un 20%, según las distintas tipologías.

El mercado residencial a lo largo y ancho el planeta ha vivido tiempos convulsos durante este 2023. La compraventa de viviendas ha caído de forma generalizada en EEUU, Reino Unido, Alemania o Suecia, como en España. La oferta de casas en el mercado no termina de recuperarse, ante una alta inflación que se ha contenido a final de año y unos tipos de interés hipotecarios en máximos. Mientras, los precios no han caído, como preveían los expertos, y suben en la mayoría de países, aunque a un ritmo más pausado que tras la salida del covid.

Las constructoras alemanas, que están teniendo que enfrentarse de forma brusca al declive de la construcción, comienzan a ser una amenaza para otros sectores de la economía más importante de Europa. Muchas ya se han declarado insolventes, algo que no ha ayudado a llevar a cabo el plan del canciller Olaf Scholz de construir 400.000 viviendas al año para combatir el problema de stock. Es ese problema de stock el que está llevando a los precios a niveles imposibles en muchas grandes ciudades del país.

El gobierno alemán ha acordado un paquete de medidas para apoyar a una industria de la construcción de vivienda en dificultades. El Ejecutivo de Olaf Scholz acordó un plan de 14 puntos para abordar la creciente crisis inmobiliaria en el país. Entre los cambios se encuentra relajar los códigos medioambientales de edificación, reducir la burocracia, además de ampliar el acceso a créditos asequibles a las promotoras. El gobierno germano planea invertir de 18.000 millones de euros en el sector de aquí a 2027, una cifra récord para el país.

El precio de la vivienda en Alemania ha bajado un 2,5% en el último semestre de 2022, según los datos de la Asociación de Bancos hipotecarios alemanes (VDP por sus siglas en alemán), lo que supone la mayor caída de los últimos 20 años. Este dato pone fin a un auge en el mercado inmobiliario más grande de Europa, donde ha llegado a crecer un 70% en los últimos siete años.

La Revisión de Estabilidad Financiera del banco central alemán afirma que la economía germana se encuentra en un "punto de inflexión" tras las correcciones de precios en los mercados financieros. El Bundesbank pronostica una desaceleración, pero no una corrección significativa en el mercado inmobiliario del país, a pesar de las advertencias de sobrevaloración de activos, según Claudia Buch, vicepresidenta del organismo.

Múnich (6.913 euros/m2) es la ciudad más cara de Alemania con diferencia para adquirir una vivienda, según el último estudio de la agencia inmobiliaria McMackler, seguida por Stuttgart, Düsseldorf o Berlín, con precios en torno a los 3.700 y 4.400 euros/m2, de entre las 16 capitales de los estados federados. Comparado con España, San Sebastián, Barcelona o Madrid se estarían ‘codeando’ con estas ciudades alemanas.

El mercado residencial en la mayor economía europea sigue creciendo año a año desde 2010. Los precios se han encarecido un 8% en 2016, superando la media del lustro pasado, y el alquiler se ha incrementado un 4,75%.

Alemania vive al margen de la burbuja inmobiliaria que ha calado en otros países europeos.